המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 07:06

האם ניתן לשעבד נכס שברשותך ולקבל כנגדו משכנתא ,בלי להביא הון עצמי בכלל? בהנחה שכן, האם במקרה כזה אכן משתלם יותר לקנות דירה מאשר לשכור ,מאחר ואין שום אובדן תשואה על ההון הראשוני ? אני מתייחס רק לפן הכלכלי בלי שום קשר להיבט הפסיכולוגי, ובלי לדבר על התחייבויות אחרות של בעל נכס כמו בלאי נכס וכו. בתקופה הקרובה אני אמור להכנס למהלך מאד רציני מבחינה כלכלית (לאו דווקא מרצון) ואני יודע שהנושאים האלה נטחנים עד דק, אבל אשמח לסיעור מוחות נוסף.

תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 07:54

בקנית נכס שני, ניתן לשעבד את הראשון עד לגובה של 50%.

וגם את השני עד 50% מערכו.

אם 50% מהנכס הראשון + 50% מהנכס השני = מעל מחיר הנכס השני -> לא צריך הון עצמי.

בנכס ראשון, חייבים לפחות 25% הון עצמי, כי ניתן לשעבד את הנכס רק עד גובה 75% מערכו.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 08:15

אין אובדן תשואה על ההון שנשאר אצלך בכיס, אבל יש עלות למשכנתא (ריבית).

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 09:12

יש אובדן תשואה, כי את אותה משכנתה אפשר להשקיע גם בשוק ההון.

תנסה לדון בכל השקעה בנפרד, אחרי שתדע מהי תוחלת התשואה ומהו הסיכון בכל אפיק השקעה אפשר להשוות ביניהם. נקודת המוצא שלך לא אמורה (לדעתי) להשפיע על השיקולים.

אם אתה חושב שהשקעה בנדל"ן בישראל 2017 הוא אפיק השקעה טוב יותר משוק ההון 2017 - לך על זה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 12:07

תודה רבה על ההתייחסות. אבדוק עוד ואמשיך בדיון אתכם.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 13:04

,תודה רבה על התשובה. תוכל להגיד לי האם הריבית על המשכנתא תהיה שונה עקב העובדה שהוא נלקח כנגד נכס וללא הון עצמי?

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 13:22

כן. לרוב היא תהיה טובה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 13:25

אתה יודע את מניסיון?

כי למיטב ידיעתי לגבי המשכנתה שנלקחת כנגד הדירה הנקנית - לא יהיה שינוי.

ואילו לגבי המשכנתה הנלקחת כנגד הנכס הקיים - לעיתים יגדירו אותה כמשכנתה לכל מטרה והריביות יהיו גבוהות בהרבה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 13:47

צודק,

הדגש הוא על

אז אני מתקן.

אם הכסף מהמשכנתא הולך לתשלום למוכרים, אין סיבה שלא יגדירוה כ"לדיור" ותקבל ריביות זהות.

אם תגיע עם 10% הון עצמי, הן יהיו טובות יותר (45% מימון בשני הנכסים).

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 16:33

חסר כאן נתון קריטי.

השיעבוד לנכס הראשון אפשרי אחרי שמקזזים את חוב המשכנתא שנשאר עדיין.

לדוגמא: אם הנכס הראשון שווה היום (נניח שעלה ערכו מאז שקנית) 1.5 מיליון ש"ח ונשאר לך חוב משכנתא של 500K.

עכשיו השאלה איך הבנק מחשב את זה (אם מישהו כאן יודע, שיספר). בהנחה שמדובר על 50% משכנתא אז אפשרות א' שהוא מפחית מערך הבית את החוב ואז מחלק לשתיים (יוצא שאפשר לשעבד 500K) ואפשרות ב' שהוא מחלק לשתיים את ערך הבית ואז מפחית את החוב (ואז יוצא רק 250K).

אם אני לא טועה, אפשרות ב' זה מה שהבנקים מחשבים.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2017 16:52

המימון/משכון/שיעבוד הוא עד 50% משווי הנכס הראשון.

כלומר אם שווי הנכס כיום 1.5M. אז אפשר למשכן אותו תמורת 750K. אם כבר יש לך 500K, אז אפשר להשלים 250K בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2017 00:06

אם השכירות של הדירה החדשה שתרכוש לא מכסה את המשכנתא, אז יש לך את ההפרש בין השכירות למשכנתא שאותו אתה לא משקיע במשהו אלטרנטיבי.

וכמובן יש את הסיכון שלא יהיה לך דייר, שיפוצים לא צפויים, וכו'

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2017 07:40

על הנכס הראשון אין משכנתא בכלל. נקי מחובות לחלוטין. הנכס השני שווה פחות מהראשון ואצטרך לשלם עליו 60 אחוז מערכו (על 40 אחוז לא אצטרך לשלם) .השאלה הנוספת שלי היא האם יש חשיבות לכך שאני לא חייב לשלם על 40 אחוז מהנכס? האם החישוב של הבנק נעשה על 60 אחוז מערך הנכס, או שהוא לא מתחשב בכך ש40 אחוז מהנכס כבר בבעלותי?

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2017 08:19

נעשה על מלוא הנכס. אין קשר לבעלות. אבל זה אומר שאתה צריך אחוז קטן יותר כמשכנתא, דבר שיכול להוזיל לך את הריבית אם תתמקח.

גם אדם שהחליט לקחת משכנתא על הדירה הנקיה מחובות שלו, יצטרך למשכן את כל הנכס. אם הוא יגיע למצב שהבנק מוציא לפועל את המישכון, הבנק יקח אחרי המכירה את החוב כלפיו והשאר ישאר לבעל הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2017 08:57

אם אתה מקבל 100% מימון (כנגד שעבודים), ההחזר החודשי יהיה גדול משכר הדירה, ובוודאי כשמתחשבים בעלויות ומיסי רכישה, מס השכרה, מס דירה שלישית, תיקונים/שיפוצים/חודשים שהנכס עומד ריק, וכו'.

אז אני לא חושב שבמצב השוק הנוכחי הרעיון שלך ישים ללא הון עצמי, אתה תהיה חייב לדעתי להוציא סכום ניכר מהכיס לאורך חיי ההלוואה, וחשוב גם לזכור שמדובר בעליית מדרגה משמעותית של רמת הסיכון כאשר שלושת הנכסים שלך משועבדים לבנק, יכולת ההחזר אולי מוגבלת בתרחישים מסוימים, ושוק הנדל"ן בנקודת רתיחה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2017 11:03

אני רוצה לקבל 100 אחוז מימון על 60 אחוז מהנכס. בשני הנכסים ביחד יכולים לגור כרגע 3 משפחות ועוד יחיד ביחידת דיור. עם קצת השקעה (אולי בבנייה קלה) אפשר להוסיף על הנכס שברשותי עוד לפחות שתי דירות שבתוכן יוכלו להתגורר עוד 2 משפחות. אני רוצה לקוות ששלוש משפחות ועוד יחיד שישכרו יכסו את עלות המשכנתא.

שעבוד נכס כנגד משכנתא

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן