רכישת בית קרקע לעומת שכירות ושימור תיק השקעות

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2023 13:32

לדעתי, השיקול המשמעותי ביותר.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2023 13:39

נוטה להסכים עם תול לילה. למרות, אם הייתי בשיקול דומה הייתי משאיר את הדירה ותיק ההשקעות. כמובן לא מייעץ לא ממליץ ואיני איש מקצוע. נכס להשקעה בישראל תמיד שומר על אופציה לחזור ומגדר מפני דברים מסוימים.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2023 14:52

מבחינת עדיפות מיסוי



האופציה של להשאיר את הדירה הנוכחית ולהשכיר אותה, ככל הנראה תיהיה להם הכי עדיפה



על השכר דירה לא תשלמו מס כי הוא יהיה פחות מגובה הפתור



וגם על התשואה בערך הדירה לא תשלמו מס כי מניח שזה דירה יחידה



המשכנתא מניח שהיא בריבית ממש טובה ובגלל זה לא סגרתם אותה



לא תבזבזו כספים על עורך דין במכירה של הנכס ובקניה של הנכס החדש ומכירתו שוב לאחר מכן



ויהיה לכם איזון די נחמד בהשקעות שלכם



חצי בנדלן בישראל וחצי המניות (מניח רובם מדד רחב חול)



בחצי של הנדלן די קוהרנטי עם עלות השכר דירה בארץ אז זה די מוריד סיכון מהתיק



אתם יכולים היום כבר לשכור בית פרטי ולראות איך זה להחזיק נכס להשכרה בארץ למשך 3 שנים



(לפעמים זה יכול להיות שוכרים שמלבד פעם בשנה להביא צקים חדשים לא תשמע מהם, ולפעמים זה פעמיים בחודש שיחות ובעיות...)



ושתעברו אם תעברו תוכלו להחליט אם למכור או להשאיר לתקופה הזאת

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2023 17:22

לגבי השכרה של הדירה הנוכחית, יש לי 3 הסתייגויות:



1. לא בא לי להתעסק עם שוכרים, במיוחד לא כאלה שישברו לי את הדירה. יש לי גם ילדים קטנים ואין לי זמן לזה.



2. הדירה עכשיו בת 17, היא לא נהיית במצב טוב יותר.. גם השכונה והאוכלוסייה מסביב מתדרדרות (זו גם אחת הסיבות למעבר). לא יודע כמה הדירה תשמור על ערכה.



3. אני עדיין משלם משכנתא על הדירה. שכר הדירה יכסה לי את המשכנתא. הוא לא יקזז מהשכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2023 17:23

איך זה משאיר לי אופציה לחזור...?



אני תמיד יכול לשכור דירה :|

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2023 20:00

המכירה יכולה להתארך להרבה מאד זמן, כדאי לקחת בחשבון. גם בגלל המצב הנוכחי וגם בגלל עליית הריבית במשק (שכבר ציננה בשנה האחרונה את הרצון לקנות).



בנוסף, יתכן והשווי כבר מתחיל לרדת אם הביקוש לא רב ואם

לגבי קניית בית קרקע, אני תמיד ממליצה לגור בשכירות בשכונה/ישוב שבו רוצים לקנות במשך שנתיים-שלוש, ולבחון אם מתאים לכם בכלל (גם המיקום וגם לחיות בבית).



אני לא יודעת אם חייתם (או גדלתם) בבית קרקע אבל נדרשת לא מעט תחזוקה באופן אישי (אין תשתיות משותפות באחריות ועד בית) וגם תחזוקת חצר.

אם כך, באמת שאין סיבה לקנות בית כרגע.



עדיף לשכור בית ולהעמיד את הדירה למכירה. אחרי שלוש שנים תחליטו אם לרכוש או לעזוב את הארץ, ויש סיכוי שבינתיים תיק ההשקעות יצמח (ע"י חסכון נוסף ותשואה).



.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2023 11:34

מניח שהריבית על המשכנתא הזאת היא פחות מ3 אחוז לא צמודה, אחרת אין לך באמת שום טעם כלכלי להחזיק אותה ועדיף לך לסגור אותה עם כספי ההשקעות שלך



לפני ההנחה הזאת עם פריסה של 20 שנה נניח ההחזר החודשי שלך צריך להיות עד 830 שקל בחודש



כלומר זה לא ישנה לך הרבה, ועדין חלק גדול מהשכר דירה שלך ילך לכיסוי שכר הדירה החדש



אם זה לא הנתונים, תשקול לסגור את החלק הזה במשכנתא או לפחות את החלק העם הריבית היקרה (ללא קשר למה תרצה לעשות בעתיד)

תעשה קצת עבודה ביד 2 ותראה בכמה אתה חושב שתוכל להשכיר אותה



תוריד בגלל הגיל והבלאי 2 חודשים בשנה לטובת הפחת הזה



כלומר נניח תשכיר ב4 אלף, אז תעשה חישוב תשואה לפי 40 אלף שקל בשנה



זה מקביל לבערך 3 אחוז תשואה נטו בשנה



אבל בנוסף אתה מרוויח "סוג של" הצמדה למדד (זה לא באמת צמוד למדד, אבל היסטורית עליית מדד המחירים די דומה לאורך זמן לעליית מחירי הדירות / שכר הדירה– במיוחד לאור זה ששליש מהמדד הוא גם ככה משויך לעלות שכר הדירה)



+ רווח של עליית ערך הדירה עצמה עם הזמן (במיוחד כזאת עם ממד)



אם הייתי רוצה להשוות את זה לתיק השקעות, אתה תצטרך לעשות שם תשואה של 4 אחוז + הצמדה למדד בשביל להגיע למספרים האלה



כי יש לך שם מס רווחי הון של 25 אחוז + על העליות של בית השקעות עמלות וכו



זה בהחלט שיקול, אבל אין מתנות חינם...

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2023 11:52

המשכנתא שלי היא 3800 ש"ח בחודש, נשארו לי עוד 3 שנים לסיום. זה החלק האחרון של המשכנתא שנותר. הריבית שם אכן קל"צ של 3% בדיוק.



שכירות ממוצעת באיזור היא סביבות 3500. כלומר, זה בערך מתקזז.



בנוסף תוסיף לזה עלויות תיקונים ובלאי - יוצא ממש לא משתלם. בתכלס זה יהיה קרוב יותר ל-2 אחוז שנתי. דירה ישנה...



וכמובן, וזו הערכה אישית שלי, האיזור פה מתדרדר. לא יודע כמה עוד אפשר לבנות על עליית ערך של דירה ישנה באיזור לא משהו.



עוד משהו - אני גם פוחד מפגיעה בערך הדירה במקרה של מתקפות טרור.



לדוגמא, מחירי הדירות באשקלון צנחו פלאים, וגם זה "על הנייר", כי בפועל אף אחד לא יקנה שם דירה בשנים הקרובות.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2023 12:42

מאיפה הבאת את הנתון שמחירי הדירות באשקלון צנחו? ממידע ברשות המיסים אין עסקאות והשוק קפוא וזמן טוב לעסקאות לדעתי במיוחד בוותיקות.



בפועל לישראלים יש זיכרון קצר אבל זה כבר לדיון אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2023 12:44

ממחירי מודעות ביד2. אני מבין שבפועל לא יהיו עסקאות כי אף אחד לא יקנה שם דירה עכשיו.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2023 13:44

זה גם אני רואה, כמו שאמרתי, הזדמנות של פעם ב-16 שנה למחירים טובים.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2023 13:49

יש כאן הרבה מאוד הנחות לגבי המצב בסיום המלחמה.



באותה מידה זה גם יכול להיות לזרוק כסף לפח אם אח"כ לא תצליח למכור.



כנראה עסקה טובה למי שמאוד אוהב לקחת סיכונים.