איך לחשב ערך של דירה מהעבר עד לימינו (עשרות שנים לאחור)- מבקש שיטה פרקטית לחישוב

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2021 21:35

לא מובן מה אתה מנסה לחשב, אתה רוצה לדעת מה הייתה התשואה על ההשקעה בניכוי פחת?



אם הכוונה פה זה לנסות לחזות את העתיד, לא הייתי ממליץ על זה. שאל את Zillow למה לנסות לחזות שווי נדלן עתידי על בסיס נתוני העבר זה בעייתי (בינתיים בעיה שעלתה להם 12 מליארד דולר בשווי החברה ו 300 מליון דולר הפסד ברבעון).

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2021 23:00

אין ניסיון לחזות כלום. אני מנסה לחשב כמה סכום כסף שהושקע לרכישת דירה לפני כמה עשרות שנים, שווה כיום. מה התועלת מהדירה מאז ועד היום, כמה הניב סכום זה מאז ועד היום. מקווה שהבהרתי את עצמי - אם לא אשמח להבהיר עוד.

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2021 23:16

מחיר נוכחי מינוס מחיר רכישה פלוס שכירות חודשית מינוס הוצאות

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2021 00:06

דירה ספציפית?



דירה למגורים או מושכרת?

@danyshem

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2021 00:58

כמעט. אם אכן הדירה מושכרת זה אפשרי, אבל בתקופה כל כך ארוכה לא בטוח שכדאי לחשב רק את הרווח הנקי הכולל על כל השנים.



צריך להכניס את כל התשלומים (גם הכנסות וגם הוצאות) לטבלת אקסל שכוללת תאריכים.



למשל, אם לקחנו משכנתא - להתעלם ממחיר הרכישה עצמו בחוזה, ולהכניס כל תשלום בתאריך שלו.



להוסיף הערכת שווי נוכחית - להשתמש במחשבון נדל"ן + הפחתה של כמה אחוזים (עו"ד, מתווך וכד') בתוך "הכנסה" בתאריך הנוכחי.



על כל אלו להפעיל פונקציה שנקראת XIRR, והיא תיתן את התשואה השנתית של תזרים המזומנים הזה.



אם גרים בדירה ולא משכירים אותה זה קצת יותר מורכב. צריך להוסיף הערכת שכירות לכל שנה בנפרד - כמעט בלתי אפשרי.

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2021 12:15

האם ניתן לשערך שכירות אחורנית בזמן לפי הערך של השכירות כיום (הצמדה למדד כלשהו?) הרציונל הוא לעשות חישוב במסגרת איזון משאבים - כלומר להשוות בין דירות שונות וחלקים שונים מהן (שבר פשוט של סכום כל דירה) ולראות כיום מה הערך/ שווי נכון לנקודת הזמן הנוכחית. תודה על העזרה

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2021 18:48

יש רכיב "שירותי דיור" במדד המחירים לצרכן.



לא יודע אם יש דרך קלה לעקוב אחריו בצורה נפרדת לאורך שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2021 19:00

אם המטרה היא חישוב מפית, גם מדד המחירים השנתי כנראה ייתן לך תוצאה סבירה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2021 19:20

אם המטרה לחשב שווי היום -תבדוק שכירות נוכחית ,ערך מימוש נכסים דומים,ערך השבחה.



נתוני עבר לא רלבנטיים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2021 19:59

המטרה היא לבדוק שווי מתקופה מסוימת ועד היום. איך מודדים ערך השבחה? - האם זה לא ניכר בערך הדירה כיום? לגבי הצמדה של השכירות למדד - נשמע הגיוני .

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2021 20:24

שווי הוא לא מתקופה עד תקופה. שווי הוא נתון לנקודת זמן רגעית. רווח לעומת זאת הוא ההפרש בין אותם שוויים.



אל תסבך את מה שדי פשוט. שווי היום מול מה ששילמת, וההפרש ביניהם הוא רווח .

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2021 21:07

אם לקחת הלוואה לרכישה, אל תשכח לנכות את רכיב הריבית ששילמת.