התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש

🕒 פורסם בתאריך: 17/09/2023 10:01

שלום לכולם,



זכינו בהגרלת דירה בהנחה בפסגת רמות בב"ש, ישנו היתר בתנאים ונדרש להקבל החלטה תוך כ3 שבועות. קבלת מפתח לפי החוזה ביוני 2026. אין בכוונתנו לגור בדירה אלא שוקלים קניה להשקעה. במידה וקונים אז הכוונה לקנות ללא משכנתא על מנת לא להכביד על התזרים. כרגע קיים הון עצמי של כ-1.7 מש"ח שאמור להספיק (הדירה הכי יקרה בפרוייקט היא כ-1.3 מש"ח).



ביצעתי חישוב גס תוך מספר הנחות להבין האם מדובר בעסקה משתלמת על ידי הערכת התשואה. להלן ההנחות:



1. הדירה ניתנת בהנחה של כ-20% (כ-300 אש"ח).



2. השכירות הראשונה תיכנס בעוד כ-38 חודשים (מפתח יתקבל בעוד כ-32 חודשים).



3. מדד תשומות הבניה גדל בכ-2% בשנה (משתקף ב-40% ממחיר הדירה).



4. הכנסה משכירות הינה כ-3% ממחיר הדירה.



5. ערך הדירה עולה בכ-2% בשנה.



מתוך הנתונים, ובהנחה והדירה תימכר תוך כ72 חודשים (7 שנים סה"כ מזכייה בהגרלה) מדובר על תשואה שנתית ממוצעת של כ-6.6% - 6.8%.



להשוואה, קניית דירה מוכנה ללא הנחה והשכרה מיידית תביא לתשואה כל כ-5% (3% שכירות + 2% עליית ערך).



להשוואה נוספת למדד VT בבורסה, העלייה השנתית הממוצעת ב15 שנים האחרונות היתה 6.4% -> 4.8% לאחר מיסוי.



כלומר, מחישוב גס ניכר כי הדירה בהנחה תניב את התשואה הגבוהה ביותר.



אשמח לדעתכם לגבי:



1. האם הנחה כלשהי אינה סבירה או האם אני מפספס משהו?



2. למכירים את האזור, מה דעתכם על מיקום הדירה? (פסגת רמות, צמוד לבית ספר למודיעין של צה"ל, מרחק כ-5 דק נסיעה מהאוניברסיטה / רכבת / סורוקה).



3. בפרוייקט כ10% מהדירות 4 חדרים וכ65% חדרים של 5 חדרים. האם לדעתכם מבחינת מיצוי יכולת / תשואה מהשכרה זה נותן עדיפות לבחירת דירה 4 חדרים?



תודה רבה