אפשרויות מימון לרכישת בית ב-2.2 מ'

🕒 פורסם בתאריך: 19/11/2023 21:56

מה גובה ההכנסות של משק הבית?



האם יש התחייבויות (הלוואות)?



אתה יכול לגרור את המשכנתא הקיימת לבית החדש, הבעיה היא שרוב הסיכויים שהבנק ייתן לך ריביות גרועות על המשכנתא החדשה כי הוא יודע שלא תוכל לתת ל-2 במקים שונים הערת אזהרה על אותו נכס. טכנית זה אפשרי, אבל אף בנק לא אוהב להיות במקום שני בחלוקת השלל.



אם קרנות ההשתלמות נזילות, הייתי שוקל לשעבד אחת מהן לטובת הבנק בתמורה להסרת השיעבוד מהבית הישן.



אתה יכול קחת הלוואת בלון אבל אני הייתי מעדיף לקחת משכנתא רגילה עם מסלול פיתוי שייסגר במכירת הנכס הישן. זה יעזור לך לקבל בסופו של דבר ריביות טובות יותר בטווח הארוך.



חיסרון גדול של הלוואת גישור הוא שהיא מוגבלת רגולטורית לשנתיים. בהינתן שזמן ממוצע להעברת בעלות לבית (אחרי שכבר מצאת קונה) עומד על חצי שנה. זה עלול להכניס מתחים מיותרים וקשיים במכירה/קניה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/11/2023 11:27

ההכנסות הן 40 אלף בחודש. הוצאות קבועות הן משכנתא של 3,800 ש"ח, גנים - 5,300, הלוואה על הרכב - 1000 ש"ח (נשארו 18 חודשי החזר).



הקרנות נזילות, כן.



הבנק יסכים להסיר שעבוד מדירה לטובת שעבוד של קרן השתלמות? זה שווה לו?



לא כ"כ הבנתי איך לעשות את זה. אני לא יכול לקחת משכנתא על הבית בלי לקבל איזושהי הלוואה על הדירה הנוכחית. אין לי מספיק הון (גם אם אמכור את כן התיק שלי) כדי לממן את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/11/2023 20:39

זה אומר שאתה עם תקרת החזר רגולטורית של 15 אלף ש"ח שמתרגם למשכנתא של כ-2.5 מיליון ש"ח. אין לנו מגבלה מהכיוון הזה.



ברור שזה לא שווה לו, אתה צריך להיות עקשן כי זה אינטרס שלך. לא תוכל למכור את הבית כשיש עליו משכנתא.



הקלף שלך צריך להיות שקרן השתלמות הרבה יותר נזילה מנדל"ן.



אתה יכול לקחת משכנתא של עד 70% משווי הנכס הנרכש כתור משפר דיור.



תוסיף לזה חצי מיליון שמכרת מתיק ההשקעות ואתה קצר רק ב-160 אלף ש"ח, שניתן לגשר עם הלוואה לאחר נטילת המשכנתא.



לאחר שהשלמת את הרכישה של הבית החדש אתה מוכר את הבית הישן, סוגר את ההלוואה והמסלולים הפחות כלכליים במשכנתא.



מדובר פה בעיסקה דיי מורכבת וארוכה. ממליץ בחום לקחת בעל מקצוע כדי שיקדם את כל העניינים מול הבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 20/11/2023 21:00

נערך

🕒 פורסם בתאריך: 20/11/2023 21:04

18 חודשים התכוונת. לא כולל הקלות בנושא במסגרת המלחמה הנוכחית.

🕒 פורסם בתאריך: 20/11/2023 21:04

18 חודשים מרגע הרכישה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/11/2023 21:29

תודה חידשתם לי.

🕒 פורסם בתאריך: 21/11/2023 09:41

וואלה, חשבתי שדירה שניה מחייבת 50% הון עצמי. לא ידעתי שיש תת-קבוצה של "משפרי דיור".



אם אוכל לקבל 70% מימון על הנכס זה מעולה. אז באמת אעשה את מה שאמרת - אקח משכנתא "לא טובה" ואז אסגור מסלולים לא משתלמים לי אחרי מכישרת הדירה.



כך גם יגדל הסיכוי להחליק מסלול פיתוי לבנק.



מממ.. מה כזה מסובך? דווקא הסברת הכל בצורה טובה וברורה (תודה!). מפה - הכל טכני.



אני מפספס משהו?

🕒 פורסם בתאריך: 21/11/2023 23:13

1. לדאוג להעביר את המשכנתא הישנה לקרן השתלמות.



2. לבנות נכון את תמהיל המשכנתא החדשה.



3. לאחרונה לקחתי את המשכנתא השלישית בחיי. אני דיי מבין בתחום ובפעמיים הקודמות לא לקחתי יועץ משכנתא. הפרויקט שלי דיי מורכב אז פניתי לכל הבנקים אבל רק 4 בנקים הסכימו לתת הצעה. אחד נפסל עקב אחוז מימון נמוך משמעותית מהשאר ואחד נפסל עקב גובה ריבית גבוה משמעותית מהשאר. למזלי נשארתי עם 2 בנקים שנלחמו על העיסקה עד זוב דם. לא במקרה אלו 2 הבנקים עם תיק המשכנתאות הגדול בשוק שלנו.



למה אני מספר לך את זה? למרות שעשיתי הכל לפי הספר, בשלב הסופי ערבתי יועץ משכנתא שהצליח לשפר את ההצעה שקבלתי. לכן לא הייתי פוסל על הסף שימוש ביועץ משכנתאות.

🕒 פורסם בתאריך: 22/11/2023 11:15

אה, זה נכון מאוד לעשות.



אני גם פניתי ל-3 יועצי משכנתאות אחרי שהיתה לי ביד הצעה ששקלתי לקחת.



אף אחד מהם לא הסכים "להישכר" על ידי כי הם אמרו שאין להם מה לשפר.



אולי ספציפית שלושתם היו גרועים, אבל לך תדע...



בכל מקרה, כמובן שאתייעץ בפורום לגבי התמהיל, כפי שעשיתי בפעם הקודמת.