שאלות לגבי משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 13:51

תלוי מאוד באיזה מסלול המשכנתא



בגדול ,במסלול צמוד מדד אפשר לפרוע משכנתא בלי קנס



מהצד השני במסלול קל״צ יש קנס גבוה על פירעון מוקדם



צריך לבדוק כול משכנתא לגופה



ולגבי לסגור משכנתא מוקדם , תלוי מה הריבית במשק/משכנתא ,וכן תלוי כמה תשואה התיק שלך עושה [אם יש לך]

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 20:59

אגב, למעשה המילה קנס היא קצת מטעה.



הקנס הוא ״הפסד״ הריבית שהבנק אמור היה להרוויח ממך.



אם הריבית עלתה, אז למעשה אין לו הפסד ריבית, ולא תדרש לשלם ״קנס״.



אם תקח משכנתא (נניח היום) והריבית תרד כשתרצה להחזיר, אז תצטרך לשלם את ההפרש - ״קנס״.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 21:37

אפשרי,



יש עמלה תפעולית של 60 שח ועמלה על אי מסירת הודעה מראש על ביצוע פרעון בגובה של 0.1



ועמלת היוון שזו העמלה המשמעותית על "הפסד" שנוצר לבנק כתוצאה מהפירעון המוקדם ביחס למה שהבנק יקבל מלקוח אחר כיום על הכסף



הקנס הזה משולם ביחס לתקופה שהיתה עליו ודאות על גובה הריבית על ההלוואה.



מסלולי הלוואה שמועד שינוי הריבית הוא תוך תקופה של עד שנה כגון מסלול הפריים ומשתנה כל שנה אין עמלת היוון



במסלול שמשתנה כל חמש שנים לדוגמא אם יהיה קנס זה רק על ההפסד של הבנק עד למועד שינוי הריבית



ובמסלול בריבית קבועה יש התכנות לקנס גבוה כיוון שאם יש קנס זה נמדד על פי ההפסד של הבנק לאורך כל התקופה



כמובן שהקנס יגבה רק במקרה שהריבית הממוצעת במשק בזמן הפרעון המוקדם נמוכה יותר מהריבית שניתנה ללקוח וכן מהריבית הממוצעת במשק במועד לקיחת ההלוואה



גובה הקנס בהתאם לפער בגובה הריבית במסלול הספציפי לתקופה שנותרה ועד למועד שינוי הריבית.



יש הנחות על עמלת היוון בהתאם לשנים שחלפו מעת לקיחת ההלוואה, באם נלקחה גם הלוואת זכאות על מסלול הזכאות לא יהיה עמלה ועל שאר המסלולים תנתן הנחה משמעותית יותר

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 22:09

אם אתה יודע מראש אתה יכול לתכנן משכנתא עם נקודות יציאה ללא קנס (נגיד משתנה כל 5) ואולי אפילו משתלם לקחת חלק מהמשכנתא בריבית גבוה יותר כדי להימנע מהקנס.



נשמע מניסוח השאלה שאתה לא יודע הרבה על משכנתאות ומציע לך להתחיל לקרוא, להתייעץ, ואולי אף להעזר באנשי מקצוע.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 22:33

עמלת היוון עובדת באופן הבא:



בכל חודש בנק ישראל מפרסם מה הייתה הריבית הממוצעת בחודש החולף, לריבית צמודה וריבית לא צמודה לפי חלוקה לקבוצות של 5 שנים (1-5, 5-10, 10-15) וכו׳.



כאשר אתה רוצה לפרוע מסלול מסוים צריך להסתכל על הריבית הממוצעת שהייתה בחודש לקיחת ההלוואה לתקופה לה לקחת אותה (או הריבית בפועל שקיבלת באותו מסלול - הנמוך מביניהם), למול הריבית הממוצעת הנוכחית לתקופת הזמן שנותרה להלוואה (או במקרה של ריבית משתנה - עד למועד השינוי). אם הריבית המקורית הייתה גבוהה יותר מהריבית כיום, זה כאילו הבנק מפסיד כסף מכך שאתה פורע את ההלוואה, כי הוא ילווה את הכסף למישהו אחר בריבית נמוכה יותר - במקרה כזה יש לך עמלת היוון של ההפרש בין הריביות, כפול יתרת התקופה (או עד מועד שינוי הריבית, בהלוואה בריבית משתנה), כפול הסכום לפירעון.



אם לעומת זאת הריבית המקורית נמוכה יותר מהריבית כיום - אין עמלת היוון.



בנוסף יש עמלת אי הודעה מוקדמת, של אלפית מסכום הפירעון - אפשר להימנע ממנה אם תודיע לבנק לפחות 10 ימים לפני הפירעון המוקדם.



בנוסף יש עמלה תפעולית של 60 ש"ח.



ואחרונה - אם זו הלוואה צמודת מדד ופרעת בין הראשון ל15 לחודש (לפני פרסום המדד הקודם), תשלם עמלה של מחצית המדד שהייתה בחודש לפני).



לא נכון, גם בצמוד מדד יכולה להיות עמלת היוון.