המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 08:33

לאור הנתונים האחרונים של ירידה בהתחלות הבניה אני תוהה האם קבלנים מתאמים מהלכים בינם לבין עצמם וע"י כך מווסתים את השוק?

אז נכון שמצד אחד עלויות המימון עלו וקבלנים שכבר ממונפים עד הצוואר מתקשים וחוששים לגייס ולהרחיב פעילות, אבל מצד שני אני קורא על מכרזים של רמ"י שנשארים ללא הצעות בכלל ומחירי מינימום שנחתכים.

לי זה נראה כמו כסף על הרצפה שאף אחד לא מרים והשאלה היא למה?

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 08:39

למה אתה צריך תאוריית קונספירציה כדי להסביר מגמה שתאוריות כלכליות בסיסיות מסבירות אותה?

המניות של חברות נדל"ן ישראליות צנחו בעשרות אחוזים ואנשים לא מתנפלים עליהן, אתה מוזמן לקנות אותן אם אתה חושב שיש כאן "כסף על הריצפה".

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 08:49

גם לקבלנים שלא ממונפים עד הצוואר הריבית שוחקת את הרווח בצורה משמעותית. כשאין רווח אין להם סיבה לבנות.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 08:50

המונופול היחיד הוא של המדינה. בתקופה של הצפת הצעות, המדינה לא שיווקה יותר קרקעות על מנת להתאים לביקוש. כעת בתקופה של חוסר בביקוש המדינה ממשיכה להגדיל את היצע הקרקעות. המדינה תמיד מאחרת להגיב למגמות בשוק וזו הבעיה הגדולה. ב2022 (כשהריבית בעולם החלה לעלות) המדינה שיווקה 107 אלף יח"ד שזה כ-6 אלף יותר מ2021. רק לאחרונה (שנתיים אחרונות) מספר הקרקעות המשווקות היו בהלימה לילודה/גירושין כלל ועיקר (שכן יש כ170 אלף לידות בשנה), וזה אולי מפצה על השיווק הנמוך ב2020 ו2019 (ששם שיווקו איזה 50 אלף בשנה).

עכשיו המדינה מסתכלת על המחירים של 2022 וחושבת שהמחיר צריך להישאר קבוע ולא ממש הורידה מחירי מינימום בחלק מהמכרזים, מה שנוצר זה היצע גדול של קרקעות. ואז מכרזים נתקעים וכל פעם מורידים כמה אחוזים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 21:56

כנראה שלא הסברתי את עצמי כמו שצריך, התכוונתי שיש כסף על הרצפה עבור קבלנים שיכולים לזכות במכרזים בהנחות של עשרות אחוזים.

אם זה המצב אז לא ברור למה יש כזאת ירידה חדה בהתחלות בניה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 21:57

מצד אחד עלות המימון עלתה, מצד שני מחיר הקרקע שמהווה נתח ענק מהמחיר הסופי ירד, במקרים רבים בעשרות אחוזים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 22:02

תלוי לאיזו נקודה בזמן אתה משווה.

אם אתה לוקח בחשבון את הקפיצה הגדולה במחירי הקרקעות בשנתיים-שלוש האחרונות, אז אנחנו עדיין במחירי קרקעות גבוהים. כל עוד מחירי הדירות עלו בחדות הייתה לקבלנים הצדקה לקנות בכל מחיר. ברגע שיש קיפאון בשוק פלוס ריבית גבוהה שמושתת על הקבלן (פריים פלוס אחוז זה כמעט 8%), כל עסקה שבה ההוצאה היום וההכנסה תהיה בעוד כמה שנים, יכולה להעמיד חברה בסכנת נזילות ממשית.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 22:05

בהרבה מכרזים המחירים ירדו בעשרות אחוזים. ברחובות ירידה של כמעט 40% במחיר המינימום, בחיפה וגבעת שמואל 20%, וזה רק ממה שהספקתי לגלות בחיפוש קצר.

עכשיו גם אם מחירי המינימום לא היו יורדים, זה שיש מכרזים שנסגרים ללא הצעות בכלל זה גם כן סותר את ההגיון העסקי ולמה?

בגלל שבמצב הקודם של הבהלה לנדל"ן, הקבלנים היו רבים על כל מכרז ומציעים מחירים כפולים ולפעמים משולשים, אז אני שואל את עצמי למה אין קבלנים שמרימים את הכפפה ומציעים לכל היותר את מחיר המינימום כשהם ללא תחרות ומוזילים את סכום הרכישה באופן משמעותי?

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 22:20

ירידה בביקוש מובילה לירידה בייצור. כנ"ל עליה בעלות מימון. זה הגיוני שיקרה גם בשוק חופשי, השאלה רק באיזו מידה.

אבל יש ראיה הרבה יותר טובה לקיום קרטל של קבלנים. בשוק חופשי כאשר ההיצע גדול מהביקוש המחירים יורדים. אבל זה לא מה שקורה. תראה איך במקום להוריד מחיר הקבלנים פתאום נותנים הטבות שונות ומשונות - שכר דירה במתנה, מימון חינם, אופציה על מחירי הדירות במתנה ועוד. הכל כדי שלא ירשם שיש ירידת מחירי דירות. אם כל קבלן פועל עצמאית בשוק חופשי, למה הוא לא פשוט מוריד מחיר במקום כל ההתחכמויות האלה?

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 22:58

נכון, ומצד שני אם עלות חומר הגלם (קרקע) נחתכת בצורה משמעותית, אם ע"י ירידה במחיר הבסיס או כתוצאה מירידה בתחרות (או גם וגם) אז אפשר היה לצפות שיהיו שחקנים עם כיסים עמוקים שינצלו את המצב הזה לטובתם למרות העליה בריביות.

האינטואיציה אומרת לי שהיחס בין ההוזלה במחיר הקרקע לעלייה בעלויות המימון הוא לטובת ההוזלה במחיר הקרקע, אבל יכול להיות שאני מסתכל על זה בצורה פשטנית מדי ולגמרי לא בכיוון.

זה חד משמעית מחזק את ההנחה שיש פה קרטל/מונופול שכנראה מנווט ע"י סרוגו ושות', וכנראה שגם ידם של הבנקים בעניין.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 23:36

לא.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2023 23:53

ההתחכמויות האלו נועדו בשביל להימנע מקטסטרופה בדיווח הדוחות. בגלל שלקבלנים יש הרבה מלאי של דירות, אם למוצר דירה יורד המחיר הם חייבים לעדכן את שווי המלאי שלהם. ירידה חדה בשווי המלאי של חברה קבלנית שהיא חברה שמראש עם הרבה חובות והמאזן זכות שלה קבור בערך הדירות מוביל לפחד ממשבר נזילות של החברה בשווקים ויגרור קושי לגייס אגח. לכן, חברות נדלן מעדיפות לדווח בדוחות שהמחירים נשארים אותו דבר ולכן הם מנסות לא למכור ולתת הטבות (שזה נחשב הוצאות שיווק).

וכן, השוק לא כזה מתוחכם לפעמים. כשteladoc למשל דיווחה על מחיקת ערך גבוהה מאוד בgoodwill המניה קרסה כי השוק מאמין לתמחור שחברות מתמחרות חלקים בbalance sheet של עצמם.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2023 00:07

זה לא רמאות? איפה הרשות לניירות ערך? הרי ברור שאלה הנחות ולא הוצאות שיווק.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2023 07:40

אותו הסיפור כמו עם אתי אלון, רק במקום לגנוב מהבנקים גונבים מהציבור.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2023 08:20

עלות חומרי הגלם ,ברזל ובטון עלתה משמעותית.

עלות היועצים והדרישה לייעוץ על כל דבר עלו גם הם.האגרות עלו .

עליית הריבית היא מטורפת מבחינת קבלן , היא מורידה את הביקוש למשכנתאות ומשם את יכולת הקונים לשלם ,היא מייקרת את המינוף הרגיל שכל חברה מחזיקה, היא מייקרת את הריבית שמשלם הקבלן על ההלוואות של חוק מכר (כשאתה משלם מראש על דירה הקבלן לא לוקח את הכסף ,הוא לווה אותו בריבית).

בגלל כל אלה אתה רואה ירידה במחירי המכרזים . הירידה היא התוצאה ולא הסיבה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2023 09:39

מעניין.

האם יש מצב כתוצאה מכך שתהיה ירידה משמעותית במחירים כולל מחירי דירות יד שנייה ?

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2023 10:29

כבודם רו"ח עם התמחות בדיווחי IFRS של קבלנים?

זה לא "ברור" והסיבה היא בכלל לא להוריד את המחיר בספרים (שלא ירד ולא עלה בכלל כנראה), היא כדי לא לקבע מחיר נמוך יותר ברשומות הפומביות.

היא כבר די משמעותית ריאלית, למה אתה מתכוון במשמעותית?

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2023 10:40

אני לא מכיר את הנושא לעומק אבל אני מניח שזכייה במכרז גוררת אחריה תשלומים והתחייבויות. מי שזוכה במכרז של המנהל מתחייב לספק מקדמות, להתחייב ללוחות זמנים לסיום הפרוייקט, להציג איתנות פיננסית. במצב של אי ודאות וריבית גבוהה, זה ממש לא פשוט.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2023 13:07

אני לא יודע, אבל מאמין שמחירי דירות יד שניה קשורות למחירי דירות יד ראשונה. [היו מצבים בשוק הרכב שרכב משומש עלה יותר מרכב חדש, אבל זה כי היה מועד מסירה מאוד מאוחר (גם בדיור לעיתים מחכים המון זמן לדירה חדשה), אבל אני חושב שאם יהיה כזה דבר בשוק הדיור זה שגעון זמני של השוק.] אני באופן כללי מצפה שאם דירה חדשה יורדת במחיר, מחיר דירה יד שניה ירד איתה כי לא יתכן שמשומש יעלה יותר מחדש, אלא אם יש לו יתרונות (בנדל"ן יש ענייני מיקום ושכונות וכדומה, אז זה מורכב).

* לא יעוץ או המלצה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2023 16:30

כל אלו נכללים במדד תשומות הבניה שעלה ב-5.6% ו-4.8% בשנתיים האחרונות. עליה משמעותית אך עדיין מדובר בהתייקרות של כ10% ביחס ל-2020.

ממה שיצא לי לגלות מחיפוש זריז ברשת, עלות הבניה (חומרים, עבודה, שינוע, ציוד וכל מה שנכלל במדד בעצם) מהווה בממוצע כ 40% מעלות דירה בפרויקט סטנדרטי. עלות הקרקע כ 30%, ושאר ההוצאות הנלוות מהוות את 30% הנותרים כשמתוכן הוצאות המימון מהוות כ 3% ו-10% רווח ליזם.

אז אם ניקח עליה של 10% בעלות הבניה, שילוש הוצאות המימון ל-9%, והוזלה של 30% במחיר הקרקע נקבל שדירה שהיתה נמכרת ב-2.5M ב-2020 יכולה להמכר היום ב-2.525M מבלי לפגוע ברווח הנומינלי של היזם. מה שלמעשה אומר מחיקה מוחלטת של העליה הנומינלית של השנתיים וחצי האחרונות וירידה ריאלית מבחינת צרכן הקצה במחיר לעומת 2020.

לא אם הוא יציע מחיר מספיק אטרקטיבי שיפצה על עלות המימון שזינקה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2023 18:58

בהחלט, הוא רק צריך מכונת זמן. דירה שנמכרת היום זו דירה שמחיר הקרקע עבורה שולם לפני שנים, ודירה שמחיר הקרקע שלה ירד היום ב-30% תוכל להיות משווקת רק בעוד כמה שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2023 00:12

אפשר להגיד את זה על הרבה עסקים יצרניים לא?

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2023 03:37

ברוב העסקים היצרניים אין הפרש זמנים כה גדול בין קניית הסחורה לבין מכירתה, לא כל שכן הסחורה הנרכשת אינה כה יקרה, כך ששינויי השוק לא יעלו סכומי עתק.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2023 13:40

מונחים כמו "סחורה יקרה" וסכומי עתק" הם יחסיים וחסרי משמעות מחוץ לקונטקסט שבו הם נאמרים.

לגבי הפרשי הזמנים, אני רוצה להאמין שחברות ובעלי עסקים עם תזרימים שנעים בין עשרות לאלפי מיליונים יודעים להעסיק את אנשי המקצוע הנכונים שידעו לרשום תכנית עסקית עם ניהול סיכונים שתיקח בחשבון טווח זמן של מספר שנים..

האם יש מונופול סמוי של קבלנים?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן