🕒 פורסם בתאריך: 29/08/2022 23:36
שלום,
כנראה שיש לי יותר מזל משכל אבל אני מתקשה לחשב כדאיות בין 2 עסקאות.
אמ;לק:
האפשרויות הן:
1. לקנות דירה ב-20% מימון ובעוד 5 שנים לקחת משכנתא / למכור, ולהנות (או להידפק, תלוי אם יעלה או יירד שוק הדיור) בינתיים ממינוף ביחס של 1:5 בלי לקחת משכנתא, רק הצמדה למדד תשומות בנייה. אין תזרים כספים בינתיים ואין כוונות להקדים תשלומים. כשהדירה תהיה מוכנה או למכור או להשכיר.
2. לקנות דירה לפינוי בינוי ולקחת משכנתא, בינתיים להשכיר אותה ב-6. לא לגור בה כי אין כוונה לגור בה, ולקוות לפינוי בינוי שיקרה במקרה הטוב אולי עוד 10 שנים.
הראשונה:
* דירה חדשה על הנייר 5 חדרים בערך 120+16 בקומה גבוהה עם חניה ומעלית
* אכלוס 2027 על קו הרכבת הקלה. 20% עכשיו היתר באכלוס. מחיר בערך 4.2 מיליון שזה נמוך לאזור.
העסקה השנייה:
* בערך 3 מיליון ל-4 חדרים 80 מ״ר לדירה ישנה משנות ה-50 שבתקווה יעבור פינוי בנוי נניח עוד 10 שנים אם יתמזל מזלי, ואם לא אז קצת יותר.
* קיימת אפשרות להרחיב אותה בעוד 30 מ״ר אם אני אצליח להחתים דיירים, היא כבר הורחבה בעבר. בעת פינוי בינוי הדירה תקבל עוד כ-30-50% תוספת לגודל.
* כרגע מושכרת ב-6, אפשר לקבל קצת יותר, אולי 6.5.
מבחינת מגורים, אני כרגע בזוגיות (לא נשוי) בלי ילדים ולא מעוניין לגור באף אחת מהדירות בשנים הקרובות. בהנחה ועוד 5 שנים אהיה בסטטוס של נשוי+1, הדירה הראשונה תהיה רלוונטית למגורים למרות שאני לא מתלהב מהמיקום (הוא סבבה אבל לא מה שאני מחפש עבור עצמי, חוץ מזה הדירה גדולה מדי לנשוי+1) ושנינו בכלל מעוניינים לגור בחו״ל. אני צופה (ודי מקווה) שנגור בשכירות עוד 5 שנים כי נגור בחו״ל ולא בישראל.
הדירה תהיה רשומה אך ורק על שמי, וכרגע ההכנסה שלי היא בערך 30 נטו לא כולל מניות וזוגתי עוד 10 נטו, עם צפי לעלות כי זו עבודתה הראשונה. אני מודע לזה שהדירה הראשונה מאוד מותחת אותי מבחינת יכולות מימון.
מבחינת מימון, נכון להיום יש לי כ-1.4 מיליון נזיל לחלוטין ועוד כ-1.4 מיליון ב-RSU שלא מכרתי מעולם. לא חישבתי כמה יישאר בנטו אבל נניח בערך 850 אלף נשמע לי סביר, אם הייתי מחליט לממש הכל היום. מבחינת הכנסות, יש צפי עלייה. כבר קיבלתי שנה שעברה הצעה שהייתה מביאה אותי ל-70 אלף נטו וסירבתי מטעמים אישיים.
תוהה אם כדאי עבור דירה ראשונה לקנות דירה כמה שיותר גדולה כי הטבת מס, ואז אח"כ לקנות דירה נוספת קטנה יותר ולחכות שזו תעבור פינוי בינוי.
כנראה שיש לי יותר מזל משכל אבל אני מתקשה לחשב כדאיות בין 2 עסקאות.
אמ;לק:
האפשרויות הן:
1. לקנות דירה ב-20% מימון ובעוד 5 שנים לקחת משכנתא / למכור, ולהנות (או להידפק, תלוי אם יעלה או יירד שוק הדיור) בינתיים ממינוף ביחס של 1:5 בלי לקחת משכנתא, רק הצמדה למדד תשומות בנייה. אין תזרים כספים בינתיים ואין כוונות להקדים תשלומים. כשהדירה תהיה מוכנה או למכור או להשכיר.
2. לקנות דירה לפינוי בינוי ולקחת משכנתא, בינתיים להשכיר אותה ב-6. לא לגור בה כי אין כוונה לגור בה, ולקוות לפינוי בינוי שיקרה במקרה הטוב אולי עוד 10 שנים.
הראשונה:
* דירה חדשה על הנייר 5 חדרים בערך 120+16 בקומה גבוהה עם חניה ומעלית
* אכלוס 2027 על קו הרכבת הקלה. 20% עכשיו היתר באכלוס. מחיר בערך 4.2 מיליון שזה נמוך לאזור.
העסקה השנייה:
* בערך 3 מיליון ל-4 חדרים 80 מ״ר לדירה ישנה משנות ה-50 שבתקווה יעבור פינוי בנוי נניח עוד 10 שנים אם יתמזל מזלי, ואם לא אז קצת יותר.
* קיימת אפשרות להרחיב אותה בעוד 30 מ״ר אם אני אצליח להחתים דיירים, היא כבר הורחבה בעבר. בעת פינוי בינוי הדירה תקבל עוד כ-30-50% תוספת לגודל.
* כרגע מושכרת ב-6, אפשר לקבל קצת יותר, אולי 6.5.
מבחינת מגורים, אני כרגע בזוגיות (לא נשוי) בלי ילדים ולא מעוניין לגור באף אחת מהדירות בשנים הקרובות. בהנחה ועוד 5 שנים אהיה בסטטוס של נשוי+1, הדירה הראשונה תהיה רלוונטית למגורים למרות שאני לא מתלהב מהמיקום (הוא סבבה אבל לא מה שאני מחפש עבור עצמי, חוץ מזה הדירה גדולה מדי לנשוי+1) ושנינו בכלל מעוניינים לגור בחו״ל. אני צופה (ודי מקווה) שנגור בשכירות עוד 5 שנים כי נגור בחו״ל ולא בישראל.
הדירה תהיה רשומה אך ורק על שמי, וכרגע ההכנסה שלי היא בערך 30 נטו לא כולל מניות וזוגתי עוד 10 נטו, עם צפי לעלות כי זו עבודתה הראשונה. אני מודע לזה שהדירה הראשונה מאוד מותחת אותי מבחינת יכולות מימון.
מבחינת מימון, נכון להיום יש לי כ-1.4 מיליון נזיל לחלוטין ועוד כ-1.4 מיליון ב-RSU שלא מכרתי מעולם. לא חישבתי כמה יישאר בנטו אבל נניח בערך 850 אלף נשמע לי סביר, אם הייתי מחליט לממש הכל היום. מבחינת הכנסות, יש צפי עלייה. כבר קיבלתי שנה שעברה הצעה שהייתה מביאה אותי ל-70 אלף נטו וסירבתי מטעמים אישיים.
תוהה אם כדאי עבור דירה ראשונה לקנות דירה כמה שיותר גדולה כי הטבת מס, ואז אח"כ לקנות דירה נוספת קטנה יותר ולחכות שזו תעבור פינוי בינוי.