פחת על דירה כהוצאה מוכרת לעצמאי שעובד מהבית - רעיון טוב או לא?

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 09:43

עבודה מהבית לא הופכת את הארנונה לעסקית.



אלא אם פתחת חנות אבל לזה בכל מקרה תצטרך אישור מראש מהעירייה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 10:42

אם מדובר בבניין חדש שנבנה מבטון מזויין (כמו רוב החדשים), אז הפחת שמותר בניכוי הוא 2/3 מתוך 2% כפול החלק היחסי שבשימוש העסק.

גם אם שילם המון, הסכום המוכר לצורך מס שבח הוא עד 2% בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 11:02

הבניין חדש (בן 5-6), כן; אז חצי משיעור הניכוי שחשבתי, 2% בשנה במקום 4%? זאת אומרת שבדוגמה לעיל זה אפילו לא 16K בשנה, קרוב יותר ל-8K?



מה זאת אומרת? ניתן לנכות רק 2% משיעור עליית ערך הדירה לחישוב מס שבח?

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 11:03

לפי שנאמר לי מרו"ח יש 2 שיטות חישוב פחת והן שניהם תקינות.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 11:10

כן, זה מה שמוגדר בתקנות, כמובן שתתייעץ עם איש מקצוע יועץ מס/רואה חשבון.

זה אומר שהוצאות שהוא שילם למתווך, מותרות עד שווי 2% מעלות הקניה.



לא דיברתי על עליית ערך, רק על העובדה שציינת המון תשלום למתווך.



2 שיטות לחישוב פחת עבור עסק?



אני מכיר שתי שיטות לחישוב פחת עבור דירה המושכרת למגורים,



1. תקנות הפחת הרגילות שהן כמו שציינתי למעלה, בניין בטון 2%, בניינים מדרגה שניה 4%, בערך הנומינלי בניכוי עלות הקרקע.



2. תקנות פחת לדירה המושכרת למגורים, שהן 2% צמוד למדד.



אבל למיטב ידיעתי עבור עסק, מותר רק השיטה הראשונה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 11:13

איני בקיא, יכול להיות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2024 13:15

מקפיץ כדי לחסוך שרשור חדש -



מישהו יכול להמליץ על רו"ח / יועץ מס שמבין בתחום?



(מקווה שמותר להמליץ פה בפורום)

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2024 17:14

אם זו דירה יחידה אין פטור ממס שבח עד 4.5M? במקרה כזה יש סיבה לא לבקש החזר על הפחת?

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2024 17:49

אין סיבה לא לבקש פחת, אם העסק באמת עובד מהבית.



ואם אתה במס שולי של מעל 25% אז בכלל כדאי לנכות פחת.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2024 11:48

גם כשזה דירה קטנה של 1.5 חדרים ומדובר בפחת של 50% או קרוב לזה? שמעתי דעות שבמקרה כזה עדיף שלא ולא הבנתי למה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2024 12:00

לא יודע מה עמדת החוק או רשות המסים, אבל לפי מה שקראתי,



חלק טוענים שלא מסכימים להכיר להם מעל 25% מהוצאות הדירה, ויש אחרים שטוענים שאם תבקש הכרה בפחת של מעל 25% אז הדירה לא תוכל להמכר בתור דירת מגורים.



אז בהחלט אין לי תשובה לשאלה הזו

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2024 12:57

לפחות לגבי 33% לדירת 3 חדרים זה המלצה ששמעתי מרו"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 18/04/2025 17:01

מישהו צבר בינתיים ניסיון עם חישוב פחת? באלפי לא ידעו לענות לי.



לעניין שווי הדירה בחישוב לעיל הבנתי שמצמידים את מחיר הקנייה למדד.



עכשיו במקרה שההוצאות מכסות את כל ההכנסות הפרקטיקה היא להשתמש בכל ההוצאות המוכרות ולבקש פחת נמוך יותר?

🕒 פורסם בתאריך: 18/04/2025 20:21

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.



תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), תשמ"ט-1989 שהותקנו מכח סעיף 21 ד לפקודת מס הכנסה וקובעות פחת בשיעור של שני אחוז משווי הדירה (שזה לרוב מחיר הרכישה של הדירה), וכוללות מנגנון הצמדה - מתייחסות לדעתי אך ורק לדירות מגורים שמושכרות למגורים - לא רואה איך עצמאי שעובד מהבית יכול להשתמש בתקנות אלה או בשיעור הפחת הקבוע בהן, לא לגבי ניכוי פחת לצורך קביעת ההכנסה החייבת ולא לגבי חישוב מס שבח במקרה של מכירה.



לעומת זאת סעיף 21 של פקודת מס הכנסה קובע לדעתי ניכוי פחת לפי עלות הרכישה ההיסטורית (ללא מנגנון הצמדה), ובניכוי מרכיב הקרקע. שיעורי הפחת קבועים למיטב ידיעתי בתקנות מס הכנסה (פחת), 1941, ועד כמה שאני יודע השיעורים תואמים את מה שכתב ירח אפל. עד כמה שאני יודע עצמאי שעובד מהבית יכול להשתמש רק בשיטה הזו ובאופן יחסי. רצוי להתיעץ עם איש מקצוע מה היחס המתאים בין החלק של הדירה המשמש לעסק (הניתן לניכוי) לבין החלק של הדירה המתייחס למגורים (שלא ניתן לניכוי).



לגבי היחס בין עלות הרכישה ומרכיב הקרקע - עד כמה שאני יודע לפי עמדת רשות המסים היחס הוא 1/3 קרקע (שלא ניתן לנכות בגינו פחת) ו - 2/3 מבנה וזה גם השתרש כפרקטיקה "בטוחה" בהתנהלות מול הרשות, ולכן זה לרוב ה - default של רואי החשבון. היחס הזה לא קבוע לדעתי בחוק או בתקנות ויש פסקי דין שלא מקבלים את עמדת רשות המסים כ"ראה וקדש" ואיפשרו הבאת הוכחות (כגון חוות דעת שמאית) לקבוע חלוקה שונה. במקומות בהן שווי הקרקע גבוה יחסית (תל אביב לדוגמא) אפשר עד כמה שאני יודע לנסות לטעון ליחס יותר גבוה של מרכיב הקרקע לעומת המבנה. יחס יותר גבוה של מרכיב הקרקע לעומת המבנה פועל לרעה בעת חישוב ההכנסה החייבת אבל פועל לטובה בעת חישוב מס שבח. גם כאן רצוי להתייעץ עם מי שמגיש את הדוחות לגבי כל השיקולים של היחס המתאים בין החלק של הקרקע לבין החלק של המבנה כי זה מה שיופיע, לדעתי, בטופס יא'.



אל תאמינו לאף אחד באינטרנט.