המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 10:27

מדוע מחירי הדירות לא משוקלל במדד המחירים לצרכן והאם ניתן להשפיע ולהכניס לחישוב ?

הרי לאלטרנטיבה (שכירות) אין פתרון בישראל לטווח הארוך אז איך משפחה יכולה לבנות מסלול חייים בלי שפתאום בעל הדירה מחליט לפנות אותם - וכן אני מכיר ממקור ראשון שבעל הדירה "גרש" דיירים.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 10:35

הסיבה הרשמית היא שלא חייבים לקנות דירה, אפשר לשכור.

הסיבה האמיתית היא כדי להציג מדדים נמוכים יותר (למדינה יש חובות והסכמי שכר צמודים למדד).

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 10:38

מאותה הסיבה שמחיר הפרה לא נכנסות לחישוב ומחיר החלב כן.

1. בוודאי שיש, לא מגבילים אותך במשך זמן חוזה השכירות.

2. משפחה טיפוסית לא נשארת באותה הדירה כל חייה.

3. אם בעל הדירה פינה אותך מה שיכול לקרות, אתה יכול לשכור דירה אחרת.

אני מכיר ממקור ראשון כל מיני אנשים:

מישהי שהלכה על המדרכה בחו"ל ונדרסה למוות

מישהי שמתה מדום לב בגיל 46

כמה מישוהים מיליארדרים

מישהו עשיר לאללה מזה שהוא שחקן פוקר מקצועי

מישהו שהתעשר ממש מלהיות נהג גרר והשקעות טובות

מישהו שהגיע עד גיל 103 (שכן)

מישהו שהתאבד (עוד שכן)

זה אומר משהו?

ואגב מה זה משנה לך? בו נניח שכן היו מכניסים את זה לחישוב, איך זה משנה לך משהו?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 10:51

לשכור - רק אם היה פתרון לטווח ארוך מפוקח .

"הסיבה האמיתית היא כדי להציג מדדים נמוכים יותר (למדינה יש חובות והסכמי שכר צמודים למדד). " - קונספירציה של הלמ"ס/ממשלה ?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 11:04

"מאותה הסיבה שמחיר הפרה לא נכנסות לחישוב ומחיר החלב כן."

הדוגמא של הפרה לא רלוונטית - מחיר החלב מפוקח (וחלק מהמדד) , מכירי השכירות לא!!!

מאד פשוט , משפחה שרוצה לבנות מסלול חיים - ילדים גדלים בתי ספר סביבה חברים תנועות נוער. - מעבר דירה (מגבלות של מספר חדרים נגישות לנכים וכו ) כפוי לעיתים לא מתאפשר באותה סביבה ויש עלות כלכלית נוספת מיותרת (בהשוואה לפתרון שכירות טווח ארוך )

"ואגב מה זה משנה לך? בו נניח שכן היו מכניסים את זה לחישוב, איך זה משנה לך משהו? "- הם יתכן שמדיניות הממשלה בנושא הדיור היתה משתנה שכשמחרי הדיור היו נכנסים למדד ?

לכתוב בפורום זה דבר אחד להתנסות בחיים האמיתיים זה דבר אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 11:10

אחלה, איך אם מחיר הדירה היה כלול במדד זה היה משנה לך?

פעם אחרונה שבדקתי אני חי, חיים אמיתיים ולא בסימולציה.

קיבלתי: אז עץ תפוזים לא ותפוזים כן.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 11:23

אם מדד המחירים לצרכן היה רושם עליה משמעותית האם יתכן שהמדיניות של הממשלה היתה משתנה ?

ואני חשבתי שאתה חלק מהמטריקס :)

בדיוק - תפוז אני יכול לבחור לקנות או לא , האם כמשפחה היכולת לבחור דירה מיקום דירה היא זהה?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 11:34

איזה מדיניות? לגבי מה?

אגב יש מדד מחירי הדיור, הוא פשוט לא חלק ממדד המחירים לצרכן (בכל העולם).

ברור.

יתרה מכך, אתה יכול לבחור איפה לקנות, איזה גודל לקנות, רמת גימור, קומה ואפילו מדינה אחרת, בקיצור אתה יכול לבחור מה שאתה רוצה.

איך שיטת מדידה של משהו היה משנה לך משהו בחיים?

אם נניח היו קובעים עכשיו שמטר אורך מתקצר ב10%, זה היה משנה משהו בחיים שלך?

הגובה שלך היה מתקצר? הייתי צריך ללכת פחות מרחק לדואר?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 11:43

במדינות אחרות כן מודדים את מחירי הדירות?

למיטב ידיעתי זה לא נהוג ברוב המדינות למדוד את מחירי הדירות כחלק מהמדד המחירים לצרכן, בין השאר כי קניית דירה היא לא חלק מסל ההוצאות השוטף של משפחה.

אם כבר, הדבר היוצר רלוונטי היה למדוד את הוצאות הדיור השוטפות של משפחה - שמקורן בשכירות ו/או בתשלום משכנתא, ולא בעלות הדירה עצמה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 11:56

בכל המדינות.

זה דווקא כן נמדד, שירותי דיור (שעיקרו הוא שכ"ד) הוא כ25% ממשקל מדד המחירים לצרכן.

{

"lightbox_close": "Close",

"lightbox_next": "Next",

"lightbox_previous": "Previous",

"lightbox_error": "The requested content cannot be loaded. Please try again later.",

"lightbox_start_slideshow": "Start slideshow",

"lightbox_stop_slideshow": "Stop slideshow",

"lightbox_full_screen": "Full screen",

"lightbox_thumbnails": "Thumbnails",

"lightbox_download": "Download",

"lightbox_share": "Share",

"lightbox_zoom": "Zoom",

"lightbox_new_window": "New window",

"lightbox_toggle_sidebar": "Toggle sidebar"

}

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 11:58

הכוונה שלי היא שאפשר היה לשקלל גם את מחירי הדירות, אבל באמצעות מדידת הוצאת המשכנתא (שהיא ההוצאה השוטפת של בעלי דירה) ולא כעלות הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 11:59

לדוגמא : מדיניות יוקר המחיה . פתרון לדיור לטווח ארוך . וכו.

קניה היא לא הדיון שפתחתי , אך לקנות היום מבחינת משפחות רבות לא ראלי ( חוץ מכל מיני אנשים שממנפים עצמם בצורה לא הגיונית )

תהייה תמונה אמיתית של המשק -וידחוף את הממשלה למדיניות כללכלית תואמת את המצב במשק . לדוגמא : כמו חתול לילה כתב יש הסכמים צמודי מדד. המדינה תצטרך לשלם יותר שכר. וכו

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 11:59

לא אי אפשר וזה גם מטופש, לקחת הלוואה כדי לצרוך משהו, זה לא קשור למדד המחירים, אתה מודד עלות של מוצרים ולא את עלות ההון (שזה מדידה אחרת).

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 12:04

את כל הדברים עושים (או אמורים לפחות), אין לזה שום קשר למה כלול בתוך מדד המחירים לצרכן, אתה חושב שיש איש מקצוע או פוליטיקאי אחד בארץ שלא מודע למחירי הדיור?

מודדים את זה (זה אפילו כל חודש בכל החדשות) אבל זה פשוט לא במדד המחירים לצרכן, כמו שמחירי פרות, ספינות ומטוסים לא וגם המחירים שלהם חשובים.

יש תמונה אמיתית של כל המשק תאמין לי, יש את הלמ"ס, גדודים של כלכלנים בבנק ישראל, גדודים נוספים שלהם במשרד האוצר, מכוני מחקר פרטיים ועוד.

כל אנשי המקצוע מכירים את הנתונים בצורה טובה מאד, לזה שמחירי דירות בתוך המדד או שלא בתוך המדד אין שום נגיעה לכך, ממש 0.

זה בסה"כ יעוות את מדד המחירים וכמובן יזיק מאד למדינה כי אנחנו נהיה המדינה היחידה בעולם שמחשבת ככה אז כל חישובי האינפלציה שלנו יהיו לא נכונים.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 12:05

האם באותם מדינות יש פתרונות דיור לטווח ארוך ? דיור ציבורי ? וכו

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 12:07

חלקן כן, חלקן לא. גם בארץ אגב יש דיור ציבורי, עמידר/עמיגור ושות׳.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 12:16

השאלה היתה לציבור הרחב. "דיור ציבורי להמונים" / "דיור לטווח ארוך להמונים" פתרון אלטרנטיבי לקניית דירה . הסיבה שמחירי הדיור לא חלק מהמדד מחירים לצרכן היא כי דירה זה לא MUST / מוצר צריכה (תפוזים לפי הדוגמא של אורי ).

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 12:21

רוב האנשים אוכלים לחם. אפשר לקנות אותו באופן שוטף במאפייה ואפשר לקנות מכונה שאופה לחם ולהכין בבית. מכונה כזו יכולה להחזיק עשרות רבות של שנים. לכל משפחה מספיקה מכונה אחת כזו, אך יש מי שקונה יותר מאחת ומשכיר אותן לשימוש של משפחות אחרות.

אם תסכים שאין כל סיבה להכניס את המכונות האלו (או הלוואות לשם רכישתן) למדד המחירים לצרכן (או כל מכונת ייצור אחרת), כך אין סיבה להכניס את מחירי הדירות (שהן "מכונות" שמייצרות שירותי דיור).

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 12:23

לא הצעתי להכניס את מחירי הדירות, הצעתי להכניס את עלות המוצר שנקרא מגורים. לאחד זה בא לידי ביטוי במשכנתא (לדירת יחידה) ולאחר זה בא לידי ביטוי בשכירות והשלישי לא משלם כלום כי גר אצל ההורים.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 12:44

הכל מגולם תחת הסעיף: "דיור".

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 13:41

המשכנתה היא לא עלות המגורים, העלות היא כמה אני מפסיד על זה שגר שם ולא משכיר למישהו אחר. אם לקחתי משכנתה קטנה והרוב הון עצמי אז עלות הדיור קרובה ל-0?

רכישת דירה זו פעולת השקעה, מגורים בדירה זו פעולת צריכה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 13:47

אפשר להתפלל, אבל בפועל היא כן עלות המגורים של מי שגר בדירה משלו.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 13:58

אז מכונת הלחם היא עלות האוכל של מי שמכין לעצמו לחם?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:04

אם משק בית ממוצע היה מוציא כסף מדי חודש על מכונת לחם כל חודש, אז בהחלט היה צריך להכניס את עלות מכונת הלחם למדד המחירים לצרכן.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:06

אם משק בית ממוצע היה מוציא כסף מדי חודש על הלוואות צרכניות, היה צריך להכניס את עלות האשראי הצרכני למדד המחירים לצרכן?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:10

ואם משק הבית צליאקי ומוכר את הלחם מהמכונה (שקנה בהלוואה) לאחרים?

מדד המחירים לצרכן, כשמו כן הוא, מדד המחירים של מוצרים שנמצאים בסל צריכה של משקי בית. הלוואות אינן חלק ממנו.

אתה יכול להסתכל על כך שכולם שוכרים דירות, חלק פשוט משלמים את דמי השכירות לעצמם. עלות שירותי הדיור מגולמת במדד.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:11

כנראה שלא, אבל לא הייתי מסווג משכנתא כאשראי צרכני.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:12

בסופו של יום - יש משהו מהותי שמפספים בעלי הדירות , כשאני גר בשכירות אני "שוכר שבוי" והקלות שכותבים כאן תחליף . תבחר . וכו לא מתאים למשפחה שרוצה מסלול חיים יציב. קראתי עכשיו בכלכליסט "הנדל"ניסט שחושף את המשבר: "מחירי השכירות זינקו ב-20%-40%".

הם מתחילים לזנק ולהשלים את הפער מהמחירים שהדיור עלה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:14

שימכור, לא הבנתי את הנקודה.

אם המוצר שהוא מוכר הוא חלק מרכזי בסל הצריכה של תושבי המדינה, אז התוצר שלו צריך להיות חלק ממדד המחירים לצרכן בהתאם לחלקו היחסי.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:15

הם כן.

כלומר עלות הדיור, שזה בעצם השכירות, משוקלל במדד.

מחיר הדירה לא משוקלל בדיוק מאותה סיבה שמדד ת"א35 לא חלק מהמדד. המדד מודד צריכה, לא השקעות.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:15

ואם אני רוכש קולה רק מדיבידנדים של חברת קוקה קולה אז זה כאילו קיבלתי אותה בחינם? התשלום שקיבלתי וההחלטה מה לעשות איתו הן נפרדות לחלוטין ואין שום קשר ביניהן, לכסף אין צבע. דירה מניבה שכירות (בתור משכיר) וההחלטה לשלם את התזרים (בתור שוכר) לעצמך היא נפרדת לחלוטין.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:15

כמה הם משלמים לעצמם? למה הם לא מעלים את המחיר לעצמם כדי להרוויח מעצמם יותר?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:17

בדיוק כמה שעולה דירה דומה בשוק החופשי.

עכשיו מי מנסה "סתם להתפלפל"?

הם לא מעלים לעצמם יותר, כי אם היו מעלים יותר הם היו פשוט עוברים לדירה אחרת זולה יותר (לא באמת, אבל לצורך התפלפלות הסתמית שלך).

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:48

הנקודה היא שהמדד מוכר את מחיר הלחם ולא את מחיר המכונה, גם אם משקי בית רבים צורכים לחם ומחזיקים מכונות.

אני לא בעל דירה, אבל לא מבין איך הטענה שלך קשורה לדיון. השאלה שאתה מעלה (כדאיות בהשקעה לדירה בשביל שתוכל להפוך למשכיר החלומות לעצמך, מידת התפקוד של שוק השכירות), לא קשורה לשאלה הטכנית של מה מדד המחירים לצרכן מודד.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 14:59

המדד מודד את עלויות המוצרים והשירותים שנצרכו בידי משקי הבית.

אם הדרך הנפוצה (או בין הנפוצות) לצרוך מגורים זה משכנתא, אז עלות המשכנתא מבטאת את עלות המגורים.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 15:07

משכנתא זו חלק מעלות רכישת הדירה. דירה היא לא מלפפון, ואחרי שצרכת ממנה שירותי דיור במשך שנים, אתה יכול למכור אותה ואפילו ברווח ריאלי.

עלות שירותי הדיור שצרכת היא דמי השכירות בה יכולת להשכיר אותה לאחרים, ולא המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 15:20

אז אם הדרך הנפוצה לקניות בסופר זה לשלם באשראי בתשלומים, צריך להוסיף את עלות ההלוואה לחישוב המדד?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 15:27

עוד דרך לראות את הדברים - גובה המשכנתא תלוי במחיר הדירה במועד בו נלקחה ובהון העצמי, כך שבכלל אין היגיון למדוד מחירי דיור היום לפי גובה המשכנתא שמשולמת בגינן.

לגבי מחירי הדירות, במידה מסוימת מחירם מגולם במדד בעקיפין דרך מחיר השכירות. בסופו של יום משקיע מצפה לתשואה מהדירה, אשר תנבע מתשלומי השכירות (דיבידנד) ועליית הערך, בדומה למנייה.

מגורים בדירה הם מוצר הצריכה, והמחיר הוא דמי השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 16:30

...והכללת מחירי הדירות במדד תבוא גם על חשבון החלק של השכירות. אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 17:23

בתת מדד תחבורה כלולים גם מחירי רכבים, רשיונות ואגרות, שיעורי נהיגה וביטוחים.. אה וגם נסיעה במונית.

משום מה קובעי הרכב המדד לא יצאו מנקודת מוצא לפיה כולם "אמורים" ליסוע באוטובוסים.

ארוחות במסעדות ובבתי קפה כלולים במדד. למה בעצם?

כרטיסים למשחקי ספורט כלולים גם הם במדד. אפשר לצפות במשחקים מהבית.

שעוני יד!! זוכים לסעיף משלהם. בשביל מה צריך היום שעון יד? ולמה זה לא נחשב מותרות?

מרבית האוכלוסיה בישראל רואה במגורים בבית בבעלות צורך בסיסי, ולא השקעה. זה שיש כאלה שרואים בדירה נכס להשקעה לא אמור לעניין את האזרח הממוצע. (גם שעוני יד נחשבים נכס להשקעה בחוגים מסויימים).

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 17:31

כמה אנשים קונים רכב כדי להשכיר אותו לאחר, או שישתבח?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 17:33

כולם שירותי הסעה...

מה הקשר למותרות? נכנסים למדד בהתאם לצריכה הממוצעת שלהם.

לא אמור לעניין את המדד מה האזרח הממוצע רואה. האזרח צורך שירותי דיור שעלותם היא מחיר השכירות בדירה. זה שאותו אזרח מעוניין להיות הבעלים של המכונה שמספקת את שירותי הדיור שלו, בבקשה, אך זה לא למדד.

האם יש במדד קטגוריה של פריטי אספנות/אומנות?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 17:43

אכן טעות.

היו צריכים לכלול מחירי תחב"צ, שכירות רכבים (ליסינג), דלק, טיפולים וכו' ולא מחיר הרכב עצמו.

הבעיה שלמעט ליסינג מהעבודה, אין באמת שיכרות רכב מעבר לחופשה וכאלה, ולכן קצת בעיה לחשב את זה. בניגוד לדיור ששם אומנים יש המון דירות בבעלות אבל גם המון אנשים חיים בדירות בשכירות.

שכירת רכבים דומה יותר למלון / איר בנב, מאשר לדירה שכורה.

למה לא?

שוב, למה לא?

כרטיסים למשחק הם כמו השכרת דירה - מוצר שצורכים אותו.

אם היית אומר שעלות האיצטדיון הייתה כלולה במדד הייתי אומר שזה מוזר (בדיוק כמו שזה מוזר לכלול בעלות על כל נדלן אחר).

שוב, מה הבעיה עם זה?

נניח שזה נכון (וזה לא), אז מה?

מה זה משנה מה מרבית האוכלוסיה "רואה"?

אם כולם יקפצו מהגג, גם אתה תקפוץ?

זה שיש כאלה שרואים בדירה "צורך" לא אמור לעניין את האזרח הממוצע או את הלמ"ס.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 18:01

שעוני יד נופלים תחת תת קטגוריה "אחר"

אם כך, גם דירות היו אמורות להיכנס למדד בהתאם לצריכה העצמית הממוצעת שלהם (אפשר להכניס למדד רק דירות שמשמשות למגורי הבעלים)

יש שירותי הסעה ויש שירותי הסעה, כמקבילה לשוק הדיור

למה לא? אם האזרח הממוצע בוחר לאכול במסעדה ולא בבית אתה מתחשב בכך, למה אם הוא מעדיף לגור בדירה בבעלותו זה שונה?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 18:07

הבעיה הגדולה עם מחיר דירה היא שאדם ממוצע שיי בדירה בבעלותו, קונה דירה במקרה הטוב פעם ב30 שנה.

למה מחיר של דירה לפני 20-30 שנה צריך להיות חלק מהמדד היום?

שכירות לעומת זאת זה משהו שמתאים את עצמו למחיר השוק כל שנה בחידוש חוזה (לפחות בקירוב טוב)

כי זה בדיוק הפוך.

אם היו כוללים במדד עלות של שכר של טבחים, או מחיר של תנורים מסחריים וכו' היית צודק.

אבל דוקא להכליל אוכל במסעדה מחזק את הטענה שצריך להכליל עלות שכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 18:13

לדעתי היה צריך להכניס את זה לחישוב כי חלק מהאנשים קונים דירות וחלק שוכרים. צריך להכניס הן את הקניה והן את השכירות במשקל המתאים.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 18:14

כאן אני לא בטוח. אם ישראל ישראלי מחליף רכב כל 3 שנים, במה זה שונה מתכשיט/אופני שטח/צעצוע אחר?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 18:15

כולם שוכרים. אלו שגרים בדירה בבעלותם, משלמים שכירות לעצמם (בעל דירה יכול לגור בדירה שמולו ולהשכיר את שלו - אין שום הבדל). ברגע שהנקודה הזו שוקעת, הכל הופך להרבה יותר הגיוני.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 18:22

כמעט אף אחד לא אופה לחם בבית, כמעט כולם קונים לחם במאפיה לכן לא מכניסים את מחירי המכונות הנ"ל לחישובי המדד.

אבל חלק מהאנשים כן קונים דירות לכן צריך להכניסם למדד.

המדד צריך להיות לפי מה שהאנשים צורכים בפועל ולא לפי מה שלדעתך הם יכולים לצרוך.

מכונות לאפית לחם זה דווקא רעיון. האם הקמח, החשמל והמים (ואולי עוד כמה דברים שצריכים לאפיה) זולים יותר מקנית לחם במאפיה? האם צריך ללמוד טכניקות לאפיה?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 18:30

אבל יש המון בעלי מאפיות (אנשים בשר ודם, כמוני וכמוך) שקונים "מכונות" לאפיית לחם. למה זה לא במדד?

חלק מהאנשים קונים מניות. למה לא מכניסים אותן למדד?

נכון. מכונות ייצור (דירה בבעלות היא מכונה לייצור שירותי דיור) הם לא מוצרי צריכה.

מדד המחירים לצרכן מודד מחירים של מוצרי צריכה. אתה רוצה למדוד משהו אחר? בבקשה.

זה כמו שיפרסמו מדד שבוחן את כישורי הבנת הנקרא של ילדים, ויבואו להתווכח שהוא צריך לכלול גם כישורי חשבון כי זה לא פחות חשוב.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 18:33

מה זה בפועל?

אנשים שחיים בדירה בבעלות קונים בממוצע דירה פעם ב30 שנה.

כלומר אדם שגר בבעלות גר בדירה שהוא קנה לפני 15 שנה בממוצע. מה ההגיון להכניס למדד של היום את מחירי הדירות של לפני 15 שנה?

המדד צריך להיות לפי הצריכה בפועל *היום* לא לפני 15 שנה. הדרך הכי נוחה לעשות את זה היא לפי עלות שכ"ד.

חוץ מזה, איך תבדיל בין קניה של דירה למגורים לבין קניה של דירה להשקעה?

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 18:59

המדד שהלמ"ס מחשבת הוא מדד ממוצע של כלל האוכלוסיה ולא שלך באופן פרטי. כל חודש קונים אלפי דירות למגורים ולכן צריך להכליל את מחירי הדירות במדד.

כנ"ל לגבי קנית רכב.

לחשב מדד פרטי של כל אדם זה משהו מורכב שלדעתי לא ניתן לביצוע אבל גם אם היה ניתן לעשות זאת צריך להכליל באיזו צורה את מחירי הדירות לגבי אדם שקנה דירה. ההוצאה על קנית דירה היא לפחות 15% מההוצאות הכלליות של משפחה לאורך כל החיים וזה לא דבר שולי שאפשר להתעלם ממנו.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 19:00

בעולם מקביל, מתלוננים על הכללת מחיר הדירות במדד כי הוא ממסך את התייקרות השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 19:16

מי שקונה מכונה לאפיית לחם עושה זאת כדי להרוויח כסף. זה לא מוצר צריכה. אם האנשים היה קונה מכונות לאפית לחם אז הייתי קורא לזה מוצר צריכה. אבל זה לא המצב היום.

כי מניות זה רכוש ולא מוצר צריכה.

דירה זה מוצר צריכה חיוני אתה זקוק לה כדי שיהיה לך מחסה מחום & קור , מים זורמים , חשמל ועוד. בהתחשב בכך שכלל לא ברור מה יותר משתלם כלכלית לקנות דירה או לשכור, ברור שיש להכליל אותה ואת עלות המשכנתא במדד.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 19:33

גם מי שרוכש דירה עושה זאת בשביל להרוויח כסף - שכירות ופוטנציאל לעליית ערך.

גם דירה היא רכוש עבור הבעלים. (מוצר צריכה עבור הדיירים)

גם חשמל, ואתה עדיין לא מחזיק גנרטור או תחנת כח בשביל לייצר אותו. אם הכיוון הוא שיש בעיה עם שוק השכירות, זה דיון אחר, אך כמו שבמקרה של מחסור בלחם מכונות ייצור לא יהפכו למוצר צריכה, כך גם בשוק הדיור.

אתה מתכוון שלא ברור האם שווה לקנות דירה ולהשכיר אותה. מה זה משנה אם אתה משכיר לעצמך או למישהו אחר?

על עלות המשכנתא כבר הגבתי (שזה שגוי לחלוטין). אי אפשר לנהל דיון רק אם חוזרים על אותם טיעונים בלי להגיב לטיעוני הנגד.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 20:10

אתה טועה בהחלט לגבי דירה ראשונה. אני רכשתי את הדירה על מנת לגור בה ולא כהשקעה. אני גם לא מכיר מישהו שמתייחס לדירה כאל השקעה. עליית ערכה או ירידת ערכה לא מעניינות אותי כלל. יותר מזה אני הייתי שמח אם מחירי כל הדירות ירדו ב-50% וגם הדירה שלי תרד ב-50% (כמובן בתנאי שלא יהיו לזה שום אפקטים אחרים שיכולים להיות שליליים). בהחלט יתכן שגם דירה שניה, שלישית, רביעית - יכולות להיות מוצר צריכה. הכוונה מוצר צריכה לילדים כשיתבגרו. בגלל זה אני אהיה שמח עם כל מחירי הדירות ירדו.

לא הבנתי את כוונתך אבל בכל אופן אם היה ניתן לקנות מכונות שייצרו עבורך מוצרים בחינם במקום שתקנה את אותם מוצרים, הייתי מתייחס לקניית מכונות אלו כקניית מוצרי צריכה. אם הייתי יכול לקנות מכונה שתייצר עבורי חשמל בחינם, הייתי מתייחס לקניית מכונה זו כקניית מוצר צריכה. אם הייתי יכול לקנות מכונה שתייצר עבורי מזון בחינם, הייתי מתייחס לקניית מכונה זו כקניית מוצר צריכה.

לא ברור אם שווה לקנות דירה ולגור בה או לגור בשכירות ולהשקיע בשוק ההון או בעסק או במשהו אחר. עד לשנה האחרונה חשבתי שעדיף לקנות דירה ולגור בה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 20:28

יש אנשים שאפילו את הנעלים שהם קונים הם קונים כנעלים לאספנים כך שהערך שלהם נשמר או עולה.

אותו דבר יש אנשים שקונים דירה שהם גרים בה אבל הם הופכים את אותה דירה על הדרך לעסק לכל דבר.

ויש כאלה שקונים מכונות ייצור ועל הדרך מייצרים לכל השכונה ומהר מאוד פותחים מזה עסק.

נראה לי זה יותר קשור לאופי של הבנאדם.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 20:30

תדמיין לרגע שאתה משכיר אותה, ושוכר דירה אחרת, זהה בכל מובן כולל בדמי השכירות. אתה מסכים שמצבך הכלכלי זהה לחלוטין למקרה בו אתה גר בדירה שקנית?

זו הוכחה למשהו?

אבל אז אתה קרוב לוודאי תפסיד ביחס לאלטרנטיבה. אם לא היית קונה דירות, היית משקיע את הכסף בשוק ההון ואם הוא היה עולה - כך גם הכסף שהשקעת.

מחיר השכירות אנלוגי לדיבידנד - אם מחירי הדירות יורדים, גם השכירות תרד (אם יש שוק שכירות מתפקד)

נניח ויש לך מכונה שמייצרת עבורך דברים ב"חינם". הם לא באמת בחינם כי אם לא תשתמש בהם - תוכל למכור אותם לאחרים תמורת כסף. קנית דירה ואתה משכיר אותה (מייצרת שירותי דיור "בחינם") - אתה מקבל תזרים כספי.

היית טועה.

אתה מתעקש לא לקרוא את הטיעונים שלי ולהמשיך לחזור על אותם דברים שגויים.

צא רגע מנקודת הנחה שאתה חייב לגור בשכירות (או ברחוב). למה? כובע. אסור לגור בדירה בבעלותך - חוק חדש. כעת תחשוב האם כדאי לקנות דירה "להשקעה" (קרי כזו שתשכיר לאחרים) או לא. תדמיין שעשית חישוב והגעת לתשובה.

התשובה זהה לחלוטין לשאלה (הכלכלית) האם כדאי לקנות דירה "למגורים". מדוע? כי השכירות שאתה משלם מקזזת את דמי השכירות שאתה מקבל מהדירה שאתה משכיר.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 21:26

מסכים שאם הייתי משכיר דירה ושוכר דירה זהה לחלוטין מצבי היה זהה לחלוטין למצבי אילו הייתי גר בדירה שלי.

אבל גם אז לא הייתי מתייחס לקניית דירה כהשקעה ולשכירת והשכרת דירה כהוצאה או הכנסה. מבחינתי העובדה שאני משכיר ושוכר דירה זהו תהליך אחד של החלפת זכויות השימוש ברכוש.(לזמן מסוים) ביני לבין כלל אזרחי המדינה. תהליך השכרה ושכירת דירה מבחינתי הוא תהליך אחד נטראלי שאין לו הוצאות או הכנסות. לעומת זאת תהליך קניית הדירה זוהי הוצאה.

במידה ואני משכיר בסכום אחר ממה שאני שוכר אז אני מתייחס להפרש בין התשלומים כהוצאה\הכנסה.

נראה לי שזו הוכחה לכך שקניית דירה היא הוצאה.

הפסד\רווח ביחס לאלטרנטיבה מסוימת - איננו הפסד\רווח ראלי. ראלית אם מחיר הדירה שלי נחתך בחצי אבל זה קורה בכל הדירות בשוק, אז ראלית מחיר הדירה שלי לא ירד. נניח שיש לי דירה של 120 מ"ר באזור באיכות מסוימת, ירידת או עליית מחירי הדירות - לא תשנה את גודל הדירה ולא את איכות האזור בו אני גר.

נניח שהייתי מוכר את הדירה ומשקיע בשוק ההון. מחיר הדירה ירד לחצי. המניות שקניתי נשארו באותו מחיר. במקרה כזה הרווחתי כי אני יכול לחזור ולקנות את אותה דירה ובנוסף לקנות דירה לאחד הילדים.

זה בחינם כי לעולם לא אמכור מוצרי צריכה שאני זקוק להם. רק אם המכונה תייצר לי יותר מוצרי צריכה יותר ממה שאני צריך אקרא לעודף בלבד הכנסה או תזרים כספי.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 22:39

אם שכירות היא אלטרנטיבה לרכישת דירה אז אוטובוס הוא אלטרנטיבה לרכישת רכב.

טענה טובה. ועדיין, זה לא מצדיק להתעלם מסעיף ההוצאה הגדול ביותר שישראל ישראלי מוציא לצריכה עצמית.

מה תגיד במצב אינפלציוני בו מחירי כלי הרכב עולים ואנשים קונים כדי להרוויח עליית ערך? האם תוציא את כלי הרכב מהמדד?

ובכלל, למה זה שיש מי שקונה בשביל ביזנס אמור לשנות את טיעון הבסיס שעבור המון העם מדובר במוצר צריכה? לפי הנתונים האחרונים מתוך כלל רכישות הדירות בישראל רק כ-15% מתבצעות על ידי משקיעים.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 23:10

יופי. אז אתה מסכים שאם קנית דירה, זה לא משנה אם אתה משכיר אותה או שאתה גר בה (לשם הפשטות בוא נניח שאתה לא גר ברחוב). אם כך, אין באמת הבדל בין דירה "להשקעה" לבין דירה "למגורים". בעלות על דירה היא בעלות על נכס שמביא תשואה.

אני יכול לנסח טיעון דומה בדבר כך ששכר עבודה חליפי לרכישת מזון ודיור, אז אין לי באמת הכנסות והוצאות... זה טיעון מוזר. אתה משלם על שירותי דיור, ואם יש לך דירה היא מכניסה לך דמי שכירות. זו הדרך הנכונה להסתכל על הדברים.

גם קניית מניות.

תזרים הדיבידנדים יכול להיות גדול או קטן ממה שאתה משלם על דיור. אז מה?

מישהו חלק על כך?

ועוד איך שכן. אם תמכור את הדירה, תוכל לקנות פחות אורז ונפט. זו המשמעות של הפסד ריאלי.

לא הבנתי מה אתה רוצה לטעון פה.

למה לא? אתה לא יכול לקנות דירה אחת, להשכיר אותה ולשכור דירה שיותר מתאימה לצרכיך?

שכירות היא לא אלטרנטיבה לרכישת דירה. היחס בין שכירות לרכישת דירה הוא כמו היחס בין רכישת כרטיסייה לרכישת אוטובוס. מחירי השימוש בתחבורה ציבורית במדד, מכירי האוטובוסים - לא.

ההוצאה לצריכה עצמית היא דמי שכירות והם במדד.

רכבים מאבדים ערך, לא מרוויחים עליהם. עם אינפלציה או בלעדיה.

כי הסיווג של העיתונות של "משקיעים" אינו נכון כלכלית. כל דירה היא להשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 23:20

תבדוק שינויים במחירי רכב יד 2 בשנים 2020-2021

לא נכון. ישראל וישראלה ישראלוב נותנים ליהודה בנם ויהודית כלתם חצי מיליון שקל רק לדירה למגורים. זה ממש לא ההגדרה של "השקעה"

צא מהלופ חבר ;)

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 23:40

כי מחסור נקודתי עקב מגיפה עולמית משקף משהו...

נו אם ישראל וישראלה מתנים את התשלום בכך שיהודה היהודית ישכירו את הדירה רק לעצמם, מי אני שאתווכח...

הטיעון המנצח.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2023 23:56

לא משנה הסיבה, אינפלציה היא אינפלציה

לגבי הדיון, נראלי שמיצינו את הטענות.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 00:43

בדיוק.

מה שעלה זה המחיר הנומינלי, לא הריאלי.

ריאלית מחירי רכבים לא עולים עם השימוש.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 01:04

האם לדעתך לאורך זמן מחירי הדירות אמורים לעלות יותר מהמדד?

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 08:10

הוצאות זה כסף שאתה מוציא בפועל כדי לרכוש דברים מבחוץ והכנסות זה כסף שאתה מקבל תמורת מכירת שרותיך לאחרים. דברים שאתה עושה לעצמך בכוחות עצמך אינם הכנסות או הוצאות. אם אתה נוהג ברכב שלך למקומות שונים - אתה לא יכול לטעון שאתה מוציא כסף על שכירת נהג פרטי (שזה אתה) ומקבל תזרים מזומנים מזה שאתה משמש נהג לעצמך. אם אתה מבשל לעצמך אוכל בבית - אתה לא יכול לטעון שאתה מוציא כסף על שכירת טבח פרטי (שזה אתה) ומקבל תזרים מזומנים על זה שאתה משמש טבח לעצמך. בדיוק כך צריך להיות לגבי השכרת דירה לעצמך.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 08:37

אלו שגם לשיטתך קונים את הדירות "להשקעה" חושבים שכן. אחרת התשואה על ההון היא עלובה ביחס לאלטרנטיבות אחרות.

זו פילוסופיה מעניינת אך שגויה כלכלית. אם אתה נהג מונית, אך במקום להסיע אנשים תמורת תשלום אתה מסיע את אישתך ממקום למקום (וכמובן מוותר על נסיעות אחרות בזמן הזה). האם לשיטתך אישתך אכן נוסעת במונית בחינם?

השגיאה באנלוגיה שלך היא שאתה לא צריך לא רק להסתכל כמה אתה תשלם למישהו על בישולים (שכירות), אלא כמה ישלמו לך על שתבצע את הפעולה (השכרה). השכרת דירה לאחר ושכירת אחת תחתיה אנלוגית לבישול עבור מישהו אחר בזמן שמישהו אחר מבשל בביתך.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 10:11

כן. אשתי נוסעת במונית בחינם. אין הבדל בין זה לבין מצב שבו אני לא נהג מונית ואני מסיע את אשתי ברכב פרטי שלנו.

לפי אותה אנלוגיה אז השכרת דירה לעצמך זה כאילו אתה מבשל לעצמך. אתה לא מסתכל על עובדה זו כאילו אתה משלם למבשלת ומקבל תזרימי מזומנים ממישהו אחר שאתה מבשל למענו.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 10:29

מה זה "אמורים"?

הם יכולים, והם יכולים גם לא.

יותר מזה, דירות מסויימות (כאלה שאנשים קנו "בהזדמנות") יכולות לעלות הרבה יותר מאחרות. אפילו יכולו. לעלות בזמן שאחרות יורדות.

אגב, זה לא יחודי לדירות. אפילו רכיבים שהם כן במדד לא זזים כולם כמקשה אחת.

יכולים בהחלט להיות מוצרים שהמחיר שלהם אפילו יורד בזמן שהמדד עולה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 10:54

אם לקחת באותו יום חופש מהעבודה, גם אז זה חינם?

אתה מבלבל בין חישוב חשבונאי, בו אכן זה יוצא אפס, לבין העלות הכלכלית - האלטרנטיבה הקיימת.

נניח ואתה הולך לעבוד כקופאי בסופר - אתה מרוויח שכר מינימום, נכון? אם אבל אתה יכול לעבוד ההייטק, כלכלית אתה בעצם *מפסיד* כסף.

לדעתי זו הנקודה שחסרה לך.

ללמוד לבשל זו אכן השקעה. במקום לקנות אוכל מוכן או טבח, אתה מבשל לעצמך. מחיר של טבח/שף אכן לא מופיע במדד המחירים לצרכן.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 11:34

כן בהחלט. וגם כאן אין הבדל בין זה שאתה נהג מונית או סתם בעל רכב פרטי שלא מתפרנס ממנו.

לא הבנתי מה הקשר לנושא.

לא מדובר על ללמוד לבשל. מדובר על לבשל מתוך הנחה שאתה כבר יודע לבשל. אתה לא מסתכל על זה כאילו השכרת את עצמך כטבח כדי לבשל לעצמך.

הוצאותיך הן הכסף שאתה מוציא בפועל החוצה.

באופן עקרוני אם אתה קונה דירה לעצמך אז עליית מחירי הדירות משפיעה על הוצאותיך ועליית מחירי השכירות לא. ההפך אם אתה שוכר דירה.

המדד בודק את שינויי ההוצאות שלך בפועל ולא את השינויים אילו היית משתמש באלטרנטיבה כזו או אחרת. בגלל שהמדד הוא ממוצע של השינויים בכל האוכלוסיה אז הוא צריך לכלול את הוצאות קניית דירה והשכרת דירה במינונים הנכונים.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 11:44

ואם קניתי דירה לפני 15 שנה (או אפילו לפני חצי שנה) אז היא לא.

היא כן.

להגיד שהיא לא זה כמו להגיד שעליית הדיבידנד המניה לא משפיע עליך כי אתה בקרן צוברת

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 12:06

קודם כל היא משפיעה אם לקחת משכנתא ותנאי ההחזר השתנו עקב שינויי מחירי הדירות.

אם לא לקחת משכנתא אז שינויי מחירי הדירות לא משפיעה עליך ספציפית ולכן המדד הפרטי שלך לא ישתנה אבל הלמ"ס מודד את המדד הכללי של כלל האוכלוסיה והוא כן משתנה כי כל חודש קונים אלפי דירות.

לעומת זאת אינני מבין איך שינויים במחירי השכירות משפיעים על מי שגרים בדירה שלהם. מה אכפת להם אם מחירי השכירות יעלו או ירדו?

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 13:52

כלומר לא לבוא לעבודה ולא להרוויח 1000 ש''ח בשביל להסיע את האישה, יותר משתלם מללכת לעבודה ושהאישה תשלם 300 ש''ח על מוניות. האופציה הראשונה היא בחינם, והשנייה עולה 300 ש''ח. הגיון צרוף.

הקשר הוא שזו הנקודה שאתה מפספס או מסרב להכיר בה. מודדים עלויות כלכליות, לא חשבונאיות.

למה לא? אם אני שף ויכול לבשל למישהו ארוחה ב 2000 ש''ח, שווה לי לעשות את זה ולהזמין לילדים אוכל בוולט.

אני משלם שכירות לעצמי, אז ברור שמחירי השכירות לא ישפיעו כל עוד אמשיך בכך. אם יש לי גנרטור שמייצר לי חשמל גם מחיר החשמל לא ישפיע עלי... מה הנקודה?

יש לך הוצאה על שכירות (ובמקביל יש לך הכנסה משכירות שמקזזת זאת). בוא נניח שהולכים בשיטה שאתה מציע. אם בעלי דירות "למגורים", ישכרו אחד מהשני ויהפכו לבעלי דירות "להשקעה", זה יוביל לתוצאה אבסורדית בה המדד משתנה ללא שהיה שינוי כלכלי אלא חשבונאי בלבד.

מדהימה אותי הידענות בה אתה טוען זאת, בניגוד למה שקורה במציאות ברוב מדינות העולם.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 14:02

בגלל זה:

כידוע כשקונים דירה מקבלים קרקע ושירותי בנייה. הקרקע היא השקעה לכל דבר (בניגוד להוצאה), כמו רכישת ניירות ערך. למדוד עלות שירותי בנייה זאת גם דרך למדוד את מחירי הדיור, אבל אף אחד כאן לא חשב להציע את זה בכלל, וכנראה שיש סיבה טובה, או יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 14:08

היה חלק מהמדד עד 2000 הוצא מהסיבה שהוא לא מוצר צריכה. לדעתי זה תהליך שקורה בכל העולם והוא שגוי. בשנת 2000 אף אחד לא חשב שיגיע היום שהריבית תיהיה אפסית ותיצור תשואה כל כך נמוכה משכירות (פער בין מחיר קניה לשכירות).

אני חושב שדירה היא מוצר צריכה ושהמדד צריך לכלול אותו.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2023 15:14

יש כאן מספיק שרשורים של בעלי דירות שלא חושבים כמוך,

מספיק ששוכר עוזב והדירה ריקה חודשיים להפסד של המשכיר, שלא לדבר על בלאי, נזקים ושיפוצים שהשוכר יש אחראיות מוגבלת עליהם.

מדוע מחירי הדירות לא משוקלל במדד המחירים לצרכן ?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן