🕒 פורסם בתאריך: 26/05/2024 08:11
הנתונים:
זוג (עוד לא נשוי, אבל בקרוב - יש הסכם ממון שמסדיר את הדירה הקיימת - אין זיקה לבן זוג השני) בני 30~
הכנסה חודשית נטו 32k
יכולת חסכון לפחות של 12k בחודש (מכוונים ל14 בתקופה הזאת - סדר גודל של 500k נוספים ב3 שנים זה המטרת חסכון כרגע)
לאחד מאיתנו דירה קיימת (יש משכנתא שמכוסה כולה על ידי השכר דירה)
כסף נזיל 350k
מתנה מאוד נדיבה מההורים 1.2מ
הרצון - לגור קרוב להורים בדירת 4 חדרים במרכז הארץ.
האפשרויות הן:
א) רכישת דירה באזור מיועד לפינוי בינוי (ללא צפי, אבל תכנית התחדשות עירונית מאושרת של העירייה) באזור 2.6-2.8 מיליון, לחכות בין 5-10 שנים (או יותר) לקבלת דירה בפינוי גדולה וחדשה
ב) רכישת דירה יד 2 לאיכלוס מידי (3-3.2מ)
ג) ללכת לפרויקט חדש באזור (מבחינתנו אין לחץ של איכלוס ולכן פריסייל 3.5-4 שנים) במחירים של בין 3.3מ ל3.6מ לדירת 4 חדרים
עכשיו אנחנו מנסים להבין קודם כל מה המשמעויות מיסוי - למיטב הבנתי לאחד מאיתנו (זה שאינו בעל דירה) מגיע את כל הזכויות של דירה יחידה על חצי מהדירה הנבחרת, כלומר 75% אחוז מימון ואת ההטבה של המס רכישה, והשני מגיע לו 50% מימון מקסימום ואפס הטבה במס רכישה, אז בפועל 66% מימון לשנינו יחדיו + כל אחד משלם מס רכישה לפי המדרגות שלו על חצי מהסכום (יוצא סדר גודל של עוד 150-200 אלף על המחירים שמדובר עליהם). האם יש כל אפשרות לרכוש לדוגמא את הדירה באופן מלא על הבן זוג שאין לו דירה, גם אם המשכנתא משותפת (להבנתי לא, אבל אשמח לשמוע אישרור)? מה אם קונים דירה מיודעת לפינוי בינוי, כשהבן זוג שאין לו דירה יכול לעמוד כביכול בכל ההחזר של המשכנתא (עם אישור)? האם במקרה כזה אפשר להסדיר גם את העסקה הזאת בהסכם ממון שמגן על שני הצדדים? (בהנחה שהכוונה היא כמובן להשתתף בכל ההוצאות של הדירה הנרכשת במשותף גם אם נרשמת על בן זוג אחד). אני מודע לעניין שאם נשואים אז הדירה נחשבת לשני הבני זוג אז במקרה כזה נבצע את העסקה לפני הנישואין. (עריכה: ופרט חשוב - בהנחה לדוגמא שהמתנה של ההורים משומת בקניית הדירה הזאת ועדיין נרשמת על שם הבן זוג השני - או לצורך הדוגמא מה היה קורה, אילו הבן זוג ללא הדירה היה קונה חצי מדירה קיימת, והבן זוג עם הדירה היה מקבל את החצי השני של אותה דירה במתנה [זיקה משפחתית לדירה]?)
בנוסף, אנחנו מנסים לאמוד את ההיתכנות וההעדפה לשלושת האפשרויות שהצעתי. על פניו אופציה א היא הטובה ביותר, כי יש לנו הכי הרבה כסף לממש אותה ואפילו להיכנס אולי למשכנתא שגם תכוסה על ידי השכר דירה של דירה כזאת (סדר גודל של 5000-6000 שקל) ובנתיים לגור איפה שבא לנו בשכירות (שתהיה דומה בסדר גודל של משכנתא שאנחנו לוקחים ב אופציה ג), אבל אי אפשר לדעת מתי בכלל יתרחש הפינוי בינוי וכמה זמן יקח ואיזה בעיות יהיו בדרך (דיירים סרבנים וכו')
אופציה ג אמנם היקרה ביותר, אבל מאפשרת לנו גם לקבל תנאי מימון טובים בד"כ (20\80, משכנתא ב2.5% על חלק מהכסף בחלק מהפרויקטים) וגם לחסוך עוד קצת כסף בשנים הקרובות, באופציה ג נצטרך לקחת משכנתא בסדר גודל של 1.6-1.8מ באכלוס (9000-10000 שקל משכנתא שזה לא מעט אבל כן משהו שאנחנו יכולים לעמוד בו לנוכח ההכנסה + יכולת חסכון די טובה).
כל זה כמובן לא מתייחס בכלל ליום שיהיו ילדים שכמובן משפיעות על התזרים...
בקיצור אני קצת מבולבל ומנסה להבין מה הכי כדאי ואשמח לשמוע מחברי הפורום את דעתם.
זוג (עוד לא נשוי, אבל בקרוב - יש הסכם ממון שמסדיר את הדירה הקיימת - אין זיקה לבן זוג השני) בני 30~
הכנסה חודשית נטו 32k
יכולת חסכון לפחות של 12k בחודש (מכוונים ל14 בתקופה הזאת - סדר גודל של 500k נוספים ב3 שנים זה המטרת חסכון כרגע)
לאחד מאיתנו דירה קיימת (יש משכנתא שמכוסה כולה על ידי השכר דירה)
כסף נזיל 350k
מתנה מאוד נדיבה מההורים 1.2מ
הרצון - לגור קרוב להורים בדירת 4 חדרים במרכז הארץ.
האפשרויות הן:
א) רכישת דירה באזור מיועד לפינוי בינוי (ללא צפי, אבל תכנית התחדשות עירונית מאושרת של העירייה) באזור 2.6-2.8 מיליון, לחכות בין 5-10 שנים (או יותר) לקבלת דירה בפינוי גדולה וחדשה
ב) רכישת דירה יד 2 לאיכלוס מידי (3-3.2מ)
ג) ללכת לפרויקט חדש באזור (מבחינתנו אין לחץ של איכלוס ולכן פריסייל 3.5-4 שנים) במחירים של בין 3.3מ ל3.6מ לדירת 4 חדרים
עכשיו אנחנו מנסים להבין קודם כל מה המשמעויות מיסוי - למיטב הבנתי לאחד מאיתנו (זה שאינו בעל דירה) מגיע את כל הזכויות של דירה יחידה על חצי מהדירה הנבחרת, כלומר 75% אחוז מימון ואת ההטבה של המס רכישה, והשני מגיע לו 50% מימון מקסימום ואפס הטבה במס רכישה, אז בפועל 66% מימון לשנינו יחדיו + כל אחד משלם מס רכישה לפי המדרגות שלו על חצי מהסכום (יוצא סדר גודל של עוד 150-200 אלף על המחירים שמדובר עליהם). האם יש כל אפשרות לרכוש לדוגמא את הדירה באופן מלא על הבן זוג שאין לו דירה, גם אם המשכנתא משותפת (להבנתי לא, אבל אשמח לשמוע אישרור)? מה אם קונים דירה מיודעת לפינוי בינוי, כשהבן זוג שאין לו דירה יכול לעמוד כביכול בכל ההחזר של המשכנתא (עם אישור)? האם במקרה כזה אפשר להסדיר גם את העסקה הזאת בהסכם ממון שמגן על שני הצדדים? (בהנחה שהכוונה היא כמובן להשתתף בכל ההוצאות של הדירה הנרכשת במשותף גם אם נרשמת על בן זוג אחד). אני מודע לעניין שאם נשואים אז הדירה נחשבת לשני הבני זוג אז במקרה כזה נבצע את העסקה לפני הנישואין. (עריכה: ופרט חשוב - בהנחה לדוגמא שהמתנה של ההורים משומת בקניית הדירה הזאת ועדיין נרשמת על שם הבן זוג השני - או לצורך הדוגמא מה היה קורה, אילו הבן זוג ללא הדירה היה קונה חצי מדירה קיימת, והבן זוג עם הדירה היה מקבל את החצי השני של אותה דירה במתנה [זיקה משפחתית לדירה]?)
בנוסף, אנחנו מנסים לאמוד את ההיתכנות וההעדפה לשלושת האפשרויות שהצעתי. על פניו אופציה א היא הטובה ביותר, כי יש לנו הכי הרבה כסף לממש אותה ואפילו להיכנס אולי למשכנתא שגם תכוסה על ידי השכר דירה של דירה כזאת (סדר גודל של 5000-6000 שקל) ובנתיים לגור איפה שבא לנו בשכירות (שתהיה דומה בסדר גודל של משכנתא שאנחנו לוקחים ב אופציה ג), אבל אי אפשר לדעת מתי בכלל יתרחש הפינוי בינוי וכמה זמן יקח ואיזה בעיות יהיו בדרך (דיירים סרבנים וכו')
אופציה ג אמנם היקרה ביותר, אבל מאפשרת לנו גם לקבל תנאי מימון טובים בד"כ (20\80, משכנתא ב2.5% על חלק מהכסף בחלק מהפרויקטים) וגם לחסוך עוד קצת כסף בשנים הקרובות, באופציה ג נצטרך לקחת משכנתא בסדר גודל של 1.6-1.8מ באכלוס (9000-10000 שקל משכנתא שזה לא מעט אבל כן משהו שאנחנו יכולים לעמוד בו לנוכח ההכנסה + יכולת חסכון די טובה).
כל זה כמובן לא מתייחס בכלל ליום שיהיו ילדים שכמובן משפיעות על התזרים...
בקיצור אני קצת מבולבל ומנסה להבין מה הכי כדאי ואשמח לשמוע מחברי הפורום את דעתם.