קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2020 00:32

בהינתן:

זה בהחלט החלטה כלכלית אופטימלית. אפשר לדון האם הבית צריך להיות בשווי 1.8M או 2.3M, אבל בהחלט החלטה כלכלית טובה.



כמה נקודות שכדאי לקחת בחשבון:



1. אחוזי מימון גבוהים משמעותם ריביות גבוהות. במצב כזה + העובדה שההשקעה בשוק ההון חייבת במס, וכוללת סיכון, לא בטוח שהמינוף משתלם.



2. נניח ואתם לוקחים רק 500K, בהחזר של 2000 ש"ח - האם יש אפשרות שתחסכו את ה-3000 שיכולתם לשלם יותר למשכנתא גדולה ותשקיעו אותם בשוק ההון? האם אתה מעריך שזה יקרה בפועל? המשכנתא מכריחה אותך "לחסוך" את ה-3000 ש"ח האלו. יש לזה ייתרונות וחסרונות.



3. קיימת אפשרות גם לקחת משכנתא גדולה, ולהחזיר מייד את רובה. להישאר רק עם המסלולים הזולים (רצוי גם בשלב ההתמקחות, להוזיל אותם על חשבון ריבית גבוהה במסלולים שמתכננים להחזיר בהקדם).



אל תחתום חוזה לפני שיש לך אישור עקרוני מבנק אחד לפחות. תתעלם מהריביות והמסלולים, העיקר שיש בנק שמוכן להלוות לך 500K+ (קח בחשבון שיש גם עלויות עיסקה נילוות, ואולי גם שיפוצים).



עם ריביות טיפה יקרות אפשר להתמודד, ודאי כשאתה גמיש בכמות המשכנתא שאתה צריך לקחת. עם שוקת שבורה של חתמתי חוזה ואין לי מאיפה לשלם זה הרבה יותר קשה.



מבחינת תזמון - אם רוב הכסף זמין אצלך, אתה פחות לחוץ. במקרה הכי גרוע, כשמגיע תשלום שתכננת לקחת מהמשכנתא ולמנף את הכסף שלך, והמשכנתא עדיין לא אושרה, תוכל לוותר ולשלם מהכסף שאצלך. אתה צריך לוודא שהתשלומים האחרונים שבהם אתה תלוי במשכנתא בצורה מוחלטת, יהיה לך מספיק זמן להפיק אותה.



אני לא כל כך בקיא במצב הנוכחי, אבל כשאני לקחתי משכנתא, חודש נשמע כמו זמן סביר להסדיר את המשכנתא בנחת ברוב המקרים, אבל גם נתקלתי במקרה שנמשך 3 חודשים. הייתי משאיר לפחות 3 חודשים לתשלום האחרון (בדרך כלל גם כל האישורים הנלווים לסיום העסקה נמשכים זמן), וחודש לתשלומים שמסוגלים לשלם גם בלי המשכנתא.



אם אתה הולך ליועץ, תשאל אותו גם את זה, ותוסיף קצת על מה שהוא אומר לך.

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2020 20:20

לגבי 1: ידוע שהריביות עולות, אבל אני מכוון שהשקעה לטווח של 20 שנה + . בהנחה של תשואה ממוצעת במדד אני בהחלט אמור לעקוף את הריביות שמשלם במשכנתא.



2. אם ניקח 2000 נחסוך 3000 נותרים ונשקיע אותם בשוק ההון. אבל אם אני לוקח משכנתא של חצי מיליון נוספים, משלם עליה את אותם 3000 בחודש, ויכול לקנות דירה (+מינוף על נכס להשקעה שמכוסה על ידי השוכר).



3. מכיר. בהחלט כיוון מעניין



תודה

🕒 פורסם בתאריך: 27/06/2020 00:23

קודם כל הנתונים יפים מאוד לזוג צעיר עם 2 ילדים, כל הכבוד.



לערכתי צריך לשבת ולעשות חשבון ולדעת בדיוק מהם האופציות האחרות?,כעיקרון חובה קודם לחרוש את הבנקים ולדאוג לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים(אין עלות על אישור עקרוני), לא ממליץ לסגור עסקה עם הקנייה ללא קבלת אישור עקרוני מהבנק,צריך לקחת בחשבון את יכולת החזר המשכנתא, כלומר על כל 100,000 ש"ח הלוואה נדרש לשלם כ- 450 ש"ח לחודש, בממוצע ל- 20 שנה, ועל מנת לקבל משכנתא כזאת צריך להראות יכולת החזר,כלומר 1,000,000 ש"ח צריך להראות הכנסה נטו שלכם מנימום 15,000 ש"ח, קבלת המשכנתא תלויה גם בחוזה מכר והוכחה להון העצמי.



בהצלחה!!!

🕒 פורסם בתאריך: 27/06/2020 05:41

היי



החשיבה שלך נכונה על הנייר, ולמרות נתוני הפתיחה המרשימים הבעייתיות שאני רואה היא בשני נקודות:



1. בסטטוס של משפחה ועם השכר הנוכחי, לקחת התחייבות גדולה לטווח ארוך כדי לקנות דירה להשקעה



עם תזרים חודשי שליל/מאוזן לא כל כך מסתדר לי.



2. הון של 800K לדירה להשקעה כולל עליות רכישה, מס רכישה ושיפוץ קוסמטי,



זה אומר רכישת דירה ישנה בפריפריה, זה פוטנציאל גדול יותר לבלתמים של תיקונים ושוכרים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/06/2020 13:10

רוני, לקחת משכנתא לטווח ארוך לא מחייבת לא למנף ולעשות עוד קנייה, אם הריבית נורמלית אפשר למכור ולמנף בדירה אחרת או להשקעה או למגורים,



אתה פעם אמרת שלא קונים דירה להשקעה ולהתחתן איתה לתקופה של 30 שנה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2020 00:42

אני יכול לספר שגם אני הייתי במצב שלך לפניי כמה שנים אומנם הסכומים היו שונים אבל הדילמה הייתה זהה.



תחילה השתמשתי בכל ההון העצמי שהיה ברשותי וקניתי נכס אחד ולאחר 3 שנים החלטתי למכור את הנכס ולקנות 2 נכסים במינוף



עם זאת, אני רוצה לסייג את עצמי כי עלות הנכס שאתה רוכש היא גבוהה יחסית ומינוף גבוה מדיי יכול לגרום להיות במצב של מינוף שלילי.



לכן אני ממליץ לקחת משכנתא של 40-45% מימון, ככה שגם תוכל לקבל ריביות טובות וגם לבנות תמהיל מאוזן של עד 5000 ש"ח



וגם ישארו לך מספיק כספים כדיי לרכוש נכס נוסף להשקעה בפריפריה



בנוגע ללוח התשלומים: בד"כ המינימום הוא חודשיים, אם רצים מהר מול הבנק התהליך יכול לקחת גם שבועיים שלושה.



אני כן ממליץ לגשת ליועץ אובייקטיבי, כי בכל זאת מדובר בלא מעט כסף שמושקע חשוב שמישהו מקצוע יבנה



לך תמהיל שהוא באמת נכון בשבילך ויוכל לעזור לך לקבל ריביות נמוכות