יותר הון עצמי או משכנתא בעולם של ריבית גבוהה

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 10:42

יש כמה נקודות שהייתי בוחן:



- ההכנסה השוטפת ועד כמה אתה בטוח בה לטווח ארוך.



- מה אחוז המימון על הדירה ביחס לשווי הנכס.



- גם בריבית של היום משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שניתן לקבל.



- כסף שלא הולווה או שנפרע יהיה יקר בהרבה ללוות שוב בעתיד.



- האם אתה חי בשלום מבחינת התזרים החודשי עם ההחזר החודשי במשכנתא.



והכי חשוב - מה נותן לך לישון טוב בלילה.



איך שאני רואה את המשכנתא, מדובר ברכיב שכן דורש לעיתים איזון מחדש אלא אם הכל בקל"צ נמוך - כלומר כן לבצע פירעון מוקדם חלקי בתקופות של ריבית גבוהה.



ההנחה שלי (ואולי אתבדה) היא שכבר לא נשוב לריבית אפסית, אבל כן יש מקום לירידת ריבית בשנים הקרובות, ומנגד אני מעריך ששוק ההון וגם ערך הנכס ימשיכו לעלות לאורך השנים - גם אם במתינות.



לאור ההנחות שלי אני חי בשלום עם משכנתא של כ 60% מערך הנכס שרכשתי (בגלל עליית המחירים של שנה שעברה, מעריך שאני כבר בפחות מ50%), וכאשר מצטבר לי סכום מסויים אני בחלקית מפקיד לשוק ההון וחלקית פורע את המשכנתא. אם הריבית תמשיך לעלות, כסף חדש יוסט יותר לסגירת המשכנתא ופחות לשוק ההון. אם הריבית תגיע למספרים של 7-8% כבר אתחיל למשוך כספים משוק ההון כדי לצמצם את ההלוואה.



ואם הריבית תרד אז חלק גדול יותר יוסט לשוק ההון ופחות לפירעון מוקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 10:43

משפט המפתח.



בגדול כל אחד מהכיוונים יכול להיות יותר משתלם כלכלית בדיעבד. השאלה עם מה תצליח לחיות יותר טוב.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 11:12

ואם שוק ההון יורד אם לא קורס ביחד עם צפי לעליית הריבית מה שקורה בדרך כלל, עדיין מוציא משוק ההון?

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 11:17

מבחינתי כמה שיקולים הנחו אותי בהחלטה וחלקם (אולי רובם אפילו) לא היו כלכליים אלא פסיכולוגיים. ארשום אותם כאן ואתה יכול להתרשם אם משהו מזה מדבר אלייך.



אני לקחתי משכנתא מאוד קטנה, כ- 35% בערך מערך הנכס (שערכו מלכתחילה היה נמוך יותר מהנכס שאתה מציין).



יש לציין שהמשכנתה התחילה מ- 70% ובוצע פדיון מיידי על מנת להישאר עם הריביות הנמוכות ביותר, שאני הרגשתי שהן ״שוות לי״ ביחס בין מה שאני צופה שההשקעות שלי יעשו (בתוחלת) לבין הריבית שאני משלמת על המשכנתא.



המטרה הייתה - לבצע מינוף אבל כזה שיהיה מינימלי ויאפשר לי לישון טוב בלילה. מבחינתי זה היה הכי חשוב.



בנוסף רציתי לייצר מנגנון אוטומטי שיגרום לחיסכון חודשי נוסף למה שחסכתי באפיקים אחרים. היה חשוב לי שהחיסכון הזה לא יעיק עלי אבל כן ״יהיה שם״, כי ראיתי שאני צריכה ״חיזוקים״ על מנת לחסוך יותר ולמנוע ״אינפלציה אישית״ (וידעתי שאנחנו בהחלט יכולים לחסוך יותר).



חשוב לציין כמה הבדלים קריטיים:



1. גם אם היינו קונים את הדירה רק בהון עצמי לא היינו נשארים ללא עתודות של כסף נזיל (רחוק מכך) ולא היינו צריכים לפדות קרנות השתלמות לשם כך.



2. מדובר על דירה להשקעה ולא על דירה למגורים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 11:18

לכסף אין ריח ואין צבע.



כשאתה מחזיק דירה אתה חשוף במאה אחוז לשינוי בשווי שלה, בין אם היא ממושכנת ובין אם לאו.



ולכן המשמעות של לקיחת המשכנתה במקרה שלך, היא בעצם הלוואה כדי להשקיע בשוק ההון.



הייתי במצב דומה לשלך כשהריבית נמוכה יותר. לא התמנפתי ובדיעבד הפסדתי לא מעט תשואה אלטרנטיבית בשנים הטובות שהיו בשוק ההון בעשור הקודם.



אבל, אני יודע שהייתי מצטער יותר אם הייתי משלם משכנתה שהריבית בה עולה ועולה כשבמקביל אני מפסיד כסף גם בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 11:25

אם אני חשוף לריבית דו ספרתית או קרובה לכך אני מעדיף לחתוך הפסדים במשכנתא כולל קיבוע הפסד בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 11:37

כלכלית נכון, אבל לא לכך התכוונתי. סיטואציית רוסיה - אם הכסף שלי קבור בדירה, אכלתי אותה ובגדול. אם יש משכנתא ויש לי במקביל כסף נזיל - אני מתחלק עם הבנק בצרות.



תחת ההנחה שניתן יהיה לעמוד בהחזר בכל משכנתא (עבור הדירה הנתונה)

זו בדיוק השאלה. כמה כדאי לקחת?

נכון, אבל אני משווה את העלות של ההלוואות לכמה שאני ארוויח מהן, ולא לעלות של הלוואות אחרות.

הדירה קרוב לוודאי תושכר עד שניתן יהיה למכור אותה. שכחתי לציין זאת בהתחלה, אך מעניין לשמוע מה נכון גם למקרה הכללי.

החלטה שניתן להסביר את ההגיון מאחוריה.



אם הדירה הייתה נקייה ממשכנתא, היית שוקל למשכן אותה בתנאים הנוכחיים ולהשקיע (לייצר מלאכותית את פורטפוליו ההשקעה הנוכחי)?



זה הבדל משמעותי למצב היום. הריביות על המשכנתא גבוהות בהרבה.

במקרה שלי הדירה היא גם קרוב לוודאי ל"השקעה", אך אני פחות מתחבר לחלוקה המלאכותית. מבחינתי כלכלית אין הבדל אם אני גר בשכירות ומשכיר דירה לאחר (דירה להשקעה), או משכיר את הדירה לעצמי (דירה למגורים). ההבדלים הם יותר פסיכולוגיים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 11:42

הייתי ממתין לתנאים של ריבית נמוכה יותר לפני שהייתי לוקח הלוואה כדי להשקיע בשוק ההון.



אבל זה בדיוק העניין, אתה לא יכול לתזמן את מועד נטילת המשכנתא למצב השוק - מה שלא לקחת במועד הרכישה לא תוכל לקחת לאחר שנה-חמש-עשר שנים. מצד שני אתה כן יכול בכל עת להחזיר חלק מהמשכנתא ולקצר תקופה או להוריד החזר חודשי.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 12:15

התכוונתי שאצלנו היה גם תזרים צפוי של שכר דירה בלי שצריך לשלם במקביל שכר דירה על דירת המגורים. כלומר מדובר גם בהבדל כלכלי.



אבל כן, ציינתי קודם שהשיקולים הפסיכולוגיים היו חזקים יותר אצלי.



נכון. בגלל זה רשמתי את השיקול ולא את הנתונים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 14:12

הנקודות הכי חשובות בהחלטה לדעתי:



- כמה המשכנתא תפריע לשנת הלילה שלכם



- האם באמת תשקיעו את הכסף שישאר בכל חודש בגלל שאין משכנתא



- מה השאיפות הפיננסיות שלכם



- מה האמונה שלכם לגבי הריבית בעתיד ותשואת שוק ההון בעתיד



אם יש לכם שאיפה להתאמץ, לצאת מאזור הנוחות, ולהשקיע כדי להגיע לביטחון כלכלי אז לדעתי עדיף לקחת משכנתא, אפילו מקסימלית.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 14:19

לא תפריע.

כן.

להגדיל את ההון שלא נהיה חייבים לעבוד.

למה זה משנה?

כי הריבית ההמוצעת לאורך תקופת ההלוואה תהיה יותר נמוכה מהתשואה הממוצעת בשוק ההון?



אני לא חושב שהפרש התשואה שווה את הסיכון. כאמור, לא הייתי לוקח משכנתא על דירה קיימת בשביל להשקיע את הכסף במניות.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 15:05

אם תפעל בניגוד לאמונה שלך אז לא תרגיש עם זה בנוח ולא תתמיד לאורך זמן.



לדעתי כן.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 15:20

האמונה שלי אבל לא שווה כלום.

זה עניין של טעם. לדעתי הפרש התשואות לא שווה את הסיכון. אבל נראה לי שכנראה התשובה הטובה ביותר הוא שגודל המשכנתא צריך להיות כגודל הסיכון בו רוצים לשאת בהינתן התשואה העודפת הצפויה בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 17:17

האמונה שלך לא תשפיע על הריבית במשק ועל התשואה מהשקעה בשוק ההון, אבל אם תפעל בניגוד לאמונה שלך הסבירות שלא תרגיש בנוח על הסיפור ותקבל החלטות בלחץ כאשר השוק ירד תהיה גבוה.



נסה לתרגם את המשפט הזה למספרים.