משכנתא נמוכה

🕒 פורסם בתאריך: 20/03/2024 14:54

שלום רם,



עונה כיועץ משכנתא.



אלא אם הדירה למגורים, אני ממליץ לך לשקול לקחת משכנתא גדולה יותר, ולא לסיים אותה כל כך מהר.



המשמעות של ההחלטות שלך, שאתה משקיע הון עצמי וכושר החזר גדולים מאוד על דירה להשקעה, ולא תוכל להנזיל את הכסף למשך שנים ארוכות.



אייל מFINWIZ

🕒 פורסם בתאריך: 20/03/2024 20:48

לא מובן.



לדירה למגורים אתה בעד לקחת כמה שיותר משכנתא נמוכה…..ולהשתמש ברוב ההון העצמי??



וב “דירה להשקעה” עדיף לקחת כמה שיותר משכנתא מהבנק ??



מה ההבדל?

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2024 01:58

בדירה למגורים, אתה משלם את המשכנתא, ולכן שווה לצמצם את החוב לבנק. בדירה להשקעה, אתה מניח שיהיה שוכר שישלם את המשכנתא, ולכן אתה יכול להתמנף יותר.



כל זאת בהנחה והדירה אכן תהיה מושכרת כל הזמן ויהיה כסף משכירות שישלם את המשכנתא. אם הדירה עומדת ריקה, החוב חוזר אלייך.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2024 07:50

הבדל פסיכולוגי בלבד, באקסל זה בדיוק אותו הדבר, למעט שיקולי מס.

🕒 פורסם בתאריך: 22/03/2024 08:42

תוכל בבקשה לפרט מהם הבדלי המס אם גרים בדירה או שמשכירים אותה (בכל הנוגע למשכנתא)?



זכור לי גם שיש עניין כלשהו האם מדובר בדירה ראשונה או לא, אבל אני לא זוכר מהו...

🕒 פורסם בתאריך: 22/03/2024 09:35

בדירה יחידה דה-פקטו ריבית המשכנתא היא לא הוצאה מוכרת, בדירה נוספת היא כן.

🕒 פורסם בתאריך: 22/03/2024 18:03

בבקשה כבד את כללי הפורום בעניין קידום עצמי. אני מבינה שחסימת קישורים לאתר שלך לא גרמה למסר לשקוע.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 10:03

היי ערן,



ראשית, לכל אחד יש את אהבת ושינאת הסיכון שלו.



באופן אישי, אינני בעד לקחת משכנתא קטנה בשום מצב.



אני חושב שאתה צריך לקחת את החוב המקסימלי שאתה יכול לשאת מבלי שתיכנס ללחץ נפשי.



הבעיה ספציפית במחיר למשתכן, שהכסף נעול לתקופה ארוכה מאוד, ואין לך יכולת לשחרר אותו, ולכן אם מדובר על דירה להשקעה, כל כסף שתשים לא יאפשר לך להשקיע אותו.



בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 10:10

המשפט המודגש על ידי, לכשלעצמו, הוא עצת אחיטופל (וציטטתי את כל ההודעה בכוונה, כי אין שום הסתייגות על ידך).



כל עוד ההון מושקע באפיקים שנותנים/צפויים לתת תשואה נמוכה מזו של ריבית המשכנתא, זו דרך בטוחה להפסיד כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 10:25

אתה צודק.



בוא נעשה איטרציה נוספת, רחבה יותר.



בניית תוכנית מימונית, של משכנתא והלוואות נוספות, צריכה להתבצע על מנת להשיג את המטרות הכלכליות של משק הבית.



לפיכך, כל אדם צריך להגדיר מה המטרות הכלכליות שהוא רוצה להשיג. האם להגדיל את הרווחה של משק הבית? האם להשתחרר מחובות? האם להגדיל את ההון העצמי? האם לתמוך בהקמת עסק?



התשובה שנתתי לעיל, הייתה תחת הנחה שמטרתו של ערן היא להגדיל את ההון העצמי. ניתן להשיג זאת על ידי הגדלת המימון והשקעת הכסף באפיק השקעה המניב תשואה אלטרנטיבית הגבוה יותר מעלות המשכנתא. אם זו לא המטרה של אדם או שהתשואה האלטרנטיבית איננה גבוה יותר מעלות המימון, אז זוהי אכן הצעה לא נכונה.



בהסתכלות של השקעה נטו, ערן הולך להשקיע בהשקעה לא נזילה, עם זמן נעילה מוערך של שבע שנים. כשהוא מבצע את ההשקעה הזו, עליו לבחון האם התשואה שתתקבל (ROI) מצדיקה את נעילת הכסף. אדם צריך לקבל פרמיה על ההשקעה שלו עם הוא נועל אותה, והופך אותה ללא נזילה.



מה דעתך?

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 10:56

אתה מסתכל על זה מתוך נקודת מבט צרה מאד של איש מקצוע עם תיק פיננסי מאופטם.



אתה מבין של99% אחוז מהאוכלוסיה שמחזיקים גם אג"ח (שלא לדבר על מינוס או כסף בעו"שבבנק) בתיק ההשקעות ההוליסטי שלהם העצה שלך לא טובה כלכלית?



לאדם הממוצע+ לרוב הדבר הכלכלי ביותר יהיה להקטין את המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 11:15

אני מאמין ודוגל בחיים ללא חובות.



הגדלת משכנתא למקסימום תשב כאבן ריחיים על הצוואר לאורך חיי המשכנתא..



אני המתנתי עד שהיה לי את הממון שנדרש לרכישת דירה ללא משכנתא.



זה היה בגיל מתקדם ואני לא מבין את העטרף של רכישת דירה עם חובות עתק בגיל צעיר. מה בוער? שכירות, כלכלית זולה יותר ממשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 11:36

אני מדבר כרגע אך ורק לדירה למגורים בלבד!



לא הבנתי, מדוע למשל, אם יש לך הון של 1.7 מיליון שקל……וראית דירה ב 2 מיליון שקל….



אז למה לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל……במקום נגיד משכנתא צנועה של 500,000? (אני יודע שאומרים שלא כדאי להשתמש בכל ההון שלך…)



אז אתה מבחינתך, בעיסקה הזו ,גם לקחת משכנתא של 1.5, זה לא כזה מופרך!?



לא הבנתי מה ההיגיון?



אתה לוקח 1.5, אתה מחזיר 3.



האם לא חבל על כל הריביות ?



מי אמר שתצליח להשיג את ההפרש הזה בשוק ההון או בהשקעות אחרות ב 25-30 השנים הקרובות?



שוב—אני מתייחס אך ורק לאדם שמתכוונן לדירה למגורים….לא דירות להשקעה.



אני מניח שפה אתה חושב כמוני

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 11:41

מה לגבי דירה (ראשונה) להשקעה? משכנתא היא כלי למינוף זול באופן יחסי. ישנם הטבות מס חביבות גם כן עבור דירה ראשונה. לאחרונה הוסיפו את סעיף 122 ו', שרלוונטי מאוד עבור אנשים בעלי דירה אחת שגם משכירים.



בהתחשב בהטבות המס, אני חושב שמשכנתא היא כלי מינוף טוב מאוד לרכישת דירה ראשונה.



כרגע אני לא בכיוון מבחינה כלכלית, אבל אם הייתה לי האפשרות הייתי עושה זאת. לבינתיים אשקיע בשוק ההון. הרבה יותר הגיוני מבחינתי לשלם את הריבית תמורת מינוף מאשר לא למנף וגם לשלם 25% מס על רווחים משוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 12:17

היי אורי, אשים בצד את הפתיח השיפוטי, הנחרץ ומאוד לא נעים.



אנחנו נמצאים בפורום שתכליתו לקדם את השיח הכלכלי.אני ואתה אנשי מקצוע בתחומים כלכלי, כלומר אנחנו מקבלים שכר טירחה על מנת לשפר ולטייב את מצבם הכלכלי של הלקוחות שלנו.



בתהליך ליווי, שהוא בפירוש לא מה שקורה כאן, המטרה היא לבנות לאדם תוכנית כלכלית שיוכל להשיג אותה בהתבסס על היכולות שלו ושנאת הסיכון שלו.



האם לדעתך, איש מקצוע צריך לתת תשובות "ממוצעות" המכוונות אל הממוצע, או שצריך להציג את התמונה המורכבת ואת שיקולי התיכנון?



ההחלטה בעניין ההון העצמי הנדרש היא לצערנו, כרגע, (בהתבסס על הרגולציה הנוכחית ובפרט סעיף 2.6 לנוהל שאלות ותשובות של בנק ישראל) החלטה בלתי הפיכה. כלומר לקחת משכנתא קטנה ולהגדיל אותה היא הליך בלתי אפשרי או אפשרי ויקר מאוד.



ברור שהדבר הכי קל, הוא לקחת משכנתא הקטנה ביותר, זה בוודאי משרת את שנאת הסיכון הקיימת אצל כולנו, אבל האם בראיה עתידית, זה הדבר הנכון ביותר? האם לקיחת המשכנתא כה קטנה תאפשר לך מספיק הון להקים עסק? תאפשר לך להחליף את הרכב? תאפשר לך לשפץ את הבית?



העצה הכי טובה שאני יכול לתת לכותב הפוסט היא זו (ואני משתמש בה רבות): אתה נמצא שנתיים אחרי שלקחת את המשכנתא, אתה גר בדירתך [או לחלופין השכירות דופקת מדי חודש], וכל חודש נצבר לך סכום כסף נוסף. מה המטרה הכלכלית הבאה שלך? מה הדבר הבא שאתה רוצה להשיג?



המשכנתא המתוכננת כעת צריכה להילקח בהתייחס למטרה הכלכלית הבאה הזו.



אשמח לשמוע דעתך המלומדת.



שבת שלום

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 12:21

לא ברור לי איך הבנת זאת מכל ההודעות והדיונים שלו.

הוא מעוניין לקנות דירה על מנת לגדר את עלויות הדיור, אשר לדעתו עלולות לעלות עוד ועוד. בתרחיש זה, רכישת דירה היא השקעה מעולה.



מה שאתה מציע, לקחת הלוואה ולהשקיע את הכסף באפיק עם תשואה גבוהה יותר בתוחלת (משכנתא לצורך רכישת דירה היא האמצעי לעשות זאת). זה כרוך כמובן בסיכון, וגם מי שמטרתו היא להגדיל את הונו, הייתי נזהר מאוד מלהציע לקחת את המשכנתא המירבית.



זה נכון בתוחלת, אך כרוך בסיכון. ראה מה עניתי בראשית ההודעה.

כל דירה היא דירה להשקעה (תסתכל על זה כאילו שאתה משכיר לעצמך).

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 12:30

אהלן יוסי,



אתה תיארת את פונקציית האופטימיזציה שלך. חיים ללא חובות. זו מטרה אחת (ולגיטימית) מני רבות.



השגת את הדירה שלך, אבל אני רוצה, ברשותך, לציין את החסרונות המובנים בתוכנית שלך. אינני אומר חלילה שהיא שגויה, אבל בכל דרך פעולה שאנחנו נוקטים אנחנו מתמירים סיכון אחד בסיכון אחר.



סיכון המשכיר:משכנתא אכן כוללת חובות ושיעבוד לבנק, אבל לעניות דעתי, עדיף בשוק השכירות להשתעבד לבנק ולא למשכיר הדירה. בניגוד למשכיר בשוק החופשי: הבנק מעלה את שכר הדירה באופן אובייקטיבי, אינו יכול לפנות אותך החוצה לפי גחמותיו, אפשר לדון איתו על הורדת/העלאת ההחזר.



חיסרון של מיסוי וערך הכסף: כדי לרכוש את הדירה ללא משכנתא אתה צריך את ההון אצלך. אם אתה משקיע אותו, אתה חשוף לסיכוני השקעה. אם אתה שם אותו בעובר ושב שלך, אתה חשוף לשחיקת אינפלציה.



אם הכסף שלך היה עד כה מושקע בשוק ההון ואתה מנזיל אותו כדי לרכוש את הדירה, אתה אוטומטית מאבד 25% על הרווחים שלך, רק כדי שתוכל מעתה לחזור ולהשקיע את הכסף שוב פעם. כשאתה לוקח משכנתא ולא מנזיל את הכסף, אתה דוחה את המס.



סיכון של מחירי הנדלן: על מנת לרכוש דירה ללא משכנתא באמצעות צבירת ההון העצמי, אתה צריך שקצב החיסכון שלך יהיה גדול מקצב עליית מחירי הדיור באופן מוחלט. אם חסכת 200 אשח השנה, והדירה שאתה רוצה התייקרה ב250 אשח, אז אתה התרחקת מדירה ולא התקרבת אליה.



סיכון חיים: אם אתה חס וחלילה תלך לעולמך, ךפני שרכשת דירה, השארים שלך בבעיה. עם משכנתא, שיש לה ביטוח חיים זול בהרבה מריסק, המשפחה שלך מסודרת כי המשכנתא מסולקת.



חיסרון של השקעה: התשואה על ההון בנדלן בישראל היא 2%-2.5%. כשאתה מחליט לקנות דירה ללא משכנתא, אתה מקטין את התשואה על ההון שלך, והופך את רובו ללא סחיר ולא נזיל.



אשמח לשמוע דעתך,



שבת שלום.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 12:35

דעתי היא לא דעה, היא בסך הכל מה האקסל והמציאות מכתיבים לי.



לרוב המוחלט של האנשים תיק השקעות מאד ספולטיבי אינו מתאים, כלומר 100% מניות.



אם יש לך מרכיב אג"ח כלשהו בתיק ההשקעות שלך, כולל בחסכונות הפנסיוניים (למעט מיועדות) אין כלכליות להגדיל משכנתא, קל וחומר אם יש לך יתרות מזומן/פק"מ גבוהות.



יועץ משכנתא טוב ככל שיהיה לא עושה תכנון פיננסי מקיף וזה גם לא ביכולות שלו, לרובם המוחלט אין מושג וחצי מושג בהשקעות ומימון.



המסקנה היא פשוטה, לאדם הסביר/ממוצע עדיף לקחת משכנתא כמה שיותר קטנה, בהנחה והוא יכול, אולי אם איזה ספייר קטן של 100-200K.



האם זה האופטימום? לא בטוח. בשביל זה צריך או להבין מה אתה עושה, או ללכת ליעוץ למישהו שכן מבין בזה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 12:49

תודה לך על תגובה מכבדת ומכובדת.



שבת שלום.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 12:54

אני מפנה אותך לשורה השלישית של ההודעה של רם. הוא ציין באופן מפורש שהדירה מיועדת להשקעה.

נכון, אתה צודק, לקיחת משכנתא מקסימלית והשקעה שלה כרוכה בסיכון.



העלות המשוערת, על פי מודלים של בנק ישראל היום למשכנתא נוכחיתל30 שנה היא 5.4%. המספר הזה כולל אינפלציה, ריבית בנק ישראל, שינויים בתשואות אגרות החוב של ממשלת ישראל וכו'.



התשואה השנתית הממוצעת של SNP500 היא 9.26%.



אני מציע תוכנית כלכלית, שבתוחלת שלה, היא כלכלית יותר מלקחת משכנתא קטנה יותר.



האם היא מסוכנת יותר? בהחלט. כל אדם צריך להחליט האם הוא מסוגל לשאת אותה.



זהו אינו ייעוץ מקצועי ופרטני, אינני מכיר את רם, זה דיון.



אודה לדעתך,



אייל

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 12:58

חיים ללא חובות חוסכים המון ריביות על כלום. הלוואה האחרונה שלי היית בארה"ב על ריכישת רכב בתשלומים לפני 40 שנים.

איזה סיכון?

היה לי את ההון ולא חשוף לסיכונים.

רכשתי את הדירה לפני 13 שנים..



יש לי כרית ביטחון נאה בתיק ההשקעות.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 13:09

אין שום הבדל כלכלי אם הוא גר בדירה, או משכיר אותה ושוכר אחרת.

לא 7%?



תוסיף על זה חבות במס שלא ניתן לקזז מריבית המשכנתא. האם הפרשי התשואה המשוערים שווים את הסיכון?

דעתי היא שכשהרווח בתוחלת נמוך וסטיית התקן גבוהה, רוב רובם של האנשים יעדיפו להמנע מההשקעה. הנזק שיגרם להם אם יפסידו גדול בהרבה מהרווח הצפוי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 13:15

תלוי איפה ובכמה אתה שוכר.



אנשים פה בדיונים תמיד יוצאים מנקודת הנחה



שכל בנאדם הולך לחיות כל חייו בשכירות במחירים של 4000 שקל או 6000 שקל גג.



אז אולי במקרים כאלה אתה צודק .



אבל מה לעשות, שיש כאלה שרוצים קצת יותר מזה, ולכן ייאלצו לשלם 7000 ולפעמים גם 8000 שקל שכירות .



(משפחה בת 4 נפשות במרכז רמת גן ,בדירה סבירה עם ממד … מתחילים מ 8000. אלה המחירים כיום )



אז במקרה כזה, החישוב שלך לא נכון .

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 13:15

קצת אופטופיק - מדוע ביטוח חיים במשכנתא זול יותר? יש סטטיסטיקה שלבעלי משכנתאות יש סיכוי נמוך יותר למות מלאחרים?



עוד אופטופיק - יש ביטוח שארים בקרן הפנסיה שהוא לא רע בכלל ולדעתי מייתר לרוב את הצורך בביטוח חיים.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 13:23

לא אפשר (במובן שאני עושה את זה) להנדס ביטוח חיים למשכנתא שהוא זול משמעותית (במובן עלות פר הכיסוי) וטוב משמעותית מכל ביטוח חיים שיש לך. אני ממליץ לך לבדוק באיזה גיל ביטוח החיים שלך מסתיים.



אני ממש אשמח אם נוכל לנהל דיון נעים ומכבד ולא ציני ומלגלג.



אם חלק מההכנסה שלך אינו מבוטח לפנסיה (בונוסים, rsu,espp) אז אם אתה תשאר רק עם ביטוח שארים, אתה תהיה בתת כיסוי ביחס לרמת החיים שהורגלת אליה.



אני שם בצד בכלל שיכול להיות שמוות של אחד מבני הזוג עלול להגדיל את ההוצאות ו/או להקטין את ההכנסות של בן הזוג השני.



תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 13:29

אני חושב אחרת.



את הדירה שלך אינך יכול למכור כדי לנעול את הרווח.



אינך מרוויח מכך שמחיר הדירה שלך עולה, כי כנראה שהמרחק (בהון) ביחס לדירה הבאה שלך גם יעלה.

אני מזמין אותך להזין את ה SEARCH QUERY הבא בגוגל, ולבדוק



what is the historical yoy return of SNP500



s&p 500 average return last 100 years



זוהי דעתך, ואני מכבד אותה.



כפי שציינתי, לכל אדם יש סיבולת ושנאת סיכון משלו.



צריך לקבל שאנשים הם שונים ומה שאתה חושב שהוא סיכון מיותר, עבור אדם אחר הוא סיכון אפשרי ומתקבל לחלוטין.



עבורי, כאדם אנליטי, אם אני יודע שהפער בין תשואת ההשקעה בשוק ההון לעלות המשכנתא בתוחלת היא חיובית, אני רוצה לקחת את החוב המקסימלי שאני יכול - מבלי שיפגע לי באיכות החיים..



אגב, לא תמיד הייתי כך, עד לפני שבע שנים, כשעוד עבדתי כמהנדס בהייטק, הייתה לי תפיסה שונה לחלוטין לגבי סיכון. רציתי לסיים את המשכנתא מוקדם ככל הניתן.



אייל

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 13:37

אהלן יוסי,



תודה שהגבת.



אני מברך אותך על מזלך על כך שרכשת את הדירה בתחילת גל העליות המטורף בתחום הדיור .



אשמח לשמוע מה אתה מציע לזוג שרוצה לרכוש בית (דירת 4 חדרים) באם המושבות בפתח תקווה שעולה כיום 3 מש"ח.



הם בני שלושים, יש להם שני ילדים, קצב חיסכון של 10 אש"ח בחודש.



יש להם עזרה של 500 אש"ח מההורים.



האם אתה מייעץ להם להמתין 250 חודשים, שהם כמעט 21 שנים כדי לקנות את דירתם?



מה יהיה מחיר הדירה בעוד 21 שנה? האם עדיין תעלה 3 מש"ח.



איך נסווג את הוצאות הדיור שלהם (והשכירות שלהם) במשך 21 השנים הללו. האם זהו לא מחיר הכסף, בדומה לריבית?



בהינתן ששכר הדירה היום הוא 6000 ש"ח, ובהנחה (הלא ריאלית) ששכר הדירה לא יעלה, עלות הדיור תהיה 1.5 מש"ח. האם לא נכון לסווג זאת כמחיר אקווילנטי לשכירות?



תודה שכתבת ואשמח לדעתך.

🕒 פורסם בתאריך: 23/03/2024 14:00

לא היה כאן שום דבר ציני או מלגלג ומתנצל אם הובן אחרת. שאלתי לגמרי ברצינות. אין לי ביטוח חיים...

אין לי בעיה אם תת כיסוי. לא מאמין שצריך לבטח הכל.



מצד שני גם, מדובר בתשלום מובטח לכל החיים (שכיום חלק לא מבוטל ממנו הולך לחיסכון), כך שהוא מכסה גם תקופות בהן יתכן ולא הייתי עובד, כך שיתכן והוא אף ישפר את איכות החיים.



בוודאי שאתה יכול. תעבור לגור בשכירות.

אינך מרוויח גם כשמחיר הדירה "להשקעה" עולה, כל עוד אתה לא מוכר אותה...

זה נותן תוצאה ללא תיקון של אינפלציה...

נכון אנשים הם שונים. לדעתי, רוב האנשים ינסו להמנע מהסיכון שאתה מציג ככמעט no brainer.

לא כל עסקה עם תוחלת חיובית היא עסקה משתלמת. יש משחקים עם תוחלת אינסופית שמתמטית עדיף להמנע מהם.



בנוסף, הרווח/הפסד החשבונאי לא זהה לערך הכלכלי - למשל, אני לא חושב שמישהו יהיה מוכן לסכן את מלוא הונו (שנצבר במשך שנים רבות) עבור הסיכוי להכפילו פי 2, גם כשההסתברות גדולה מ-0.5 לטובתו אך קטנה בהרבה מ-1 (תוחלת חיובית).