גלגול רווחי שכירות

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2021 00:12

משקיע נדלן מתמנף בעזרת ההכנסות משכירות וכך הופך את התשואה הפירותית לתשואה שמתנהגת בערך כמו ריבית דה ריבית.



נניח אתה מכניס 2000 שכירות נטו ממוצע ומצליח לקחת הלוואת בלון חלקית בהתאם להכנסה בריבית 3% - הרי לך 800K מוכנים להשקעה הבאה.

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2021 10:23

מסכים איתך לחלוטין @ExeAction , לצערי לא התמנפתי בצורה מספיק נכונה בתחילת הדרך ( חששות של משקיע מתחיל ). בהחלט שיעור טוב לעתיד.



הבעיה היא שבמדינות מסויימות ( אנגליה במקרה שלי ) היכולת להתמנף מעט מוגבלת , מסורבלת ואורכת זמן רב , לכן אני מנסה לבדוק אלטרנטיבות נוספות

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2021 13:25

באנגליה טרם ניסיתי אבל למיטב ידיעתי זה אפשרי אם יש לך בעלות של לפחות חצי שנה על נכס, והנכס עצמו מאפשר זאת אז זה לא משנה מה עשית בתחילת הדרך.

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 00:46

יש משהו רע עם לצבור אותם בבורסה בדיוק כמו משקיעי שוק ההון?

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 08:35

אתה מתכוון משקיעים את דמי השכירות בבנק כלשהו (או ברוקר)…



הכי כיף זה לקחת את דמי השכירות ולהשקיע אותם במניות.



ֿככה נהנים משני העולמות.



זה קצת יותר בעיה כי אתה צריך להעביר לארץ/לברוקר שלך ואם אתה משקיע בשקלים זה דורש עמלות המרה בנוסף לעמלות ההעברה.



במקרה כזה אפשר לצבור ולהעביר כל כמה חודשים ולא כל חודש כמו בארץ. אפשרות נוספת היא לפתוח חשבון ב- IB ואז זה הרבה יותר זול.

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 08:45

מה לעשות עם ההכנסה משכירות לא שונה מהשאלה מה לעשות עם המשכורת שקיבלת מהמעסיק. שני הדברים הם הכנסה לכל דבר, ואין חשיבות למקור שלהם לגבי השאלה מה לעשות עם העודף (חוץ אולי מלנהל רישום ואולי אפילו חשבון נפרד כדי לקבל תמונת אמת של התשואה שהנכס מייצר לך).

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 10:50

@ExeAction , זה אכן אפשרי אך יש רק בנק אחד היום באנגליה שמאפשר וגם הוא העלה את קריטריונים לקבלת משכנתא (לאחרונה בכלל הקפיא את המשכנתאות לזרים בשל עומס )

@גילגה , ממש ממש לא , אני מניח שזה אפילו הדבר הנכון לעשות כל זמן שמבינים את הסיכון שבאובדן הרווחים .



ניסיתי פשוט להבין ממשקיעים מנוסים יותר אם יש אלטרנטיבות נוספות שטרם נחשפתי אליהן.

@קפיצת הדרך , יש כבר חשבון ב ib מה שבהחלט יקל על התהליך .



אעדכן בהמשך אם נהנתי מזה כמוך .

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 11:03

האם מיצית את האפשרויות לקבל הלוואה לכל מטרה בארץ?

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 17:40

אפשר בבקשה הסבר על החישוב? הלכתי לדף של הבנק וקראתי את תנאי ההלוואה. לא הבנתי איך מגיעים כך ל800k.

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 18:43

זה רק דוגמה לא אמיתית להלוואה שהריבית מתקזזת עם השכירות. לא הזכרתי שום בנק.



אפשר להגיע לכזאת הלוואה דרך קניית דירה בארץ עם משכנתא או מישכון נכס קיים.

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 22:12

לצערי עדיין לא (שוב, מתוך חשש מסוים ) אבל זו בדיוק התכנית להמשך .



לא מעוניין להיכנס להשקעה נוספת במימון מלא ולכן מנסה להגדיל את ההון העצמי .



מה גם שההבנה שלי נכון להיום בתחום המימון היא מעט מצומצמת .

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2021 12:11

@ExeAction @קפיצת הדרך @גילגה .



אם כבר עלה נושא המימון , יש איזשהי דעה רווחת בין חברי הפורום או כלל אצבע בנוגע למה אחוז המינוף מסה"כ ערך פורטפוליו ההשקעות המומלץ או הנכון ?

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2021 14:01

המלצה, זה תלוי בריבית, באפיק ההשקעה ובתזרים שלך ועד כמה ניתן לבטוח בו לאורך שנים. הגישה האישית שלי היא קח את המינימום שצפוי לקדם אותך מספיק בצבירת הנכסים. חוב טוב שהוא בריבית שנמוכה משמעותית מהתשואה הצפויה על ההשקעה הוא צפוי לקדם אותך מהר מאוד כלכלית, אבל הוא גם כלי שמאפשר מחיקה מהירה של הון עצמי. נניח קנית דירה ב75% מינוף ומחירי הנדל"ן ירדו ב20%, אתה פתאום במצב לא טוב בכלל. לא רואה את זה קורה כרגע, אבל זה אפשרי.



בחיים הפרטיים שלי הכי ממונפים שהיינו היה 20% מיד לאחר רכישת נכס נדל"ן. האומץ ללכת על 100% מניות לווה בזהירות של להימנע ממינוף, 10-15% לכל היותר בשנים הכי קשות מבחינת חיסכון. בגדול ככל שיש יותר הון יש גם יותר מה להפסיד, ולכן לדעתי כדאי גם להוריד מינופים.

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2021 18:18

גם תלוי בניסיון בתור משקיע. משקיע חדש בתחום שלא מכיר את עצמו, את סיבולת הסיכון שלו ואת היכולת להכיל בלתמים, עדיף שיתחיל בקצב שנוח לו.



הכי חשוב לישון בשקט.