המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 10:14

שלומות וברכות,

אז ככה, אני במסע הזה של פרישה מוקדמת זה מספר שנים. נשוי עם ילדים.

כיום עובד בהייטק וחולם לצאת לפרישה מוקדמת בשביל לעסוק באקדמיה בנושאים ש״אין בהם כסף״ :)

כיום יש לי 7 נכסים בחו״ל חוץ מהדירה בישראל. ההכנסה באופן ממוצע משכירות היא בערך 16000 שח בחודש.

אני צפוי לרכוש עוד נכסים בהמשך, מטרתי להגיע להכנסות של לפחות 23000 שח לחודש שזה אמור להקביל לשכר הייטק נטו מכובד.

אני ממונף על הנכסים אך צופה תוך 4 שנים לכסות חלק גדול מההלוואות מקרן השתלמות וRSU.

לכשאגיע לשלב ההוא לדעתי, אוכל לאמר שאני עצמאי פיננסית שכן ההכנסות הסמי פאסיביות משכירויות יכסו את ההוצאות.

לא בטוח שאפסיק לעבוד לחלוטין כי אני כן אוהב לעבוד , כנראה שארצה לרדת משרה. מניח שרוב ההוצאות יכוסו על ידי חצי משרה כך שאוכל להשקיע את ההכנסות משכירויות בחזרה לעוד נכסים או לתיק השקעות פאסיבי.

אשמח לתובנות,

תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 10:35

אתה מוכן לשתף היכן הנכסים? וקצת לפרט עליהם?

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 11:22

מדובר על הכנסה לאחר הוצאות שוטפות? מדובר על cash flow? (לאחר מיסוי בחו״ל ובארץ)

שווה לקחת בחשבון עליות של הוצאות שוטפות (במקרה שלי ועד בית במספר נכסים ברשותי עלה בעשרות אחוזים).

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 12:52

לא הייתי סומך על חצי משרה. כלומר בהינתן שאתה אומר לעצמך, ״אני בפרישה מוקדמת״ זה לא כל כך קל לעבוד, בייחוד כאשר לא כל הזמן מוקדש לדברים שמעניינים אותך. הדרייב להצלחה יורד.

יותר כף למשל, להיות עם המשפחה, לטייל באופניים, לתכנן את הטיול הבא לחו״ל , איזה יום יפה ״למה לא נעבוד קצת בגינה ?״ וכדומה. כל שניה שאתה ליד המחשב ופותר איזה באג, אתה שואל את עצמך ״למה לי ?״

אבל אולי לך זה לא יקרה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 13:28

שאלה באמת , יש לי זמן לחשוב.

השאיפה שלי היא לעסוק בנושאים שבאמת מעניינים אותי, וזאת המטרה בפרישה מוקדמת. נגיע לגשר נחליט.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 13:29

בגדול כן. לא רציתי להלעיט פה את כל הפרטים זה כמובן משתנה, יש הוצאות בלתי צפויית ומיסים. בד״כ אני מחשב 10 חדשי שכירות בתור cash flow כעין כלל אצבע

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 13:51

אני לא יודע איזה נכסים יש לך וכמה זמן יש לך אותם אבל קח בחשבון כמה דברים:

1. CAPEX: בשלב כזה או אחר זה יכה בך.

2. בשלב כזה או אחר יגמר לך הפחת ואז תשלם הרבה יותר מס, אם תסלק את המימון גם תשלם יותר מס (ומס גבוה).

3. לא שאני אומר שאצלך זה המקרה אבל במקומות מסוימים עם תשואה גבוהה זה בה על חשבון ירידת ערך עתידית של הנכסים, או לפחות ציפייה שכזו.

4. קח בחשבון מס ירושה במקומות מסוימים, ובנדל"ן בניגוד לשוק ההון כן אוכפים את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 13:59

יש לי 2 נכסים בארה״ב ו5 באנגליה.

את הנכסים בארהב יש לי יותר מ5 שנים ושם באמת יש יותר הוצאות אך התשואה גבוהה. יתכן ויגיע יום ואעשה שיפוץ רציני בבית ואמכור.

באנגליה יש לי דירות חדר עם פחות הוצאות ופחת אבל יש ועד בית יקר.

אין לי כוונה לחסל את כל ההלוואות, תמיד אשאר ממונף בגלל הטבת המס וכמו כן כי יורשי לא ישלמו את ההלוואה.

לגבי מס ירושה פשוט עושים ביטוח חיים בהתאם.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 14:04

לא ממש יעזור לך, החל מגיל מסוים זה יצא מאד יקר (אלפי שקלים בחודש ויותר) והחל מגיל מבוגר יותר פשוט לא יבטחו אותך כלל.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 14:59

אז מה כדאי לעשות?

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 15:08

למכור, להעביר, לשלם מס עיזבון, לפעול בעזרת TAX BLOCKER, אולי יש עוד פתרונות.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 21:46

אני עובד במשרה חלקית. מאוד קשה, זה בולע את רוב האנרגיות ומפצל קשב, אתה לא באמת יכול לעשות ככה הרבה דברים - אם זה משרה של 5 שעות ביום +שעתיים נסיעות אתה יוצא ב8 חוזר הביתה ב 15 וכבר די הלך לך היום, אם זה שלושה ימים בשבוע אז יש לך כביכול יומיים פנויים ומאוד קל לדחוף לשם סידורים ולא באמת נשאר לך זמן למה שרצית

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 23:53

החזקה באמצעות חברה אינה פותרת את הבעיה? (או שזה כלול באופציה של 'TAX BLOCKER'?)

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 00:10

כן, לפחות חלק מהחברות.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 06:55

הי. נשמע שאתה בדרך הנכונה!

עדיין, חסרים לי פרטים מהותיים כדי להבין מתי תהיה עצמאי / חצי עצמאי כלכלית.

1. מה הגיל שלך ושל אשתך?

2. האם הילדים קטנים/ גדולים?

3. כמה אשתך מכניסה והאם גם לה יש שאיפות להוריד הילוך?

4. כמה אתה ממונף על ההון שלך (הערכה)?

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 08:07

אני בן 45

הילדים היום בבית ספר יסודי,

לאשתי אין שאיפות להוריד הילוך, היא עובדת חצי משרה.

הערכתי אני ממונף סביבות 15%.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 11:12

זה מינוף ממש סולידי.

אתה גם מושקע בשוק ההון או רק בנדל״ן?

לקחת הלוואות באנגליה או רק בישראל?

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 11:41

גם מושקע בשוק ההון, בפנסיה, קרן השתלמות וחשבון נוסף. משתדל שכל חסכון כזה יהיה פאסיבי לא מנוהל - s&p500.

כיום כל ההלוואות שלי הן בארץ, כנראה בהמשך אקח גם הלוואות בחו״ל.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 12:09

מצויין, מצאת את הנכסים לבד או דרך מלווים?

לגבי ההלוואות בארץ יש את עניין המטבע הזר שאתה בטוח מודע לו ותמיד עדיף לקחת הלוואות באותו מטבע.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 15:18

דרך מלווים אך הנכסים שלי בלבד ואני מנהל אותם.

לגבי ההלוואות לא ידעתי את זה. למה?

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 15:19

אני חוזר הביתה אחרי 18:00 ולא מרגיש שנגמר לי היום... זה כנראה משהו שצריך לעבוד עליו.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 15:23

אתה לוקח הלוואה בשקלים וההכנסה משכירות היא בפאונדים כלומר אתה חשוף לתנודות המטבע.

זה בשונה להלוואה בשקלים והכנסה משכירות בשקלים לדוגמא.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 15:54

אבל לא בטוח שזה דבר רע, כי אם הלירה מתחזקת זה אומר שאני יכול לקנות יותר שקלים ואם היא נחלשת אני יכול לקנות יותר נכסים באנגליה לא?

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 16:17

השוותי תפוחים לתפוחים כלומר מקרה שבו לוקחים הלוואה בשקלים מקבלים הכנסה בפאונד ומשלמים בעזרתה את החיוב החודשי של ההלוואה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 16:26

כן זה סוג של הימור שכן אי אפשר לדעת למעשה אם נשלם יותר או פחות על ההלוואה. אבל הלוואה בחול מצד שני יש לה ריבית גבוהה יותר לפעמים אז לא תמיד משתלם

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 16:42

וההיפך.

או במילים אחרות - זה מה שנקרא לראות תמיד את חצי הכוס המלאה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 16:52

אך מכיון שאני משקיע לטווח הארוך לא יודע כמה זה שיקול , איך שאני רואה את זה, אם הלירה יורדת אני קונה יותר לירות אם היא עולה אני קונה יותר שקלים.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 16:58

כמה זמן יש לך את הנכסים באנגליה?

גם אצלי (כמו אצל @Tzuriel) ועד הבית (היקר מלכתחילה) עלה (מאוד!) בלפחות שניים מתוך שלושת הנכסים שברשותי. ומה שיותר בעייתי הוא עלה יותר מעליית השכירות.

זה 10 חודשי שכירות ברוטו או נטו?

לי אין הרבה נסיון באנגליה (שלוש שנים מקניית הנכס הראשון ושנה מקניית הנכס השלישי) אבל מהנסיון המועט שלי, אני לוקחת 9-10 חודשי שכירות נטו (כלומר דמי שכירות חודשיים פחות הוצאות קבועות וקשיחות: דמי ניהול, ועד בית, GR וביטוח). וגם אז אי אפשר להגיד שזה ״מחמיר״. לכן בחישוב לקצבה עתידית אני מתייחסת לפי 9 חודשי נטו, פחות 11% מס.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 17:02

הפוסט מתאים ליומני מסע כי יש בו משהו מאוד אישי.

כמה זמן אתה כבר מושקע באנגליה?

האם אתה לא מתחרט על השקעה בסגנון דירות חדר על רקע שחיקת התושאות בעקבות העליות המטורפות עבור ועד בית, ועל רקע זה שאין לליסהולדר יותר מדי מה לעשות? (מה שאני חווה אישית).

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 17:22

באנגליה עוד מעט 3 שנים.

אכן כן באחת הדירות ועד הבית עלה משמעותית, חמישית מהשכר דירה. אבל בדירות האחרות טרם.

אני די מרוצה מכך שאין הרבה הוצאות על הדירות ויש פטור ממס, אבל נכון להיום התשואה בארה״ב למרות כל ההוצאות הרבה יותר גבוהה.

אני מקווה שבהמשך ההשקעה תשתלם יותר. בינתיים יש קש פלואו אז לא מתלונן.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 18:21

@de dud , אתה לא צופה לחרוג מהפטור מס באיזשהו שלב?

אם אתה מתכנן לרכוש עוד נכסים באנגליה, זה מתבקש.

למיטב זיכרוני הפטור עומד על הכנסות משכירות (אחרי ניקוי הוצאות שוטפות) של עד 12,500 פאונד שנתי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2023 18:33

לשנה ליחיד, אז לבני זוג זה 25000 לשנה ומקווה לחרוג מהפטור הזה :)

🕒 פורסם בתאריך: 24/01/2023 19:34

כאמור תקרה של 25,000£ זה כולה קצת מעל 2000£ לחודש (פחות מ- 9000₪). אם יש לך חמש דירות באנגליה ואין לך הרבה הוצאות, אתה לא חורג מתקרת המס באנגליה? איזה חלק מה- 16,000₪ של כל הדירות בחו״ל זה מהווה?

מה לגבי המס בארץ? האם זה מתקזז לך עם עלויות המינוף שלקחת או שיוצא לך לשלם על זה מס בארץ?

🕒 פורסם בתאריך: 24/01/2023 19:59

אפרט יותר, רשמתי פה מספרים גסים וקצת עתידיים..

כיום 2 הדירות בארה״ב מכניסות בממוצע 2600$ לחודש נטו (אני מחשב 10 חדשים). זה יוצא 88400 שח לשנה.

באנגליה כיום 2 דירות פעילות, 950 לירות לחודש שזה יוצא לפי 10 חדשים: 39900 שח לשנה.

אז כיום אני מקבל לחודש: 10690 שח בערך.

ישנה עוד דירה חדשה שמחפשת דייר,

עוד דירה שאני אמור לקבל בחודש הקרוב עם דייר שחתם ועוד דירה שאקבל במהלך החדשים הקרובים.

אז אני מצפה שלקראת שנה הבאה אקבל בנוסף 1410 לירות לחודש, אז לפי 10 חדשים: 59220 שח נוספים.

אז אני מצפה שבמהלך השנה הבאה תהיה לי הכנסה של: 15626 שח לחודש.

אז לשאלתך ארה״ב זה חצי מההכנסה.

המס בישראל מתקזז בוודאי במס שאני משלם בארה״ב וכן אני מחשב הוצאות פחת והוצאות תשלומים שונים. השנה למשל קיבלתי החזר מס ממדינת ישראל..

🕒 פורסם בתאריך: 24/02/2023 11:30

אני מתגורר בספרד ומחזיק כאן נכסים ומרוויח כמעט 8% תשואה על הקרן, ללא חישוב עליית ערך הנכס. גיסי מתגורר בניו יורק ומשקיע כמוני בסביבה שלו. הוא מדווח על תשואות נמוכות יותר בשוטף אבל הוא מרוויח בפועל משיפור הנכסים ומכירתם ברווח.

אפשר לשאול מהי התשואה שאתה מקבל בארה"ב וכמה באנגליה?

🕒 פורסם בתאריך: 24/02/2023 11:35

גם אני מתגורר בספרד, מדריד, משקיע נדל"ן גם, איפה אתה משקיע?

🕒 פורסם בתאריך: 24/02/2023 11:46

אנחנו מתגוררים בצפון, באסטוריאס.

🕒 פורסם בתאריך: 24/02/2023 15:32

נקודה מעולה. אני גם תוהה לגבי מה אמורים לעשות אחרי שפורשים, ואני אומר לעצמי באמת יהיה לי כח להתעסק עם שטויות כשאני בכלל באווירת תן לי לעבוד יום יומיים בשבוע כדי לא להשתעמם? הרי בדכ אנשים כמו פותח השרשור, שמגיעים לחופש כלכלי בגיל צעיר מהרגיל, זה לא אנשים שחיפשו לנוח ולהיות בחופש כל החיים.

🕒 פורסם בתאריך: 24/02/2023 17:33

הרגשת החופש והאפשרות לעשות מה שאתה רוצה ולא מוכרח. משנה את הכל.

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2023 22:14

בארצות הברית סביבות ה15%, אנגליה סביב ה6%

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2023 22:17

האמת שאני כבר עובד על התכנית שלי לפרישה. אני מתחיל תואר שני בהסטוריה. המטרה שלי בפרישה שאוכל להתעסק כמה שיותר במחקר הסטוריה וכן לימודי פילוסופיה כלכלית חברתית סטייל מארקס. אני חושב אולי להוציא תעודת הוראה ולעבוד חלקית כמורה להסטוריה.

היתרון בלעבוד יומיים בשבוע זה שאוכל להתקיים מההכנסות ולתת לתיק הנכסים שלי להמשיך לעבוד כדי ליצור מרווח בטחון גדול יותר עד ליום שארצה לעסוק פולטיים במחקר.

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2023 06:29

מעניין. אני חושב שאני גם, איפשה בback of my mind , הייתי רואה את עצמי הולך לאוניברסיטה (לא עשיתי תואר, לא הייתי "צריך")

יאללה מחזיק לך אצבעות שתצליח להגשים

🕒 פורסם בתאריך: 01/03/2023 07:28

זאת הבעיה אם אוניברסיטה כיום, לומדים מה שצריך בשביל לעשות $$.

לימודים צריך להיות משהו נשגב, מרחיב דעת ומעניין (ואולי גם תורם משהו לעולם).

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2023 18:18

תוהה כמה מהמתלוננים על עליית ועד הבית סובלים ממעליות בסנדרלנד ...

🕒 פורסם בתאריך: 08/03/2023 18:19

אם התשואה השנתית בארה"ב כל כך גבוהה מדוע השוכרים לא מנסים לרכוש את הדירה שלהם, נשמע שעדיף להיות בעל דירה משוכר.

🕒 פורסם בתאריך: 09/03/2023 09:17

התשואה הזו היא ברוטו , והנטו מאוד שונה. ה15 ברוטו הזה בקלות הופך ל8 נטו לפני מס והמס הוא גם לא כמו בארץ, אז זה לא תפוחים ותפוחים.

זה לא אומר שההשקעה בארהב לא כדאית, אני בעצמי משקיע, זה רק אומר שצריך להסתכל על הנטו. ואני אוסיף שבהחלט יש עסקאות שכירות שאתה גם יכול להגיע ל10 נטו, יש קשר הפוך בין התשואה לרמת הסיכון, כמו שבארץ תקבל תשואה גבוהה יותר בדימונה. כשאתה עם נכס אחד בארהב אז אתה יותר חשוף לתנודתיות כזו (דייר לא משלם וכו'), אבל ככל שאתה הולך ומוסיף נכסים, אתה כבר מתקדם לכיוון הממוצע. אם יש לך 8 נכסים (לא צריך להיות מאוד עשיר בשביל זה), אז אם בנכס אחד דייר עשה בלגן, הכל טוב..

ולגבי למה השוכרים לא מנסים לרכוש את הדירה שלהם - זה שהגיוני כלכלית לא אומר שהם יכולים, וזה שהגיוני כלכלית לא אומר שיעשו את זה, אומר לך מניסיון שאני נתקל בטמטום אצל האמריקאים, הם מסתכלים על כמה הפ משלמים לחודש. תגיד להם בואו תשלמו 50 אלף דולר או 600 דולר לחודש למשך 30 שנה, הם יקחו את ה600 (ריבית פנימית של 14 אחוז כן?).

🕒 פורסם בתאריך: 09/03/2023 13:09

תודה על השיתוף.

תוכל קצת לשתף על איך התחלת? האם אתה נעזר בחברות ניהול? האם אתה בעצמך מוצא את השוכרים?

תודה :)

🕒 פורסם בתאריך: 22/03/2023 12:29

אני נעזר בחברה בארץ שמלווה את התהליך מההתחלה עד למפתח. משם זה ניהול שלי מול חברת ניהול .

🕒 פורסם בתאריך: 22/04/2023 13:53

@de dud תודה על השיתוף!

האם אתה מרוצה מהחזקת דירות חדר (לעומת דירות 2 חדרים או בתים)?

שואל, כי ראיתי המלצות השקעה דווקא בדירות 2 חדרים (2 bed), אבל טרם חקרתי לעומק.

האם אתה רואה חסרונות בהחזקת דירת חדר (כגון קושי בהשכרה או במכירה)?

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2023 21:08

היתרון בדירות חדר זה תחזוקה זולה ותחלופה קלה ומהירה. אפשר להשכיר לסטודנטים שהם סיכון נמוך ביחס למשפחות

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2023 21:51

מנסיוני התחזוקה לא זולה, לפחות לא יחסית לשכר הדירה…

בדירות חדר שכר הדירה נמוך (יחסית) אבל ההוצאות הקבועות (ועד בית/ניהול/מס קרקע/ביטוח/דמי החלפת שוכרים/בדיקות תקופתיות) והמשתנות (תיקונים/דירה ריקה/ארנונה בזמן שהדירה ריקה וכו׳) לא שונות בהרבה מההוצאות על דירה גדולה.

המסע שלי - פרישה מוקדמת מנדלן גלובלי

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן