המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 00:35

תודה לעונים .

מדובר על פינוי בינוי - תמא הריסה , הערת אזהרה משנת 2015. הבניין במרכז הארץ

קצת הסתבכתי באינר' למצוא

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 06:36

מה מטרת השאלה?

בעיקרון אני מכיר מקרים שקיבלו דירה שלמה נוספת ומקרים שנלקח שטח מהדירה כך שהטווח רחב והכל מאוד תלוי מקרה ספציפי.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 09:04

אני רוצה לדעת אם היזם הביא לאמא שלי שטח על פי החוק.

אני מתבייש (!) לכתוב, אבל לא קראתי בעיון את חוזה התמא שלה.

קשה לי להסביר איך זה . אבל זו המציאות..

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 09:11

לבעלי הדירות אמור להיות עו"ד שמייצג אותם ורצוי מאוד שהוא יהיה טוב. כמובן שמתפקידו לדעת החוק וגם לנסות להשיג את המרב עבור הדיירים.

מה שהרבה יותר חשוב זה לעשות בדיקת רקע מעמיקה ליזם, לראות פרויקטים מאוכלסים שכבר ביצע ולתשאל את הדיירים שם.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 10:54

נכון, לבושתי לא קראתי את החוזה .

השאלה מה המינימום ההכרחי שהיזם נותן ?

הפרוייקט יצא לדרך, ואמא שלי פינתה את הדירה.

הבניין יהרס החודשים הקרובים

(שוב , דברים הזויים שלא מתאימים לי! אני אדם די מסודר , שבודק חשבונות וכו' )

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 11:00

תלוי בעיר, תלוי בתוכניות החלות על הגוש וחלקה, ותלוי במדיניות של ראש / מהנדס העיר.

יש ערים שהתוספת בהם היא 0 מ"ר, ויש כאלה ש-50 מ"ר.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 12:59

כפי שכבר ציינתי - אני מכיר פרויקט שבו הקטינו שטח דירה...

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 13:05

יש גם מקומות בהם גורעים שטח.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 13:29

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 14:13

תתחיל בלקרוא אותו, שם בטוח יהיה יותר מידע רלוונטי לבניין הספציפי מאשר פה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 14:51

אוקי

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 14:59

1. אין חוק.

2. מה שמקובל הוא שהיזם יגיע ל- 20-25% רווחיות על הפרויקט, זה נגזר מ:

א. תנאים של הבנק המלווה לתת לו מימון יזמי

ב. דרישה של ועדת התכנון - הרי אם הפרויקט לא יהיה לו רווחי - הוא יתקע או יתחיל תהליך של בקשת הקלות - קרי תוספת יח"ד מעבר למה שהוועדה אישרה (תב"ע)

בשלב הזה היזם יודע כמה מטרים יוכל לתת לדיירים - לגרוע, 0, 10, 15, 25, דירה שלמה נוספת במתנה וכו'.

מה שאתה צריך לבדוק זה מה הרווחיות המינ' שנדרשה מהיזם ומה יצא בפועל - הפער באופן תיאורטי הוא מרווח נוסף שהיזם יכול לתת לדיירים. אם התב"ע שבה נקבעה הרווחיות אושרה לפני 5 שנים, ובזמן הזה מחירי הדיור הוכפלו, אז מן הסתם הוא יגיע לרווחיות גבוהה יותר - מכאן הבעיה האמיתית עם התמשכות תהליכי התכנון בפרויקטים של התחדשות עירונית. דרך המלך אגב במצב הזה היא לא לתת יותר לדיירים אלא להקטין את היקף הבניה (פחות יח"ד של היזם למכירה) "כדי שלא יצאו מגדלים".

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2022 20:23

אין שום צורך לבצע חישובי רווחיות של היזם.

יש מדיניות על פיה נקבעות התוספות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2022 13:56

מוסיף ושואל

מה עושים במקרים של הבדלים בין גודל הדירה בטאבו לבין גודל הדירה בפועל?

(כמובן באופן חוקי)

האם היזם הולך לפי הטאבו או לפי מה שקיים בשטח?

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2022 14:24

המדיניות (תקן שמאי 21) נועדה לתת כללי אצבע ("25 מטר") ונגזרת מאותם חישובי רווחיות יזמית, ולכן ועדות שונות (למשל בת"א) מעדכנות אותה ולכן נוצר בלבול ואנשים לא מבינים כמה מטרים יקבלו. כשהולכים לפי מדיניות ועדת התכנון צריכה לאשר שהולכים לפי מדיניות ויש פה הנחה סמויה במידה ותנאי השוק לא יאפשרו הגעה לרווחיות זו, היזם יכול לקבל הקלות בהיתר (באחריות הועדה ולכן היא בלופ) להוספת יח"ד (שטחים) כדי לעמוד בה.

לדוגמא נקבע ללכת לפי המדיניות שנגזרת מתקן 21 של לתת לכל אחד 25 מטר ואושר בניין של X קומות, מפה לשם מחירי הדיור ירדו, ייבנה בסוף מגדל של Y קומות, אבל הדיירים קיבלו 25. אולי אם היו מתפשרים על 20 היו מסיימים לא במגדל על כל המשתע מכך.

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2022 14:59

כל ההסבר שלך מאוד מפורט ויפה (לא בציניות), אבל:

1. תקן 21 אינו רלוונטי לתמ"א הריסה ובנייה.

2. עדיין אני טוען ש

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2022 17:39

לפי מה שקיים בפועל אבל שמותאם להיתר, כן סופרים לדוגמא מרפסות סגורות.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2022 03:10

עברתי על הרבה הסכמי פינוי בינוי, בכולם מופיע שגודל הדירה הנוכחית יקבע לפי מדידה של הבית בפועל (שיטת המדידה לפי חוק מכר)

בדירות הישנות הטאבו לא מדייק במטרים ואי אפשר להסתמך עליו כלל.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2022 13:58

אמא מדדה על ידי מודד מוסמך. יצא 105 מטר.

המודד מדד על פי חוק המכר.

מהיזם נקבל 108 מטר + מרפסת קטנה - 5 מטר.

כל שלושת הדירות בצלע הבניין זהות בגודלן. ויקבלו זהה.

יש עוד 6 דירות קטנות יותר בבניין. הן היו עם נציגות .. ועל פי חישוב מסוים שעשיתי יקבלו ביחס יותר..

אומנם העירייה הגבילה את היזם בבניה עצמה , פחות דירות, פחות שטח, וכתוצאה מזה הוא הפחית באופן יחסי מכל הדירות בבניין שטחים.

אם כי כמו שכתבתי , על פי אומדן שלנו השטח שנקבל נמוך יותר .

פירוט

שטח נסח טאבו 74

שטח ארנונה עירייה 90

שטח מודד על פי חוק המכר 105.

שטח שנקבל מהיזם 108 + 5 מרפסת

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2022 01:05

האם בהסכם יש התחייבות כמה מטר תוספת תקבל כל דירה?

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2022 07:06

לא

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2022 02:38

זה ממש מוזר שלא כתוב בחוזה מה התמורה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2022 11:38

1. אתה רומז שהנציגות קיבלה יותר בגלל היותה נציגות?

2.פערי השטחים גדולים ונראה שאתה מדבר על תוספת של 3 מטר בלבד (פלוס מרפסת) למצב הקיים? יש שינוי בשיטת המדידה ולכן דירות ישנות נמדדו אחרת מהמקובל לפי חוק מכר היום אבל לרוב אלה פערים קטנים (למשל איך סופרים שטח נפחי של קירות פנימיים). האם בוצעו בדירה הרחבות לא לפי היתר/גינה בשימוש/מרפסת שהסטטוס שלה לא 100% וכו'?

3. מרפסת של 5 מטר על דירה של 108 (4 חד' בטח) נשמע כמו תכנון אדריכלי חצי כוח.

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2022 11:40

הפוך - כמו שהסברתי למעלה בשרשור - זה מראה שהיזם מבין עניין וכנה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2023 01:02

עברתי על הרבה הסכמי פינוי בינוי, תמיד כותבים כמה מטר נותנים (אחרת קשה להחתים דיירים בלי שהם יודעים מה התמורה)

והיזם מבטח את עצמו בחוזה שהכל בכפוף לאישור הוועדה המחוזית (זה סיפור שכבר קרה במתחם של הכשרת הישוב בקרית ים, הוועדה הורידה מ-25 מטר ל-12 מטר)

בכפוף ולאילוצי תכנון, ויש הסכמים שראיתי מנגנון פיצוי במידה ויהיה הפחתה בתמורה.

יתכן שתמא 38\2 זה שונה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2023 07:55

זה לא, להפך בדרך כלל ישנה ודאות יותר גבוהה.

תמ"א 38 - הריסה ובניה - כמה מינימום שטח מתחייב היזם לדירה? כמה מקסימום?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן