להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2022 07:23

אותו רחוב בבת ים, שני בניינים סמוכים.



רחוב שקט, שכונה טובה.



שתי דירות:



1. דירה יד 2, קומה 2, תתחיל תמ"א בעוד 10 חודשים, מתווך הראה לי אותה.



2. דירה חדשה מקבלן בבניין שיעבור תמ"א, מסירת מפתח עוד 36 חודשים, קומה 5, יש ליווי בנקאי, יש היתר בניה.



שתי הדירות באותו מחיר, הון עצמי 70%. לאחר התמ"א הדירה יד2 תהיה גדולה בכ-10 מ"ר מהדירה החדשה.



המתווך טוען שהמחיר של הדירה מהקבלן יכול להתייקר. אני מוכן לשים 80%-85 מראש כדי לא להיות חשוף למדד התשומות.



טענות (המתווך) נגד הדירה החדשה:



- הדירה יכולה להתייקר ב-5-7% מהמחיר בחוזה (בעוד דרך מלבד מדד התשומות? לא הבנתי את הטענה הזו)



- יהיו בעיות במסירת הדירה, הרבה דברים יהיו לא תקינים, פוטנציאל לבעיות חשמל וצנרת, הקבלן תמיד מתנער מאחריות



- עשוי לקחת 6 חודשים למסירת טופס 4, עד אז אין מעלית ואי אפשר למכור את הדירה



הסיבות שלי בעד הדירה מהקבלן:



- בלי עמלת תיווך



- בלי כאב ראש של השכרה לתקופת התמ"א



- קומה יותר גבוהה



- כל הדירה חדשה מהניילון (בניגוד לדירה יד2 שהיא משופצת חלקית)



- אולי עוד ניתן להתמקח על המחיר, על הדירה יד2 המתווך אומר שלא ניתן



פחות או יותר מתקזזים - שווי השכירות תחת תמ"א לשלוש שנים אל מול עמלת תיווך+שווי קומה יותר גבוהה.



המתווך טוען שמשקיעים לא לוקחים דירות מקבלן. זו טענה מוזרה, מכיוון שאני לא יכול לשים עליה תג מחיר (בניגוד לקומה, או עמלת תיווך). מניח שרוב המשקיעים בטח לא רוצים לשים את רוב הכסף מראש, בניגוד אליי. אם אני רוצה לשים מראש 80% (70% הון עצמי, 10%-15 משכנתא), מה הסיכון שלי ברכישת דירה מקבלן? (מעבר למה שרשמתי). האם יש דרך לדירה להתייקר בשנים האלו באיזשהו אופן מלבד מדד התשומות?