האם נדלן נכנס לחוק 300?

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 21:45

מחקר טריניטי, שממנו נובע חוק ה300 בחן רק החזקות במניות ואג״ח אמריקאי. אין במחקר התייחסות לנדל״ן בכלל

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 22:10

הכי פשוט לדעתי מבחינתך זה לא להתחשב בהון של הדירות אבל כן כמובן להתחשב בהכנסה משכירות בחישוב של כמה כסף תצטרך להוציא מהתיק כל חודש.

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2023 11:39

האם החישוב הבא נכון? ההוצאה החודשית של משק הבית שלנו היא כ20000שח כולל השכירות שאני משלם, ממנו להוריד את השכירות שאני מקבל 7800שח, ואז חוק ה 300 שלי יהיה לפי הוצאה חודשית של 12200שח?

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2023 11:55

כן, בהנחה שסכום השכירות שכתבת הוא אכן ההכנסה הממוצעת החודשית אחרי הוצאות, נטו, לטווח ארוך (אמור להיות פחות משכר הדירה החודשי שאתה מקבל).

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2023 12:01

בגדול כן, אבל שים לב למרווחי בטיחות



בכלל ה300 יש הרבה התייחסות למקרי קיצון יחסיים, כלומר מצב שהשוק נפל או נכנס למיתון מתמשך ועדין ישאר לך מספיק כסף להתקיים כל חודש (במחקר מדברים על מנימום 30 שנה, כלומר אולי התיק יתאפס בסוף אבל הכסף יספיק לך)



במקרה של דירות שאתה משכיר זה יותר מורכב



פעם אחד בגלל שההון של הדירה לא יכול להתכווץ, אם הדירה לא מושכרת אז זה 0 הכנסה



אי אפשר להשכיר חצי דירה ואי אפשר למשוך מתוך ההון של הדירה בנתיים עד שתשכיר



(*כן בפועל אפשר לקחת הלוואה/ משכנתא על הדירה או להשכיר בסכום יותר נמוך וכו – אבל מסתכל על המקרה הסביר והפשוט)



בנוסף בשכר דירה יש פחת מובנה



נניח תקופה של חודש בין שוכרים, או חודש שהדיירים לא משלמים בהתחלה מול שיפוץ (הפסד של 10 אחוז כמעט בשנה של הכנסה)



שיפוצים שצריך לדירה, תקלות שצריך לשלם בדירה (דוד שמש, מזגנים, נזילות וכו)



דיירים שלא משלמים מכל סיבה שהיא



עלויות שיפוץ בניין/ תיקון מעלית/ עורך דין או מתווך שצריך וכו



- בדרכ אומרים ש1-2 חודשי השכרה זה בשנה כל העלויות האלה



אז אתה יכול לקחת רק 10 חודשי שכר דירה בחישוב נניח



- הייתרון הגדול בשילוב נדלן בחישובי פרישה שהוא יותר צמוד להוצאות מחיה שלך מכל דבר אחר



ופחות רגיש לאנפלציה מאשר שאר הכספים שלך



כלומר השכר דירה שאתה משלם יעלה דומה כמו שכר הדירה שמשלמים לך



-- אם תחליט לקנות דירה למגורים נניח זה יותר קל (וכנראה כלכלי) כי אז אתה פשוט מוחק את הסעיף של הדיוק מהמשוואה (גם מההכנסות וגם מההוצאות)



אני מחשב מראש את ההכנסות שלי מנדלן אחרי הפחתה של 1 חודש (וגם מכניס בזה ביטוחי מבנה, והכנת שכר דירה) ומחסיר את זה מההוצאות שלי



אנחנו גרים בבית בבעלות אז מראש לא מכניסים עלויות דיור למשוואה



ובסוף לכלל ה300 אני אישית מחשיב רק את החלק החסר שלי בהוצאות



אבל שוב זה רק אני וכמובן לא המלצה