איך מתחילים בנדל״ן ?

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2024 22:35

לא חושב שהם ממש גבוהים ברמה שאנשים לא מסוגלים לקנות. יש כמה אופציות:



1. הם מתחייבים למשכנתאות (זוג שמרוויח ממוצע יכול לקחת משכנתא ממוצעת ומעל הממוצע משכנתא מעל הממוצעת וכו') והון עצמי דורש כמה שנים של חיסכון/עזרה מההורים/ירושות וכו'.



2. הם משדרגים נכס קיים ואז המשכנתא יותר קטנה או שמשלימים מהון עצמי.



3. חלק ממבצעי 10-90.

המשכנתא הממוצעת היא בערך מליון ש"ח, ככה שבממוצע אנשים מתחייבים ל6000 ש"ח בחודש בריביות הנוכחיות.

ממה שראיתי זה נניח 2.5 מליון שאני לא חושב שזה יקר מאוד. אדם שמרוויח 15 נטו וחוסך נניח חצי מהמשכורת יגיע תוך 11 שנה ל1.5 מליון (בהנחת תשואה של 8%). זוג יגיע ל-3 מליון שזה מספיק לדירה. השוק עלה מאוד בשנים האחרונות והיום יש גם ריבית בטוחה שלא היתה בעבר.

כנראה שאחוז החיסכון לא גבוה מספיק. מה גם שהמיסים לוקחים המון אז צריך להסתכל על הנטו. מי שמשקיע בנדלן או מגיע עם הון גבוה, או שחוסך בצורה יחסית אגרסיבית בשביל להגיע להון העצמי.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2024 22:39

אני מניח שרוב האנשים דיי מעריכים 11 שנים מהחיים שלהם. לכן לדעתי זה מחיר יקר להחריד.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2024 22:46

זה לא ש-11 שנים הם היו בעבדות. זה בדיוק כל הרעיון של המשקיעה. אתה חי עם פחות מותרות והוצאות על כל מיני דברים ובכל קונה לך חופש/זמן וכדומה. בנוסף, מרגע שהם קיבלו נכס או הון גבוה לרב הריבית תייצר להם הרבה תשואה מאשר העבודה שלהם. כלומר, בחיסכון של 11 שנה עכשיו הם קנו להם עתיד. אפקט הזמן בחיסכון הוא מאוד מאוד משמעותי.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2024 22:58

פותח האשכול שאל גם לגבי מגורים. אני לפחות לא הייתי קונה דירה למגורים ב-1/5 אחוז מהכסף שארוויח כל חיי הבוגרים. כמובן יש שיחלקו עלי.

לגבי השקעה, מסכים איתך שהשקעה יכולה לייצר רווח הרבה יותר גבוה מעבודה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2024 23:03

החישוב הרבה יותר מורכב כי הדירה חוסכת שכירות. אנשים מוציאים על שכירות יותר מ1/5 מהכסף ש-"ירויחו" כל חייהם הבוגרים. לפי הלמ"ס השכירות היא כמעט 30% כבר מההוצאה של משק בית.

לא חושב שהמחיר לא משנה. אם אתה מרתק את כל ההון שלך ומעבר לדירה אחת זה מסוכן, לא יודע איך אפשר לנתק את פרופיל הסיכון מהמחיר ביחס להכנסה/הון וכדומה.



אני למשל גם לא חושב לרתק את ההון לנדל"ן בשום צורה. הסיבה אבל מבחינתי היא שאני חושב שהאפיק הזה לא רווחי מספיק ולא מפוזר מספיק. הרבה אנשים קונים כי הם למשל לא מכירים משהו אחר (שמעו מההורים איזו עיצה של תקנו דירה שוב ושוב).

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2024 23:12

מסכים איתך שזה נושא לדיון אחר שבגללו חלק מהאנשים שיכולים להשיג מספיק הון רוכשים דירות.



הטענה היחידה שרציתי להעלות היא שקניית דירה ב-1/5 מהכסף שתרוויח בכל חייך הבוגרים זה לא פתרון זול.



בכל מקרה, זה רק מציג את הצורך בפתרון לבעיית יוקר הדיור (והמחייה) בארץ אבל לא מביא דרך לפתור אותה.



מסכים, תיקנתי בדיוק לפני שהגבת.



לגבי המפוזר מסכים. לגבי הרווחי אני מניח שיש מי שיודע להרוויח מנדל"ן ויטען שזה יכול להיות מאוד רווחי.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2024 09:00

נדל״ן הוא כלכלי לאנשים שיש להם גוש די גדול של מזומן נזיל. בדר״כ זה בגלל שהם מפחדים להשקיע בשוק ההון/ההורים עוזרים ברכישת דירה/קיבלו מענק או אקזיט או משהו כזה/חוסכים 30k בחודש וצפונה.



יש גם את הזן השני של אנשים יותר ״יזמיים״ שמשקיעים הרבה מאוד זמן במציאת העסקה הכי משתלמת והכי טובה. לאחר מכן הם משפצים או מוסיפים עוד חדר או עושים כל מיני משחקים כאלה ואחרים (או סתם עושים עסקה טובה). לדעתי הזן הזה של האנשים יוצר הטייה שנדל״ן הוא מאוד כלכלי - הם לא מתמחרים באותה צורה את הזמן כי הם נהנים מהאדרנלין וההתעסקות, בדר״כ לא אכפת להם להתמודד עם שוכרים, אנשי מקצוע, שיפוצים, בירורקטיה וכו׳