קנית דירה במשתכן

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 08:35

אם לאח שלך אין כסף, כיצד לדעתך הוא יעבור את מכשול לקיחת המשכנתא?



אתה לא יכול לקחת משכנתא על שמך אלא רק על שמו. גם אם תהיה ערבב הבנק יסמן את הצשכנתא הזו כמסוכנת והריביות יהיו בשמיים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 09:00

נשמע לי כמו מתכון מובטח לריב אחים עתידי.



אין כסף - לא קונים. תקף גם למילקי וגם לדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 09:22

לא הייתי ברור כנראה. הוא לא יגור שם. לא רצינו לפספס את הזכאות

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 09:41

תקרא קצת בפורום על מחיר למשתכן. נראה שהרווח הוא שולי למדי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 10:22

מתכון לצרות.



אל תשכח גם שלעתים קרובות הכניסה מתאחרת ואתה שילמת בפועל, +מדד תשומות/עלייה ריביות ושאר מרעין בישין.



נשמע כמו להכניס את הראש למיטה [עם אח] חולה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 10:24

אז ככה. תודה לכל מי שהשקיע מזמנו לתגובה. אבל אשמח להתייחסות לגוף הבעיה.



המקרה דנן דומה להורים שקנו לבנם בית מסיבות כאלה ואחרות ולא רשמו על שמם. פה הסיבה לאי רישום על שמי זה המחיר למשתכן. אם לא הייתה מגבלה זו הייתי רושם על שמי וזהו.



ממקרים דומים של הורים שנו לילד בית, איך הם הגנו על זה שהילד לא ימכור בלי הסכמתם, הגנה מפני נישואים ואחרי זה חו"ח גירושין. אני חושב שזה מקרה נפוץ ואשמח לתשובות בנושא. תודה רבה לכולם

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 10:46

עורך דין.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 11:17

כנראה שכן.

זה סה"כ אופציה לדירה.



ההנחה כנראה 10-15% לכל היותר (הצמדות, סטנדרנט, משכנתא, תשואה אלטרנטיבית וכד').



לא מספיק כסף בשביל להתאבד על זה כנראה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 13:53

בוודאי שאפשר לעגן משפטית התחייבויות עתידיות. זה קל במיוחד אם הקניה במזומן ואין משכנתא. ועדיין כמו שאמרו צריך מאד להיזהר מסכסוך משפחתי, במיוחד מצבים בהם מעורבים רישומים פיקטיביים קצת יותר פגיעים לטענות ופרשנויות בבתי משפט כשיש סכסוך.



חשוב לוודא שאחיך מודע שיש השלכות אם הוא נכנס לזה הוא יפסיד כל זכאויותיו כאזרח ממשרד השיכון (כמו זכות לדיור ציבורי, סיוע בשכר דירה ועוד הטבות לזכאים) שזה רשת ביטחון שכנראה לא תחזור.



חשוב שאתה תדע שאם הכוונה שאחיך יגור שם (כפיצוי?) והוא יקים משפחה וחלילה נישואיו יקרטעו אפשר שמשפטית יהיה לך מדורי גיהנום להוציא משם אשה וילדים בתום 7 השנים אם הבעלות תעבור אליך ותרצה לממש חזקה. חשוב שתדע שאם אחיך חלילה יסתבך כלכלית או יפשוט רגל יכולים לקחת ממנו את הדירה כל עוד הבעלות שלו וההסכם העתידי לא יהיה שווה כלום.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 13:57

תבדוק טוב את ההתחייבות שלך מול משרד השיכון במסגרת מחיר למשתכן. למיטב זכרוני במהלך 7 השנים הראשונות אסור לחתום על חוזה מכירה עתידי של הדירה (קנס של 450000₪ אם תופסים אותך), ומה שתיארת נשמע מספיק דומה כדי לעשות בעיות.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 14:08

הוא מתכוון לממן 100% אז הסכם הלוואה יהיה די פשוט

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 15:31

אסור למכור ב7 שנים. לא מצאתי סימוכין להסכם עתידי. אבל אמשיך לבדוק את זה..

נראה לי שהבנת אותי.. האם כנגד ההלוואה אפשר לרשום שיעבוד לדירה? איזה כרית ביטחון זה יכול לתת לי?

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 15:41

אי אפשר לרשום כלום במקביל למשכון לבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 15:46

אם אני משעבד את הדירה לטובתי אז לא ניתן לקחת משכנתא או שלא ניתן לרשום כלום על הדירה אם יש שיעבוד?



בוא נצא מנקודת הנחנה שלא תהיה כאן משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 15:47

אם אין משכנתא תרשום מה שבא לך

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 15:56

ומה זה נותן לי? אני מרגיש שאני לא מבין עד הסוף את מושג השיעבוד.. בסופו של דבר כשאלך לעו"ד אני רוצה לדעת מה אני מבקש ממנו ומה אני מקבל מניסיון של אנשים ולא ע"ס הבטחות שלו.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 15:58

אתה לא משעבד, אתה יכול לרשום הערת אזהרה לטובתך כמי שהלווה כסף לאחיך.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 16:04

*אני לא עו"ד ולא מבין בענייני נדלן אז יכול מאוד שמה שאני כותב למטה שטויות במיץ*



מארגני התוכנית ניסו למנוע בדיוק תרחישים כאלה (רכישת דירות זכאות ע"י הורים/אחים/חברים על שם הזכאים).



שים לב שכשאח שלך רוכש את הדירה הוא מצהיר שלא עשה ולא יעשה הסכמים רגילים או *עתידיים* ב7 שנים מהזכיה. את הנוסח אתה מוזמן לראות בנספח בחוברת המכרז לקבלן של הפרויקט שבו זכיתם.



כמו כן הוא חותם על זה שהוא צפוי לקנס של מאות אלפי שקלים אם יפר את ההסכם.



אתה יכול לעשות הסכמים מגוונים עם אחיך אבל מטרת חוזים זה שהיה לאן ללכת איתם ביום שחור ופה תהיה בעיה.



אני במקום אחיך בחיים לא הייתי מסכים לזה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 16:08

תוספת: אם כל מה שאתה רוצה זה לתת לאחיך הלוואה ללא ערבות, זה משהו אחר. אבל לפי מה שהבנתי מהנוסח היחיד שיכול לממש ערבות על הנכס זה הבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 16:29

אפשרי כנראה אבל חובה חובה עו"ד.



הערת אזהרה בטאבו זו הדרך לדעתי הלא מקצועית.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 17:32

אכן אם זה נכון אז אין לחוזים שום תוקף וההפך זה יכול להכניס את אחי לקנס גבוה. ככה שאין ברירה

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 18:12

חוזה הלוואה הוא אינו חוזה בעלות והוא מותר.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 20:34

אבל אסור לרשום שהבית יעבור לבעלותי או לשעבד אלי לפי מה שאני מבין מהחוק...

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 20:35

ברור שמותר לך לשעבד, איך נראה לך מקבלים משכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 20:49

שוב אני לא מבין בזה, אבל נשמע שאסור לחתום כל הסכם שכולל העברה עתידית לנכס, כאשר הבנק הוא יוצא מן הכלל.



מתוך תצהיר זכאי בקניית דירה של אחד הפרויקטים:



"אני/אנו מתחייב/ים בזאת שלא למכור את דירת מחיר למשתכן, החל מיום רכישתה ועד חלוף 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לדירה או 7 שנים ממועד ביצוע ההגרלה )בעקבותיה נרכשה יחידת הדיור(, המוקדם מביניהם. כמו-כן, אני/אנו מתחייב/ים שלא לחתום, לפני תום 5/ 7 השנים האמורות, על כל הסכם לפיו הזכויות בדירת מחיר למשתכן יועברו לאחר תום 5 / 7 השנים הנ"ל.



.4 התחייבות זו וזכויות משרד הבינוי והשיכון ו/או רשות מקרקעי ישראל כאמור לא יחולו במקרה של מימוש דירת מחיר למשתכן על ידי בנק שיעניק לנו הלוואה המובטחת במשכנתא בדירת מחיר למשתכן, בנסיבות של אי פרעון ההלוואה על ידנו לבנק."

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 20:53

שיעבוד נכס זה לא העברה עתידית לנכס וזה גם לא מימוש. אני לא רואה מקום כלשהו שאומר שאסור לך לשעבד את הנכס, כן יהיה אסור לך כנראה לקחת חזקה על הנכס לפני שיעברו 7 השנים הנ"ל אבל שמע זה לא שאלה לפורום, זה שאלה לעורך-דין המתמחה במקרקעין.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 20:56

עם זה אני מסכים ב100%.

🕒 פורסם בתאריך: 11/10/2018 23:02

אכן פנה לעורך דין.



שים לב שבדירה רגילה מותר לרשום משכנתא לא רק על שם הבנק, אלא גם על שם אנשים פרטיים. יכול להיות שבמחיר למשתכן יאסרו את זה, אבל לדעתי, אם מראש זה מוגדר כהלוואה, ובמקרה ואחיך יזכה בלוטו במהלך 7 השנים הוא יוכל פשוט לשלם לך את ההלוואה והדירה תישאר שלו - זה לא נחשב כהסכם עתידי.



לדעתי הסכם עתידי שנאסר כאן הוא הסכם שבו בכל מקרה הדירה עוברת אליך אחרי 7 שנים. כאן היא תעבור אליך רק אם יהיה לו פיגור בהלוואה.



אולי כדאי להגדיר תשלום חודשי קבוע שהוא צריך לשלם לך גם במהלך 7 השנים (מבוסס על ריבית הגיונית), ובמידה והוא לא עומד בתשלומים, והחוב מצטבר לרמה מסוימת (למשל, אם 7 שנים הוא לא שילם כלום...) הדירה תעבור אליך.



אם יש לך משכנתא רשומה על שמך, אני לא רואה סיבה שתהיה עם זה בעיה במקרה של פטירה ח"ו, ואין צורך בצוואה. כן חשוב במידה והוא כרגע רווק, שיערוך הסכם ממון לפני שהוא מתחתן, או לפחות שהאשה תצטרף ותחתום להסכם ההלוואה. אחרת אתה עלול להישאר עם דירה שבית המשפט קבע שחציה שייך לאישה, כשהיא לא חייבת לך כלום אלא רק אחיך (תשאל את העו"ד איך הבנקים מתמודדים עם זה - אולי לכן הם פחות ששים להלוות לרווקים).



עו"ד יצטרך לנסח הסכם משכנתא - לא ברור לי כמה ניסיון בזה יש לעו"ד פרטיים שלא עובדים במחלקה המשפטית של בנקים.