⬅ חזרה לאינדקס

השקעה בנדלן בדובאי

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 15:13
שלום לכולם,



מחפש לגוון את תיק ההשקעות שלי. שמעתי כמה המלצות על רכישת דירה בדובאי.



בפחות ממליון שח אפשר לקנות דירת סטודיו ולהשכיר או למכור לאחר סיום הבניה.



למישהו יש תובנות בנושא?



נראה שיש שם המון בניה בשנים האחרונות, המיסוי מאוד קורץ השאלה אם לא בונים שם יותר מידי.



אשמח לתובנות
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 16:01
יש לך הכרות מוקדמת והשתפשפת עם התרבות החוקים והשוק המקומי? אם לא, למה שמישהו בלי כזה רקע בכלל ירצה להכנס לזה?



ובהנחה ואתה (רק) ישראלי, בסוף הם דיקטטורה מזרח תיכונית שכרגע נאורה ומסמפטת אותנו, ומה אם היחסים איתם יתפוצצו בעתיד? תתבע אותם באהג?
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 16:12
נשמע שהשקעת הנדלן שאתה מציע תהפוך אותו להרבה יותר ריכוזי, עם נתח גדול ממנו מושקע בנכס בודד במדינה קטנה שאתה לא גר בה.



סביר שתסתמך על חברת השקעות או אנשי מקצוע כאלה ואחרים ברכישה, הבנייה והניהול של הנכס. אתה יכול לראות באחד מהפוסטים הסמוכים תוצאה אפשרית של תהליך כזה.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 16:17
לדעתי כן, נשמע לי כמו בועה בהתהוות.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 17:10
אם חשובה לך חשיפה ספציפית לנדלן בדובאי אז יותר פשוט, נזיל, וכנראה גם בטוח, לרכוש ריטים בנאסדק דובאי או DFM, אני רק לא יודע עד כמה השווקים האלה נגישים, אין לי נסיון מעצמי. אבל אם אתה מתעניין בנדלן בדובאי כי מישהו הציע לך "הזדמנות להכנס" למשהו "מאד אטרקטיבי" אז אם אתה לא מנוסה בדברים האלה אז תברח כמו מאש.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 17:44
אני שמעתי על הרבה שהתעשרו מנדלן בחול.



רובם מכרו קורסים, ניהלו נכסים, שיווקו ועשו מליונים מחלומות של אחרים.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 18:54
לדעתי לא, לא ולא!!



אם היית רושם אירופה כמו יוון או פורטוגל (הייתי רושם אולי.....ובעצם לא).



גיאורגיה זה כבר שיעור אחר וגם סיכומו. לא לדעתי.



דעתי מבוססת על נתונים יבשים:



עלוית כניסה גבוהות - עו"ד, נציג החברה, תרגום מסמכים, מיסים מקומיים ועוד = סכום רציני



התשואה החודשית במקרה הטוב להבנתי גג 8% ברוטו אך תלוי בלא מעט צדדים שלישיים, שפה, תרבות, רגולציה שאינך מכיר. די עלוב בשביל הסיכון ואי הוודאות בערפל.



השפעת מט"ח. + העדר שקיפות וידע כי אתה רחוק, שפה אחרת ולא מבין מה קורה שם. תלוי יותר מידי במעשיות חברת הניהול והנציג שמכר לך ונוסע ברכב ספורט.



לא ברורה הנזילות - אם בכלל - ביום שתרצה למכור. כנראה מי שיקנה ממך יהיה ישראלי אחר פראייר תורן שיבלע סיפורים ומצגת של הנציג בארץ באולם מפואר.



אתה לא היחיד שקונה ויתכן היצע מטורף של אנשים כמוך שירצו לקנות. ואיך תדע מה מחיר השוק בעוד מספר שנים? תאמין לסוחר ממולח? תחפש אתר מדלן בערבית?



סיפרו לך שיש לא מעט תוכניות סולידיות שמניבות קרוב ל10% בישראל מבלי ללכלך את הידיים?
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 18:56
וגם במקרה שיפצו "והשביחו" את הדירות שמכרו לאחרים עם צוות ישראלי ביוון.



הציעו לאחרים דירה ביוון ב150000 יורו אחרי שהציעו לכל הדודים והבני דודים שלהם והם קנו ?!
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 19:00
מה זה?
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 19:25
כל בית השקעות תחת עץ רענן במסלולים הסולידיים יודע להניב זאת בהליכה בממוצע שנתי לאורך זמן. תהיה שנה של 12% ותהיה גם של 5.5%.



ועם מעט מלח מנייתי המספרים מפחידים. ממדד ת"א125 ועד מדפסות הכסף מדדי הביטוח, פיננסים.



ובינתיים - כל עוד הריבית גבוהה - 4.3% לערך בקרן כספית עם קרוב ל0 עלויות.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 19:45
לא לא ולא.

גם כבר לא. כ3.9% ותכף ירד עוד.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 20:08
כן, כן וכן. רשמתי סולידי...לא אג"חי.



מניסיון אישי של מעל עשור.



אכן ירד מעט הכספית לסביב 4% אבל אצלנו בשכונה אומרים עדיף 4% בטוחים ונזילים בארץ מאשר אולי 8% בדובאי ולא נזילים...
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 20:25
יש הרבה שהלכו וקנו שם דירות עם כסף מזומן, להם המיסוי באמת קרץ.



כאשר תרצה למכור את הדירה שלך תהיה בתחרות מול יזמים מקומיים עם סבסוד ממשלתי שמציעים פריסה לתשלומים של כמה שנים ללא משכנתא.



היום הם אנשי העולם הגדול ואימפריה משגשגת, לא יודע מה יהיה מחר.



אתה מתכוון לטוס לשם, להשקיע זמן, לעשות חקר שוק? או לסמוך על כמה מתווכים ישראלים.



גם בארץ חוץ ממס רכישה יש מיסוי מאוד נמוך על נדלן, אם תחזיק מספיק שנים מס רכישה לא יהיה משמעותי.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 20:56
תן דוגמא אחת למדד סולידי שנותן עשר אחוז בלי סיכונים ('ללכלך את הידיים' כהגדרתך).
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 21:04
אם סבור שדובאי סולידית ובטוחה יותר...אז....
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 21:07
לא אמרתי שדובאי סולידי.



אבל אתה הבאת דבר שלדעתי לא קיים.



עריכה: אני רואה שהגבת בתוך ההודעה שלי. חמש שנים אחרונות היו פנטסטיות ולכן באמת כל טיפש תחת כל עץ רענן עשה רווח נאה גם אם אין לו מושג מה הוא עושה.



אבל זה ממש לא התשואות הרגילות, וזה ממש לא בלי 'ללכלך את הידיים'.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 21:29
לחיצת.כפתור בתיק המסחר לא ליכלכלה לי את הידיים כמו 10001 פעולות עם נכס וסיפון מטפטף.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 21:35
הניסוח שלך מטעה



היה נשמע מדבריך שיש אפשרות להרוי 10 12 אחוז בקלות בלי סיכון.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 21:49
אין דבר בחיים בלי סיכון. גם אם תשב בבית אולי יפול עליך גוף תאורה..



ובכל זאת את יושב מתחת לגוף התאורה עת צופה בטלוויזיה.



לא אוהב את המילה סיכון. מעדיף את המילה תנודתיות. תנודתיות זה מחיר כרטיס הכניסה להשיא תשואות בטווח הארוך.



אני אישית לא מכיר מישהו שהשקיע במסלול סולידי ואחרי מספר שנים (7 ןמעלה נניח) היה בהפסד.



במילים אחרות: סיכון-תנודתיות הכרחיים לסיכוי-תשואה.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 21:51
אני דוקא מכיר הרבה.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 21:53
אז שיחכו עוד קצת...ל10 שנים....הזמן רק עושה טוב לתיקונים...
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 22:02
אתה שם לב מה אתה כותב?



זה קצת כמו לכתוב מי שיקפוץ מקומה חמש לא יקרה לו כלום. וכשמישהו טוען כנגדך שיקרה לו נזק אתה עונה 'אז שיקפוץ פחות קומות'.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 22:04
מראש השקעה זה לטווח ארוך לא?!
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 22:33
ממש לא.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 22:35
מבחינתי.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 22:37
בכוונה לא פירטתי הרבה כי לא רציתי שיחשבו שאני מפרסם אבל באופן כללי יש הרבה חברות שפועלות בדובאי חלקן רק עם ישראלים אבל לא רק. חוקי המס של דובאי מאוד מפתים ויש הגירה מכל העולם. מבחינת מיסוי יש 4% תשלום לחברה ממשלתית שמפקחת על הכול והיא גם מעבירה את הכסף לקבלן לפי התקדמות. אין מיסים נוספים אם אני זוכר לא שבח ולא שכירות. יש הרבה קבלנים וחלקם מאוד גדולים אז יש ביטחון בקנייהמהם. האמירויות זו מדינה בצמיחה שמאוד משקיעה ורואים את זה בבורג' ובאוד פרויקטים שאפתניים שהם מרימים.



החשש מחרם נגד ישראלים קיים אבל אם אחרי שנתיים של מלחמה הם כמעט החברה היחידה שהמשיכה לטוס כרגיל זה בהחלט אומר משהו.



יש את החשש במכירה שאני אתמודד מול דירות עתידיות של הקבלן מצד שני יש את זה גם לדירות יד שניה בכל מקום והפיתרון זה מיקום שכבר אין בניה חדשה.



קיצר לא יודע מה לעשות.
🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2025 22:51
ואם הקבלן יפר חוזה?



בארץ יש את חוק המכר וכו' וקבלנים עןשים מה שבא להם....עד לפסיקת בית משפט. ובדובאי?
🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2025 10:20
דווקא נשמע שזה מאוד מסודר בדובאי הממשלה ערבה לסיום הבניה וכסף לא חסר להם, זה לא מה שמטריד אותי. כל חודשיים מגיע נציג מצלם את הפרויקט ויש אתר ממשלתי שאפשר לראות את ההתתקדמותת+ תמונות
🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2025 10:27
נשמע מסודר? רק נשמע?



גם מוסיקה יוונית נשמעת נפלא אך לא מבין מילה.....



ובכל זאת....אם משהו מתפקשש...?! למי פונים? איך פונים? דרך מי?



אותן שאלות גן חודש אחרי חודש מהאיכלוס אם צצה תקלה בצנרת.



וכל סימני השאלה ותלות בצדדים שלישיים בתרבות, רגולציה, ושפה אחרת רק בשביל 8% ברוטו (??!!@#%^) ואולי עליית ערך על הנייר ולא בטוח בכלל שיהיה קל למכור עם תנופת הבנייה שציינו.
🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2025 11:19
לדעתי נדל"ן באופן כללי זה לשים את כל הביצים בסל אחד, אני לא הייתי ישן מזה ברוגע.



כשהחזקתי דירה להשכרה הייתי יותר לחוץ גם מתקופות שתיק המניות שלי נחתך ב20%.



אם אתה מדבר על חו"ל אז וודאי לא להיכנס למשהו שאתה לא מכיר באופן אישי, תחשוב שהיו מראים בשכונה שלך לאיזה תייר דירות ומסבירים לו כמה שווה כל דירה, הרי כל בניין יש לו ערך אחר מדברים שרק תושב או מישהו שעבר ובדק דירה אחרי דירה בשכונה מבין...



לדעתי זה ממש לשים את כספך על קרן הצבי.