פרעון מוקדם של משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 12:07

אני הייתי מסלק את כל הפריים כי הוא הכי יקר, אח"כ הייתי פורע את ה115K הנותרים מהקבועה צמודה מקצר תקופה ולא מקטין תשלומים (אפקט ריבית דריבית)



אני לא מבין מה זה:

בקל"צ זה לא יכול להיות "בערך" כי זה גם קבוע וגם לא צמוד מדד זה מחיר מדויק ששילמת ותשלם כל חיי ההלוואה, לכן אני מניח שהריביות שלו אמורות להיות שוה בשוה אם רכיב הקבועה צמודה (1.8/1.9) ולכן אני הייתי מעדיף לפרוע את הצמודת מדד - כי הצמודת מדד יכולה בעיקר לדרדר במצב פיננסי כמו שלנו



וכמובן הייתי מעדכן את הבנק 10 ימי עסקים לפני הפרעון בשביל להמנע מעמלת אי הודעה מוקדמת



במידה ואתה כ"כ מייחס חשיבות לעמלות היוון וכו' אז אני מניח שיש לך תכנית להמשיך בסילוקים מוקדמים (חלקי /מלא) במידה וזה המצב, אני הייתי מנסה כבר בשלב זה לגייס מקרובי משפחה וכו' את הסכום הצפוי ולסלק את זה כבר כעת, גם בכדי להמנע בעתיד מעמלות היוון, עמלת אי הודעה מוקדמת, ועמלת פירעון רגילה.



לא מייעץ וכו'



מנסיון הבנקאים מאוד נחמדים וגם כאשר אסור להם לייעץ הם יכולים לבדוק בסימולטור איזה מסלול משתלם יותר לפרעון וגם ידעו לומר לי סכום מדוייק כמה אני חוסך בסילוק מוקדם מכל מסלול.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 12:16

הסיבה שכתבתי בערך הוא שלקחתי את ההלוואה בכמה פעימות אז יצא שלכל אחת מהן יש ריבית טיפה שונה.



אז אתה מציע לסלק קודם את הפריים דווקא. אם כי אם הבנתי נכון הריבית החזויה בקבועה צמוד למדד גם כן גבוהה לאורך תקופה.



למה דווקא העדפה של לפרוע את הפריים על פניה?



יש מקום דרך לחשב בכמה תתקצר התקופה אם אקצר תקופה מהקבועה צמודה למדד?



אני צודק לגבי עמלת היוון?

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 12:31

אבל אתה יודע כמה היא היום בסה"כ החזר חודשי, וזה גם מה שיהיה תמיד.

1. מכיון שהמדד גם מושפע מריביות הפריים וככל שהפריים יורד גם המדד יורד לא ממש ביחד כי הוא מושפע מכל רוחב השוק אבל לפריים יש השפעה משמעותית גם על המדד,



2. הפער בין הפריים לשאר מסלולי המשכנתא שלך הוא קצת יותר מפי 3 !!! ולכן גם אם אני יגזים שהפריים ירד ל4% (בפוסט מלחמה!) ואפילו אם שאר המסלולים ישארו אותו דבר (שגם זה כאמור לא אמור להיות ללא השפעה מריבית בנק ישראל) עדיין הפריים יקר יותר.

כן, תתקשר לבנק שממנו לקחת את המשכנתא והם יגידו לך.

כן

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 22:46

קודם כל צמוד מדד.



המדד עולה כל שנה ונוסף לעליה של שנים הקודמות.



בפריים, גם אם הוא גבוה הוא קבוע ואין לו עליה כל שנה.



אני גם חושב שזה יחסית זול לפרוע ריבית קבוע צמודה,



בגלל שהריבית יחסית נמוכה והקנס לא אמור להיות גדול.



אז לדעתי עדיף מדד ואז פריים, בהנחה שכל המסלולים נלקחו לאותה כמות שנים.



משכנתא בריבית 1.9 קבועה לא צמודה - לא היתי סוגר, במקום זה שם את הכסף בפקדון.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 23:35

הייתי מתחיל בקבוע צמוד וחלק מהפריים.



לגבי כמה תקופה תחסוך מקיצור תקופה, אתה יכול לבחון זאת די בקלות באקסל או במחשבון משכנתאמן - תזין הלוואה בגובה יתרת הקרן במסלול הרצוי, הריבית שיש לך כיום ויתרת התקופה הרצויה, ואז תזין סכום לפירעון מוקדם ותראה את לוח הסילוקין.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 06:52

באמת לא כתבתי לכמה שנים ההלוואות



הקבועה צמודה למדד היא עד 2036 והפריים עד 2041.



זה מעניין נאמרו פה 2 גישות שונות.



מה לגבי להשתמש בכסף כדי לקצר את תקופת 2 המסלולים. כלומר לשים 125 אשמח בכל אחד מהם ולקצר את התקופה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 08:09

אם אתה הולך פרוע 250 מתוך 296 אלף בשני המסלולים האלו, החלוקה הפנימית כבר לא קריטית ביניהם, הסכום שאתה משאיר יהיה של פחות מ50,000 וזה ישאיר אותך עם יתרת תקופה קצרה במסלול שנשאר (בהנחה שאתה בוחר בקיצור תקופה).



במקרה שתפרע את כל הפריים, לק"צ יישאר שלוש וחצי שנים, ואם תפרע את כל הק"צ, לפריים יישאר ארבע שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 09:54

באופן כללי בודאי נכון, וגם יש את העמלת היוון.



אבל, האם גם בפערי ריבית כמו שלו?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 09:57

לא מדוייק, יש הפרש בין פרעון מיידי לפרעון רחוק (קיצור תקופת הלוואה) בגלל אפקט ריבית דריבית. לכן כתבתי

כי לבנק יש גם את החישוב הזה בסימולטור שלהם.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 09:59

כסף, לא תרויח מזה



הרגשה, לא מבין בזה.



אבל מה שבטוח שזה לא יותר מחושב

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 10:02

לא.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 10:09

למה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 10:29

כי הצעד שלך באמת הכי כלכלי בעיני.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 10:47

אתה יכול לסמן פירעון מוקדם גם בחודש הראשון ותקבל את המצב העדכני.



אין בעיה באקסל לחשב את אותו חישוב שהבנק עושה, עד כדי הפרש של עשרות שקלים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 13:04

יודע להסביר איך עושים זאת?



יש לכם דרך להסביר לי איך לחשב מה עדיף ךי לפרוע במלואו את המסלול של הפריים או של הצמוד למדד?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 13:35

יש הרבה טמפלייטים מסתובבים ברחבי האינטרנט, תחפש "לוח סילוקין אקסל" ותמצא גם הסברים על הנוסחאות.



ברגע שיש לך ביד לוח סילוקין עדכני, פירעון מוקדם חלקי עם קיצור תקופה פשוט לוקח אותך קדימה בזמן לחודש בו יתרת הפתיחה היא יתרת הקרן לאחר הסכום שסילקת, ואתה יכול לראות מזה מה יתרת התקופה (לוח הסילוקין משם ואילך הוא לוח הסילוקין החדש שלך).

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 16:42

כלומר אם קבלתי לוח עם ההחזרים הצפויים כשלקחתי את המשכנתא אז להסתכל שם? אך הריבית עלתה מאז ויכול גם להשתנות, זה לא משפיע?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 17:08

לא, לוח הסילוקין שקיבלת מהבנק תקף לאותו חודש שבו הוא הופק, והוא חסר משמעות לאחר מכן עקב מדד / שינויי ריבית / פירעון מוקדם, או כל פעולה שמשנה אותו.



תכין לעצמך לוח סילוקין חדש לפי יתרת הקרן, הריבית הנוכחית ויתרת התקופה הנוכחית, ומשם אתה יכול להבין מה השינוי במקרה של פירעון מוקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 13:05

1. גם בלוח שפיצר?



2. איך מחשבים מסלולים צמודי מדד ו/או מסלולים משתנים?

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 17:28

כן.



אני עושה לעצמי גיליון עם העמודות הבאות:



A. מספר חודש.



B. יתרת פתיחה.



C. ריבית חודשית באחוזים



D. סכום ריבית - מכפלת עמודה B בעמודה C.



E. תשלום חודשי - שימוש בפונקציית pmt, שמקבלת את יתרת התקופה (מחושב על ידי מספר החודשים הכולל פחות מספר החודש בעמודה A, ועוד 1), ריבית תקופתית (מעמדה C), ערך נוכחי (מינוס אחד כפול יתרת הפתיחה מעמודה B, ערך עתידי 0 ותשלום בסוף תקופה).



F. סכום פירעון מוקדם - ימולא רק עבור חודשים בהם אני מתכנן פירעון מוקדם.



G. סה"כ תשלום - הסכום של E ו F.



H. תשלום קרן - עמודה G פחות עמודה D.



כעת כל מה שנותר, הוא לסמן ש B2 שווה ל B1 פחות H1.



גוררים את השורה למשך מספר התשלומים שצריך, וקיבלת את לוח הסילוקין שלך.

אתה יכול להוסיף עמודה של מדד חודשי צפוי באחוזים, ולהוסיף ליתרת הפתיחה את הסכום שהמדד מייצר.

אתה יכול לעדכן את גובה הריבית החודשית המשתנה בעמודה C.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 22:47

תודה על ההשקעה,



אני לא הצלחתי, יותר קל לי לשאול את הבנק..

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 22:50

זו כמובן האפשרות הקלה. לי חשוב לדעת לחשב בעצמי כדי לבחון כל מיני תרחישים, בלי שאצטרך להמתין חצי שעה בטלפון מול הבנק.



אגב, ציינתי גם קודם - יש את המחשבון באתר משכנתאמן, שבו אתה יכול להזין את הנתונים ולקבל את המידע.

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2023 14:29

עכשיו הבנתי שמצבי הוא בעצם טיפה יותר מסובך/קל (עדיין מנסה להבין)



ההלוואות שלי נלקחו בפעימות נפרדות



כך שה161 אשח של הקבועה צמודה מחולקות ל-5 הלוואות שונות (של 4713, 76621, 36512, 36600 ו7963)



וה-135600 של הפריים מחולקות (3882, 71951, 34996, 17578 ו7191)



ויש לי 250 אשח. אני יכול כל אחד מההלוואות השונות האלה לסגור לחלוטין ואז להוריד את ההחזר החודשי או למשל לפרוע את כל הללוואות של הצמוד מדד, ולסגור עם השאר חלק מהפררים וחלק לקצר את תקופה...

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2023 15:12

בכל מקרה אתה יכול בפירעון מוקדם לבחור בין קיצור תקופה לבין הורדת החזר חודשי.