יצירת הפסד מכוון בשוק ההון לצורך קיזוז מס שבח

🕒 פורסם בתאריך: 04/11/2022 23:14

יש לך הרבה פה, אם ואם ואם... הפסקתי לקרוא אחרי 2 שורות



נראה לך שזו תוכנית ישימה?!?

🕒 פורסם בתאריך: 04/11/2022 23:15

זה יותר מעניין, מה הסיבה שאתה מוכר ולמה השקעה בשוק ההון?

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 00:08

יש פה שני סיפורים. אחד נוגע לדירה, השני לשיטה ל tax harvesting. השיטה די מוכרת, לי באופן אישי לא יצא לעשות.לשורט יש עלות מסויימת, כך שאתה צריך לקחת את זה בחשבון.



לא הבנתי למה אתה צריך מינוף - אתה הולך להכניס כמה מליונים מהדירה. זה סכום לא גבוה מספיק?



וכמו ששאלו מעליי - לפעמים אדם בא לרופא בגלל כאבים בכף הרגל, ובדיעבד מתברר שיש לו בעיה בגב. אז - מה מטרתך במכירת הדירה? האם יש לך מטרות מוגדרות היטב לשנים הקרובות? במידה ולא, ועדיין אתה מעוניין לעשות מהלך כזה - האם שווה לך "לאבד" מליון שקל בדרך? האם ישנה תוכנית שמשיגה את מטרותיך בה תוכל לוותר על פיגוע המס הזה?

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 00:17

זה לא חוקי וגם לא מתאפשר באותו החשבון באם מדובר באותו הני"ע.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 09:44

איפה ראית אם ואם ואם? ועוד אחרי 2 שורות? ברור שהתוכנית ישימה מבחינה טכנית.



לצורך פיזור נדלן/שוק הון. מכוון ל 50-50.



צודק בעקרון אבל לא בטוח שאספיק לקבל את הכסף עד סוף שנת המס הנוכחית. כנראה שלא.



בהנחה שחוקי המס לא יישתנו ולא תתאפשר מכירת דירה שניה בפטור, אז הדרך היחידה שלי להמנע מהמס הזה היא להחזיק את שתי הדירות לתמיד, מה שיוצר לי בעיה לתכנן לדוגמה פרישה מוקדמת (מרצון או מכפיה), או לקנות דירת מגורים במקום אחר בו כנראה להתגורר. התמורה על הדירה מעל מחיר השוק, מה שממתיק מעט את הגלולה של המס המדובר.



אני סוחר בשני חשבונות. נוהג לעשות פקודות ברמה שבועית בממוצע כולל short. בקיצור לא ייראה כמשהו חריג בחשבונות, בטח אם לא אשתמש באותה מניה. האם אתה יודע לפי איזה חוק מדובר במשהו שאינו חוקי?

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:02

נשמע מעולה, תחיה בפרישה מהשכירות. דווקא השכר דירה שתקבל מדירה הוא יותר יציב מכסף שתקבל משוק ההון. אלא אם כן המטרה היא לאכול מהקרן....



למה לקנות? מהכסף שתקבל מהשכרת הנכס, תשכיר במקום אחר שאתה רוצה לגור.



לא יודע, אני לא הייתי משלם מס של מליון שקל.



דבר נוסף, למה למכור נכס באיזור מבוקש כמו ת"א?

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:23

אז זהו, שהשכר דירה עלוב (פחות מאחוז). מדובר בנכס ששוויו נובע בעיקר מזכויות הבניה ואני מעדיף להמנע מלהכנס עכשיו לכמה שנים של פרויקט כדי להשביח אותו. גם אם אבחר בסוף בהשקעה סולידית של ריבית מובטחת, ההכנסה על סכום מכירת הנכס תניב לי בערך פי 4 מהשכירות. היום אני משלם על שכירת דירה פי 3 ממה שאני מכניס על השכרת הנכס.



אכן קשה מאוד לשלם מס כזה. מצד שני מדובר במחיר מצוין (מה שמעלה כמובן את גובה המס והופך את זה לקשה יותר...) מדובר בנכס שני באזור כך שאני עדיין נשאר עם נכס אחד, אבל מעריך כאמור שגם בהשקעה שמרנית, אקבל הכנסה חודשית גבוהה פי 3-4 וגמישות להשקעות אחרות באם יהיו הזדמנויות.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:31

השאלה אם אתה צריך את ההכנסה הזו עכשיו?יש יתרון בלא לקבל הכנסה, אתה לא צריך לשלם מיסים...

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:39

חיפשתי באינטרנט וראיתי שאנשים שואלים את השאלה הזאת (האם זה חוקי להיות גם שורט וגם לונג על אותו נכס). תשובה אחת היא שזה מהווה מסחר מטעה - אתה קונה ומוכר נכס שאין לך כוונה להחזיק לונג או ללכת שורט. אז אתה מייצר נפח מסחר רק למטרה של לייצר נפח מסחר. וזה מניפולציית שוק.



אם צריך להוכיח שהרווחת מההשפעה על השוק, אין לך בעיה כי אתה מתכנן להפסיד הרבה. אבל יש עבירות שוק הון שלא צריך להרוויח מהן כדי שיהיו לא חוקיות (בארה"ב, למשל, לא חוקי לסחור באמצעות מידע פנים גם אם הוא מזויף ולא מועיל לך).



אם זה על נכסים שונים, כמה הסיכון שאתה לוקח בשביל זה?

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:47

אתה יכול לקחת משכנתא הפוכה על חמישים אחוז מערך הבית, לעולם לא לשלם אותה ולתת לחברת הביטוח לקחת את הבית. יוצא שמכרת ב50% מהמחיר הנוכחי, פטור ממס.



(אם אתה מוכר את הבית, אתה משלם מס גם על הכסף שהולך לכיסוי המשכנתא?)



אני לא מבין את ההלך רוח שאי אפשר אף פעם למכור נדל''ן. אתה צריך לחיות רק משכירות (מה, אתה מתכוון לאכול את הקרן? כמובן!! למה לא לאכול את הקרן?!? כדי שאני אוכל למות עשיר?).



למה קונים נדל''ן אם אי אפשר למכור אותו.



סליחה, אני קצת emotional היום

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:48

אני מציע שתתייעץ עם עו"ד ובכל מקרה גם אם זה חוקי זוהי עסקה מלאכותית לצרכי מס.

ממה לא, אין קשר.

לא פטור ממס, בעת העברת הזכויות תהיה חבות במס שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:52

ראשית בהחלט רעיון יצירתי, אהבתי.



אם אני מבין נכון, אתה בעצם מייצר דחיית מס (למתי שתמכור את הלונג) ולא חוסך במס, נכון?

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:53

זו נקודה חשובה מאוד! פעילות חוקית הופכת לבלתי חוקית אם עשית אותה כדי לדפוק את מס הכנסה.



לקחת משכנתא דורש תשלום מס? או שההעברה בפירעון? אתה יכול לצאת ממשכנתא הפוכה בלי כסף ועם חשבון מס?

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:58

לקחת משכנתא לא דורש תשלום מס.



העברת בעלות בנכס דורשת תשלום מס, מס השבח מוטל על המוכר.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 10:59

לא בדיוק. במשכנתא הפוכה גובה ההלוואה תלוי בגיל הלווה. מגיל 60 אתה יכול לקחת מימון של 15% מהנכס, וככל שאתה עולה בגיל זה גדל בערך ב1% לשנה, כך שרק בגיל 90 תוכל לקחת 50% מימון.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 12:49

נכון. קח דוגמה קיצונית בסכום גדול: נניח קניתי לונג ושורט במליון דולר כל אחד, חודש לפני סוף השנה והשוק עלה 10%. מוכר את הshort בהפסד 100,000 דולר שמתקזזים לי מהרווח על מכירת הדירה. את ה long ממשיך להחזיק לטווח ארוך עד שמתחיל למשוך (אם בכלל) בשלב בו אין לי הכנסה מעבודה.



בוא נניח שלא צריך. ועכשיו נשאלת השאלה איפה ארוויח יותר. בעליית ערך הדירה + שכירות (נמוכה כאמור) או בלהשקיע את הכסף בשוק ההון / אגרות חוב/פקדונות. בהינתן שיש לי עוד דירה אני רואה בזה סוג של פיזור. עם כל הכבוד לתל אביב (ויש לי הרבה כבוד), לא רוצה לשים את כל הביצים באותו סל.



תוסיף לזה את הגמישות שזה נותן לי, את הורדת כאב הראש של להיות בעל נכס ישן ואת החיסכון על ריבית תשלומי משכנתא שאוכל לחסל (לא מאוד משמעותי לעומת מחיר הדירה אבל עדיין כסף שהולך לפח).



לאחרונה הגעתי למסקנה שיש מגבלות מאוד גדולות בלהחזיק שני נכסים. זה נועל אותך חזק במקרה של רווחים, מאוד קשה למכור נכס אחד ולקנות אחר לצורך מגורים שלך ושל משפחתך לדוגמה (בגלל המיסוי הכבד במכירה ובקניה) והעדר מוחלט של פטור בירושה (לעומת פטור מלא על דירה יחידה).

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 13:36

לא ייעוץ וכו'.



היפותטית - תוכל להעביר את הדירה על שם הילדים שאולי להם אין דירה. למיטב הבנתי, במקרה כזה הם יהיו פטורים ממס שבח.



אני לא מעלה את זה כהצעה, אלא כמהלך אפשרי טכנית.



למשל, אם בכל מקרה אחת המטרות שלך היא העברת כספים בין דורית - הייתי שוקל.



עוד אופציה אפשרית טכנית - למכור חלק מהנכס למשקיע אקטיבי שידאג להשבחה, במידה ויש מישהו קרוב אלייך שהוא גם יזם מוצלח.



ונקודה אחרונה - כתבת שהחשבון שאתה עושה הוא איפה תרוויח יותר בעתיד. שים לב שאתה משווה בין תשואות שקליות ולא אחוזים - הרי במקרה של מכירה תחזיק מליון שקל פחות. בעתיד הקרוב המסלול שכולל מכירה יהיה נחות, ויקח מספר שנים עד שהמצב יתאזן. כדאי להבין אם זה מתאים ובכמה שנים מדובר.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 13:53

מה עדיף - שלוש אחוז תשואה על מיליון או חמש אחוז על חצי מיליון? אחרי 34 שנה, השני.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 13:53

זה לא נכון. בירושה , הנכסים עוברים ללא אירוע מס. גם נדלן וגם שוק ההון.



כאשר מי שירש ירצה לממש את הנכס, יהיה אירוע מס שלוקח בחשבון את כל הרווחים שגם המוריש וגם היורש עשו. כלומר כל עוד אין מימוש אפשר לדחות את המס לנצח.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 13:56

יופי...



הכנסת פרמטרים בשביל להגיע לתשובה ה"נכונה".



הבעיה שאף אחד לא יודע מה המספרים שיהיו במציאות.לעומת זאת ,באופציה השנייה, מה שבטוח, שהוא הולך לשלם מס של מליון שקל.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 13:56

מכיר וגם חשבתי על זה אבל לא אפשרי, גם מבחינת גיל הילדים וגם לא נשמע לי בריא בכלל. לא מדובר בדירה קטנה להשקעה אלא בדירה ששווה חלק גדול מערך הנכסים הכולל שלי.



גם על זה חשבתי אבל דברים בפרויקט יכולים להסתבך וזה פתח לצרות, וגם הרווח הגלום בהשבחה מבחינת ערך ובהתחשב בזמן שייקח, לא גדול במיוחד (אלא אם מסתכלים על דמי השכירות וגם אז לא בטוח שזה הדבר האידיאלי לעשות).



מסכים, אבל קח בחשבון שהעסקה מעל מחיר השוק בוודאות, בוא נגיד שההפרש ממחיר השוק מחזיר לי חלק לא קטן ממס השבח.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 13:58

אין מס שבח כל עוד הילדים לא ימכרו.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 14:07

אי אפשר ללהתייחס על זה ככה. הנכסים לא יהיו לנצח. מתישהו מישהו יממש (סיכוי מאוד גבוה שמיד לאחר הירושה כיוון שילדים מקימים במרבית המקרים משפחות משלהם ולא רוצים להסתבך עם נכס משותף). במימוש יהיה פטור ממס במקרה של דירה אחת ומס שלם על כל הדירות במקרה של יותר מזה. כלומר נניח במקרה שלי חלילה במימוש ירושה לפני מכירת דירה, יהיה מס שבח לא רק על הדירה המדוברת אלא גם על הדירה השניה כלומר מס שבח כפול לערך. לעומת זאת במקרה שזה יקרה לאחר המכירה לא יהיה מס בכלל כיוון שהדירה היחידה תהיה בפטור בעת המימוש. קח בחשבון שהארוע יהיה עוד כמה עשרות שנים (בע"ה), ההבדל בין מס על מימוש לאחר ירושת דירה יחידה או שתיים יהיה מטורף.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2022 14:25

כמובן. הכוונה היא שהורשה לילד אחד שאין לו דירה, ולאחר 18 חודשיל מכירה של הילד - תפטור ממס שבח (למיטב ידיעתי). זאת אומרת, גם בעת מכירה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2022 23:34

למה שזה לא יהיה חוקי?



זה נקרא call spread נראה לי



לדוגמא- קונה אופציית קול של אמאזון בסטרייק 100$ ומוכר בסטרייק 105$