מתעניין בדירה חדשה להשקעה עד 2 מ' (10\90) שאלות

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2023 17:40

1. קודם כל תבדוק טוב האופציה הזאת של מכירה באמצע, האם גם הבנק המלווה יסב הערבות שלו? מי ערב לך על זה?



2. אם האכלוס יהיה בשנה וחצי, זאת אומרת שתצטרך למכור אותה לפני, אתה גם לא רוצה להיות לחוץ במכירה תצטרך להוציא אותה למכירה כבר בעוד שנה ומשהו, כמה אתה חושב שתרוויח בפרק זמן הקצר הזה?



בהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2023 17:56

1. לא יודע אם הדבר אפשרי ולכן שואל



2. אני לא בהכרח צריך למכור לפני וגם לא בהכרח שאמכור בעת האכלוס - אלא שיהיה כאופציה



אני חושב שאפשר להרוויח לפחות 300 אלף באכלוס \ שנתיים מהאכלוס

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2023 18:10

אז לשאלה אם זה אפשרי, התשובה תלויה בהתחייבות הקבלן לדאוג לזה ולא בדיבורים של המשווק, אם זה בחוזה בלי כפיפות להחלטת הבנק יש לך את זה אם לא אין.



וגם כך, אם זה לא יהיה שווה לך - וכנראה לא יהיה שווה בהתחשב בלו"ז - אל תסתכל על זה כאופציה או יתרון. (כשמדובר על פרויקטים שעכשיו מתחילים לבנות, זה כן יתרון).

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2023 23:53

למה לדעתך תוכל למצוא קונה במחיר גבוה יותר תוך פרק זמן קצר כלכך? ומה תעשה אם לא תמצא קונה? יש לך הון נוסף להשלמת הסכום? יאשרו לך משכנתא על יתרת הסכום? מי ערב לך שלא תקנה את הדירה ביותר מהשווי האמיתי שלה בחסות ההטבה של 10/90?

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2023 17:19

איזה פרויקטים שמעתם בטווחים האלו?



שתפו אותנו, אני מכיר בעיקר KATA בפתח תקווה, אבל התקציב הוא לכיוון 2.3 לשלושה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2023 02:18

לא אומר שלמצוא קונה יהיה קל



אך במגדלי יוקרה 3 חדרים נראה שיש ביקוש מעבר לרגיל כי הם "זולות" ביחס ליוקרה במגדל



אם לא ימצא קונה אז להשלים ואכן אפשרי



יאשרו



מי ערב שנקום מחר בבוקר



הכל סיכון וסיכוי ע"פ העבר



במגדלים בגדול עדיין לא מצאתי (היה באור יהודה סינמה טאוור שיושב על הרכבת וכבר אין)



אבל יש נניח דירות חדשות 4 חדרים בפתח תקווה מתחת ל 2 מיליון שנראה מעניין (אבל תמ"א ולא יוקרתי כמגדל)

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2023 08:48

לעניות דעתי: המילה "יוקרה" יכולה לשמש אותך לשכנע קונים פוטנציאליים לרכוש ממך את הדירה או לפתות שוכרים שישכרו ממך.



אבל ברגע שאתה משתמש במושג הזה כדי לטעון לטובת רכישה, נפלת ברשת של מישהו אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2023 08:54

במקומך, הייתי נערכת מראש לכל תרחיש בהיבט המימוני:



1. התרחיש של השלמת הון עצמי ולקיחת משכנתא



2. התרחיש של מכירה לפני השלמת התשלום והפסד גדול מכל סיבה



3. התרחיש של מסירת הדירה מאוחר מאשר נקבע ומימון שכירות עד אז



זו רשימה חלקית

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 15:23

למה דווקא 90/10? למה אתה חושב שזה מבצע?



בקיצור, צריך לשקול עסקאות כאלו כמו ששוקלים כל עסקת נדלן, ולדעתי העסקאות הטובות באמת היום הן בשוק היד שנייה, שם צריך ללכלך את היידים, להגיע לאנשים שבאמת חייבים לקבל כסף ועכשיו, קבלן שמציע דירה למכירה ב90/10 לא לחוץ לקבל כסף עכשיו, ולכן גם המחיר שהוא נותן לרוב לא כזה אטרקטיבי, ובחלק גדול מהמקרים הוא בכלל לוקח מימון מהבנק כדי לאפשר את שיטת המימון הזאת, והריבית שהיזם משלם לבנק היא הרבה יותר גבוהה מהריבית שלקוח פרטי משלם לבנק אז כבר במקרים מסוימים היה כבר עדיף לקחת את המימון לבד ולהוריד את מחיר העסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2023 10:37

לפהי שאתה משקיע, מציע לקחת בחשבון גם את המס שבח, במידה וזו דירה יחידה בבעלותך, אתה צריך להחזיק בנכס לפחות 18 חודשים כדי לקבל פטור, במידה ויש לך שתי דירות ומעלה זה כבר יותר מורכב

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2023 17:31

סיכוי גובה שתהיה חייב להשלים את העסקה ולא תוכל למכור לפני קבלת הדירה. אם אין לך אפשרות לעשות זאת אל תיכנס לעסקה.



אם כבר נכנסת לעסקה, אז בהחלט סביר שעם כל ההוצאות שמסביב לא תצא בסוף ברווח. עדיף דירה יד שניה ולהתחיל לקבל שכירות כבר בחודש הבא.



בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 17:36

1 - תהיה מוכן כלכלית למקרה שבו תאלץ לרכוש את הדירה או למכור אותה בהפסד כדי לא להשלים את הרכישה.



2 - לא מומחה בתחום אבל ראיתי שבמגדלים לפעמים אפשר לקבל שכירות יותר גבוהה יחסית.



3 - הלכת על טווח זמן קצר מדי. אני באופן אישי מחפש עסקאות דומות כדי למנף סכום לא גדול מדי. אני מחפש עסקאות עם טווח של שלוש שנים והלאה ובלי הצמדה למדד עם עדיפות לאזורים מתפתחים.



4 - לשים לב טוב טוב איך מתאפשרת העברת הבעלות לפני הזמן, בדרך כלל היזם לוקח הלוואת קבלן על שמך.