🕒 פורסם בתאריך: 16/10/2021 10:46
היי, קצת רקע:
אמצע גילאי ה30, תיק בחלוקה של 65% מניות 35% אג"ח/פק"מ, חוסכים באיזור ה10K לחודש.
עוד 3-4 שנים נרצה לקנות דירת מגורים ולכן החלטנו להקצות את ה35% כהון עצמי לדירה להשקעה, על מנת לגדר לשוק הדיור. רכישת הדירה למגורים לא רלוונטית היום משלל סיבות שאינן רק כלכליות.
אנחנו מכוונים למשכנתא במדרגת מימון האמצעית של 45-60% של דירה יחסית צנועה באיזור המרכז להשקעה - בגובה 1.8M, על מנת למקסם הטבות מס.
א-מה-מה, היינו רוצים להעביר 15% נוספים מהמניות לחלק הסולידי-נדל"ני של התיק, כלומר שיהיה 50-50, כך שגם אם שוק המניות יקרוס עוד כמה שנים אולי לא נצטרך לממש בהפסד ואולי אפילו לא נצטרך למכור את הדירה להשקעה כדי "לגרד" הון עצמי.
האלטרנטיבות שחושבים עליהן להקצאה, בסדר יורד לפי התוספת להון העצמי הקיים:
1) הקצאת מלוא ה15% הנוספים כהון עצמי - מביא אותנו לאיזורי ה35% מימון. חסרונות: לא מנצלים עד הסוף את המינוף הזול למשכנתא, ריכוז חצי מהתיק בנכס אחד. יתרונות: כל הסכום מגודר?
2) הקצאת המינימום מתוך ה15% שיביא אותנו לגבול מדרגת המימון הטובה ביותר - (45% מימון), כל שאר הכסף להשאיר בפק"מ. חסרונות: הפסד ריבית המשכנתא על הכסף בפק"מ. יתרונות: ריביות הכי טובות, הכסף שנותר בפק"מ יהווה קרן חירום / כסף נזיל לאיזון מניות, והון עצמי נוסף לדירה למגורים עוד כמה שנים.
3) הקצאת המינימום מתוך ה15% שיביא אותנו לתזרים חיובי - כל שאר הכסף להשאיר בפק"מ. חסרונות: הפסד ריבית המשכנתא על הכסף בפק"מ. יתרונות: גישה של משקיעים מנוסים בנדל״ן, נשארים במדרגה הבינונית = יותר כסף פנוי בחוץ = אפילו פחות סיכוי שנצטרך למכור את הדירה להשקעה כשנרצה דירה למגורים.
אשמח לשמוע דעות לכאן ולכאן, זהו לא יעוץ.
תודה!
אמצע גילאי ה30, תיק בחלוקה של 65% מניות 35% אג"ח/פק"מ, חוסכים באיזור ה10K לחודש.
עוד 3-4 שנים נרצה לקנות דירת מגורים ולכן החלטנו להקצות את ה35% כהון עצמי לדירה להשקעה, על מנת לגדר לשוק הדיור. רכישת הדירה למגורים לא רלוונטית היום משלל סיבות שאינן רק כלכליות.
אנחנו מכוונים למשכנתא במדרגת מימון האמצעית של 45-60% של דירה יחסית צנועה באיזור המרכז להשקעה - בגובה 1.8M, על מנת למקסם הטבות מס.
א-מה-מה, היינו רוצים להעביר 15% נוספים מהמניות לחלק הסולידי-נדל"ני של התיק, כלומר שיהיה 50-50, כך שגם אם שוק המניות יקרוס עוד כמה שנים אולי לא נצטרך לממש בהפסד ואולי אפילו לא נצטרך למכור את הדירה להשקעה כדי "לגרד" הון עצמי.
האלטרנטיבות שחושבים עליהן להקצאה, בסדר יורד לפי התוספת להון העצמי הקיים:
1) הקצאת מלוא ה15% הנוספים כהון עצמי - מביא אותנו לאיזורי ה35% מימון. חסרונות: לא מנצלים עד הסוף את המינוף הזול למשכנתא, ריכוז חצי מהתיק בנכס אחד. יתרונות: כל הסכום מגודר?
2) הקצאת המינימום מתוך ה15% שיביא אותנו לגבול מדרגת המימון הטובה ביותר - (45% מימון), כל שאר הכסף להשאיר בפק"מ. חסרונות: הפסד ריבית המשכנתא על הכסף בפק"מ. יתרונות: ריביות הכי טובות, הכסף שנותר בפק"מ יהווה קרן חירום / כסף נזיל לאיזון מניות, והון עצמי נוסף לדירה למגורים עוד כמה שנים.
3) הקצאת המינימום מתוך ה15% שיביא אותנו לתזרים חיובי - כל שאר הכסף להשאיר בפק"מ. חסרונות: הפסד ריבית המשכנתא על הכסף בפק"מ. יתרונות: גישה של משקיעים מנוסים בנדל״ן, נשארים במדרגה הבינונית = יותר כסף פנוי בחוץ = אפילו פחות סיכוי שנצטרך למכור את הדירה להשקעה כשנרצה דירה למגורים.
אשמח לשמוע דעות לכאן ולכאן, זהו לא יעוץ.
תודה!