המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 08:34

תפ"מ 63234-07-24 זימרמן נ' רביבו ואח', לפני כבוד השופטת סיגלית מצא, ניתן ב-08 ינואר 2025.

ציטוט מפסק הדין:

"לבסוף, טוענת התובעת כי הנתבע נוקט כלפיה אלימות מילולית.

אין ספק כי הודעות הנתבע לתובעת, ובמיוחד לאמה, אינן תואמות את האופן בו ניתן לצפות כי שוכר יפנה למשכיר (או לזולת באופן כללי). לעניין זה די להפנות ל"הכרזת המלחמה" מיום 6.3.2024, כמו גם להודעת הנתבע מיום 8.2.2024 לאמה של התובעת:

"אמרתי לך לא להתקשר אלי ... חתיכת נבלה עם פה מלוכלך ... את יכולה להוציא אותי מהדירה? נראה אותך ...."

"תלכי קיבינימט זקנה עלובה בזויה ..."

או הודעת הנתבע לתובעת מיום 8.2.2024:

"אני הולך לתבוע את אמא שלך עכשיו על הוצאת דיבה. עם הפה המלוכלך שהיא לא מפסיקה ללכלך עלי. ואת עוד רוצה שאני אעזור לך? לאישה כזו פסיכית עם פה מלוכלך מלא בג'ורה ובחרא? מצידי שכל הדירה תיהרס ושתהיה רטיבות זה לא מעניין אותי. רציתי לעזור וזו התודה רבה שלה. עכשיו אני לא מדווח לך על שום דבר יותר."

אין ספק כי כלל התנהלותו של הנתבע כלפי התובעת התאפיינה בכוחנות ואלימות מילולית, באופן שלטעמי אינו מתיישב עם הוראות סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, כמו גם סעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המכפיפים כל זכות חוזית לחובת תום הלב.

לעניין זה ראו דברי בית המשפט בתא"ח (שלום צפת) 23653-05-12 מאיר קנפו נ' רזינה נגב (31.7.2012):

"אכן, מסה קריטית של התנהגות תוקפנית עשויה להוות קיום חוזה שלא בתום לב, ולהיחשב כהפרה יסודית, באופן המקנה לצד המופר את הזכות ליתן הודעת ביטול."

אין ספק כי התנהגות כוחנית, דרישת תשלום כתנאי למתן אפשרות לביקור בודק מטעם בית המשפט בדירה, הודעת השוכר כי ישלם את דמי השכירות "מתי שהוא רוצה" ואיום על פניה לרשויות אם לא ייענו דרישותיו, כמו גם קללות בלתי פוסקות המופנות לאמה של התובעת, אינם מתיישבים עם התנהגות בדרך מקובלת ובתום לב של צד לחוזה, ודי בהם לטעמי להביא לסיום הסכם השכירות."

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 12:40

מעניין מאוד!

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 22:07

חיזוק להמלצתי שחובה להכניס בחוזה סעיף זכות הדדית לביטול החוזה תוך 90 יום מצד המשכיר / 60 יום מצד השוכר. כפתור חירום למקרים מסוג זה מבלי להיכנס לויכוחים מי צודק או לא / מי הפר או לא חוזה. ואז ב"מתח" באוויר של סעיף זה כל צד יכבד את השני והחוזה

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 22:18

איזה מן שוכר שפוי בדעתו יסכים לכזה סעיף?

ואם מדובר על שוכר מהסוג שנידון פה איזה משמעות יש לחוזה בכלל? מה זה משנה איזה סעיף יש או אין שם?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 22:33

מכיר יותר משוכר שהסכים לזכות הדדית זו.

אני כשוכר עם סעיף זה שנים ארוכות בדירה הקודמת והנוכחית. חוזה בין 2 אנשים נורמטיביים ומכבדים שהסכימו בלחיצת יד על זכות הדדית זו כ"כפתור חירום" - עד היום לא אני לחצתי על הכפתור ולא בעל הדירה.

יש משמעות לסעיף זה גם לסוג שוכר בעייתי כמתואר כי בתום 90 יום מההודעה אם לא מפנה את הכנס פותחים הליך מזורז לפינוי שוכר שנמשך בממוצע חודשיים ולא סובלים חודשים / שנים ארוכות. במידה ולא מכבד את פסק הדין לפנות די מהר עובר להוצאה לפועל עד להוצאתו פיזית מנכס.

כל הסיפור במקרה הכי גרוע עד 3-4 חודשים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 22:37

חחחח התכוונה כשנה, בתלות בכמה שהוא חכמולוג.

שוכר שהסכים לסעיף כזה אחרי שיכווה מזה כבר לא יסכים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 22:42

ומה בדיוק זה מוכיח? למה אתה צריך בכלל חוזה אם אתה יכול להסכים ב"לחיצת יד"?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 23:48

כי בהתחלה שני אנשים נורמטיביים זרים לכן חוזה + נדרש להצגה לרשויות כמו ארנונה, משרד הפנים וכו'.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 23:51

אני מכיר אישית קבלן הוצאה לפועל ומגיע למקרים הכי קשים ולוקח גג מקרה הכי הכי גרוע 5-6 חודשים.

ברוב המקרים שוכרים בעיתיים לייט מתפנים כבר בשלב פסק הדין - 60-90 יום.

שיהיה חכמולוג - בכוח הזרוע קבלן הוצאה לפועל + משטרה מפנים אותו.

כל הנ"ל עדיף על סבל של מעלה חצי שנה עם שוכר מהגיהנום, למשל, כמתואר בפסק הדין המופיע בפתח השירשור.

בשוק מבוקש יש יותר משוכר אחד לדירה....אז אחרים יסכימו ויחתמו.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 00:17

חשוב לזכור שזהו פסק דין בבית משפט שלום, כך שאינו מהווה תקדים ואינו מחייב במקרים אחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 07:59

חובת תום לב בחוזים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 08:03

בדיוק, אנשים זרים. למה ששוכר יסכים שאדם זר יוכל לפנות אותו מהדירה בהתראה של שלושה חודשים?

כשמוכנים להסכים על דברים בלחיצת יד, סעיף המאפשר פינוי מכל סיבה הוא מיותר לחלוטין...

בשביל זה מספיק חצי עמוד.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 08:25

או שהוא תמים ובלי נסיון או שפשוט לא אכפת לא לצאת מהדירה בטווח זמן קצר.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 09:16

לא יודע על מה אתה מדבר. מניסיון עגום של בת משפחה במידה ומדובר במישהו שהוא לא בעייתי לייט, הוא מגיש בקשה להתנגדות לביצוע בהוצאה לפועל. התיק עובר לבית משפט, החייב מגיש בקשות לדחיית דיונים שוב ושוב מסיבות מטומטמות + פגרות +שופטת לא חדה במיוחד. זה לקח לה שנה וחודשיים

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 10:45

לא סותר. בתום לב 2 אנשים תכננו לשכירות שנתיים אבל לאחד מהם אירעה תקלה בחייו האישיים והנאלץ להודיע בחודש ה18 על פרידה בעוד 60 יום.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 10:50

אפשר למתן זכות הדדית זו.

למשל חוזה לשנתיים כאשר החל מהשנה 2 קיים סעיף עם זכות הדדית זו.

כל שאם השוכר / המשכיר בעייתי - כדוגמת פסק הדים שהוצג החתונה לא לתקופה ארוכה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 10:54

אפשר לעשות הכל, אבל כמו שכולם פה מסבירים לך - שוכר טוב שמעוניין בשכירות לטווח ארוך, לא יסכים לסעיף כזה.

אם בעל הדירה חושש שאינו יודע להעריך נכון את השוכר - שיציע שכירות לשנה בלבד ושיבטיח ב"לחיצת יד" שישמח לחדש אם הכל יהיה בסדר (וזה יקטין את מאגר השוכרים הטובים שיחתמו בתנאים כאלו).

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 11:02

אנחנו עשינו זאת כמשכירים שמעמידים את הנכס למכירה באותו הזמן. מי ששכר, הבין את העניין וזה לא היווה בעיה בשבילו.

בבית שאנחנו גרים כבר מעל עשור, בעלי הבית אמרו לנו מהיום הראשון שאם נחליט לעזוב באמצע השנה אין להם בעיה למצוא שוכר אחר אז שלא נרגיש לא נעים.

מהצד השני, אנשים שניסו להציע להם מחיר גבוה יותר לשכירות - נענו בשלילה. הם מעדיפים את יחסי השכנות איתנו מאשר מישהו חדש שלא ברור איך יהיה איתו.

מה שחסר לי בכל הידיעה הזאת - האם גם המשכירות קיללו? כי לדבריו כן.

ואם כן - האם משמעות פסק הדין היא שלמשכיר מותר לקלל ולשוכר לא?

בכל אופן, אני שמחה שמעולם לא נתקלתי בשוכר או משכיר מהסוג הנ"ל.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 11:02

בדיוק ככה, זה סעיף שאשכרה מסנן את שוכרים טובים. שוכר טוב מחפש יציבות, בטח ובטח אם הוא זוג או משפחה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 11:11

מניח שהמשכיר בפסק הדין שהוצג לא ידע מראש שמחכה לו גיהנום. היו חיוכים ואווירה נעימה במעמד החוזה.

ושוב, לא רק אם צד מתגלה כבעייתי. כ"כפתור פרידה חירום" אם לאחד הצדדים צץ חירום בחייו 14 חודשים למשל מתחילת החוזה. הדדי כאמור:

יכול לעזור לשוכר שחייב לעזוב בעיר עם שוק שכירויות מת.

להפעיל את הזכות אחרי 3 חודשים מכניסת הדייר - מצד כל אחד מהצדדים - היעדר תום לב.

להפעיל אחרי 13 חודשים כי לאחד הצדדים צצה בעיה - נסיבות החיים וטוב שחשבו מראש על תחנת יציאה מוסכמת בהודעה מראש.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 11:21

נכון, יש סיכון שבעל הדירה לוקח. מצד שני, ככל שהוא מציע תנאים יותר טובים, הוא ימשוך יותר שוכרים טובים ויוכל לבחור ממאגר גדול יותר למי הוא משכיר את הדירה.

משכיר שמוכן לסעיף כזה בעיר עם שוק שכירות מת, הוא דגל אדום בוהק. מבחינתי כשוכר, המשכיר שומר את הדירה לדוד שלו שחוזר מחו"ל ובינתיים עושה כסף משכירות.

אם שני הצדדים אנשים טובים ותמי לב, מדוע שהחוזה שחתמו ימנע מהם להפסיקו במקרה קיצון שאתה מדמיין?

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 12:15

לא מכיר את החוזה עליו חתמו ולא קראתי את פסק הדין.

כן יכול להגיד שכל חוזה מסודר אמור לכלול סעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית. כלומר הפרת סעיפים אלה מאפשרת לבטל את החוזה ולפעול לפינוי הדייר, גם לפני סיום החוזה. כמובן גם מימוש אופציות כפוף לכך שהדייר לא ביצע הפרה יסודית בתקופה הקודמת.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 12:21

אני מציע הנחה נגדית, שברירת המחדל היא שאנשים הם לא טובים ולא תמי לב. יש הרבה אנשים כאלה, יש הרבה משכירים שפוחדים להשכיר דירה לאנשים כאלה, יש גם הרבה שוכרים שפוחדים לשכור דירה מאנשים כאלה. סעיף הפינוי האוטומטי נותן להם ודאות די גבוהה שהם לא ייתקעו באיזשהו סיוט עם שוכר או משכיר שעושה להם את המוות והם לא יכולים להשתחרר ממנו. בלי הסעיף הזה יש הרבה אנשים, שוכרים ומשכירים, שלא יסכימו בכלל להתעסק עם שכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 12:24

בתור שוכר טוב, כל נזק שמשכיר גרוע יכול לעשות לי (דברים "סבירים", לא הצתה של הדירה כמובן) בהינתן חוזה "סטנדרטי", קטן בעשרות מונים מפינוי שרירותי מהדירה בהתראה של 90 יום.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 12:39

משכיר שיטריד אותך? ירעיש לך? ימלא לך את הדירה בעשן סיגריות? ייכנס לדירה ללא תיאום? יחליט על שיפוץ בכניסה לדירה ויסתובבו לך פועלים כל היום? יש כל כך הרבה סיפורים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 12:57

יטריד אותי איך?

לא הבנתי - הוא גר איתי בדירה? איך בדיוק הוא יעשה את זה?

תלונה למשטרה + החלפת מנעול. בנסיבות כאלו לדעתי גם ניתן יהיה להפר את החוזה ולתבוע פיצוי מהמשכיר.

שיפוץ בכניסה לדירה? זה באחריות ועד הבית, משהו שלוקח כמה ימים ואין לפועלים בכלל מה לחפש בדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 12:58

אני למשל מאוד אוהב סעיפים כאלו כי אני לא יודע מתי אני אהיה בחול ובכלל מעדיף לעבור מקומות. אני חושב שלאנשים ללא משפחה זה מאוד יכול להתאים להתפנות תוך 60 יום. זה יותר זול מלקחת מלון לכמה חודשים. בישראל לטעמי יש מחסור עם דיור קצר טווח של כמה חודשים במחירים סבירים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 13:22

הרבה בעלי דירות יעדיפו להמנע משוכרים כמוך. לא כי אתה לא בסדר כמובן, אלא כי זה כאב ראש עבורם לחפש כל פעם דייר חדש.

אותה טענה נשמעת על דיור ארוך טווח...

פסק דין חדש: גידופים חוזרים כלפי משכיר יכולים להצדיק פינוי של שוכר

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן