מה אני מפספס פה ? נדלן בארה״ב

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 03:22

וברור לי שיש אלף סיבות למה לא להשקיע , אני אשמח דווקא לסיבות למה כן ? וברור שיש הבדלים בין כל הסטייטים בארהב מבחינת תשואות מס חוקים רגולציה אבל בכלליות בהסתכלות מאקרו בית של 150k בארה״ב כמה השכירות הממוצעת בדולרים?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 04:04

ארה"ב שוק נדל"ן מהמשוכללים בעולם, יש המון מידע על שווי נכסים, היסטוריה של מכירה וקניה ושכירות. זה פלוס מרכזי בהחלטה אם להשקיע שם או לא. הסתכלות מאקרו לא רלבנטית, כי בית בטקסס ב150k לא יהיה אותו דבר כמו בית במינסוטה ב150k. שתיהן בארהב, אבל זה כמו המרחק בין תל אביב ליוון.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 05:03

אני קראתי שעות בפורום על נדלן בארה״ב ראיתי שצריך התמקצעות רצינית ויש מקומות עם הגירה שלילית ומנטורים ישראלים שמבטיחים לך חלומות אבל אני מחפש בסה״כ להבין בראיית מאקרו למה לצפות בהינתם ואני מוצא עסקה סבירה + (בכוונה כי אני לא מקצוען ולא מסתמך על המזל אבל עם ידע בסיסי + )



המטרה שלי בעיקרון היא להגדיל את התזרים על ידי צבירת נכסי נדלן מניב (ובמקביל נכסים עם פוטנציאל לעליית ערך שבסופו של דבר אעשה עליהם כל כמה שנים רפייננסינג ואצבור עוד )

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 05:09

לדעתי אי אפשר להגדיר ציפיות בלי שתתמקד באיזור שאתה רוצה לחקור. אני יכול לומר לך שבממוצע טקסס יותר טובה מקליפורניה. אבל טקסס בגודל של צרפת... לא כל מקום בטקסס שווה אותו דבר.



אם אתה לא יודע מה עדיף, תתחיל מלהגדיר איזה איזור עדיף לך - אולי יש לך משפחה שם? אולי קל להגיע לשם בטיסה? אולי אתה שוקל לעבור לגור שם בעצמך לעת זיקנה? אחרי כן תוכל להתחיל לצמצם מקומות ולחקור לעומק.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 09:08

1. לא.



2. הסכומים שאתה רואה הם ברוטו, כדי להגיע לנטו (לפני מס!) הכלל אצבע זה שתוריד 50%. בנכסים זולים במיוחד יותר.



3. קח בחשבון הרבה הוצאות מסביב שלא חשבת עליהם: עלויות משלוח וקבלת כספים בינלאומית, עלות המרת מט"ח, עלויות דו"ח מס בארה"ב וגם בישראל, כאבי ראש וזמן שתאלץ להשקיע בזה והכי הכי חשוב שזה אף מנטור לא יספר לך: CAPEX.



4. מס עיזבון.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 09:15

על אילו הוצאות מדובר? למה זה שונה מההוצאות על דירה בישראל?



אני מניח שאתה מדבר כל חודשים שהדירה ריקה, דמי ניהול למישהו שימצא שוכר, שיפוצים ותחזוקה. עוד משהו?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 09:22

ענק שאתה מגיב לי רציתי לשלוח לך הודעה בפרטי להגיד לך תודה כי אני במשך כמה שעות רצוף קורא פוסטים שלך ספציפית ותגובות שנים אחורה והגעתי לכמה מסקנות ואשמח לשמוע את דעתך אם הבנתי נכון



נדלן בארה״ב יכול להיות רווחי מאוד , אם אתה מתמקצע בחוקים בתקנות במיסוי ומוכן לסבול כאב ראש במיוחד לתושב ישראל שרוב הסיכוים בעמדת נחיתות , אבל אם יש הון עצמי גבוהה לדירה באזור ביקוש יוקרתי שיכול לתת תשואה פירותית או שיש רצון להתמקצע בתחום 24/7 ולעבור לשם ולעשות יוזמיות (אקטיביות לא פאסיביות) לפי מה שקראתי אין לבחןר צעיר שרוצה להגדיל את ההון שלו ולחיות בארץ מה להתעסק בזה עדיף לנצל את הפטורים בארץ והמינוף היותר זול לדירה ראשונה ובמקביל לחסוך חזק במדדים



עד לפה הבנתי נכון? יש מה להוסיף?



ואורי שאלה נוספת עם הון עצמי של 300k ש״ח בהינתן דירה ראשונה לבחור בן 25 איפה היית בוחר להשקיע ? האם היית חוסך עוד כמה שנים או ישר קופץ למים עם הון כזה ? המטרה הסופית זה נכס נדלני בארץ שניתן למנף אותו ולהגדיל איתו את ההון וכרגע פחות תזרים מזומנים (ובמקביל להשקעה בתיק)

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 09:22

כי השוק בארה"ב שונה לחלוטין וככה זה שם, אני מציע שתיקח כמה חודשים ותלמד על השוק שם, תוכל להתחיל מBIGGERPOCKETS.

מיסים עירוניים, ביטוח, דמי ניהול שוטפים, גיזום דשא ופינוי שלג, תחזוקת מערכות יקרות כמו דוד, מיזוג מרכזי, מערכות חימום וגג, פחת של חדרים רטובים ומטבח, קלקולים והחלפת מוצרי חשמל, צביעת בית פעם ב, החלפת שטיחים או למינציה פעם ב' ועוד ועוד ועוד.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 09:50

@אורי .ג פספסתי משהו? או הבנתי יחסית את העיקרון

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 10:59

כן.

הייתי חוסך עוד וכנראה שהולך על נכס עם סיכוי גבוה+ לפינוי בינוי או תמא38 במרכז.



התזרים מזומנים בנדלן ממונף זה פיקציה של משווקים בעיקר. אין תזרים בנדלן ממונף למגורים במקרה הטוב, במקרה הפחות טוב הוא שלילי.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 12:31

חשבתי שרוב הנכסים היום במרכז מתומחרים , אם למשל אני ארצה ללכת על דירת 3 חדרים בין 60-100 מ״ר באזור גוש דן איפה היית בוחר ואיזה תקציב אצטרך? אני כרגע על 300 לחסוך עוד 300 יהיה מאתגר יקח כמה שנים

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 12:47

תודה על ההמלצה! אני מודע לזה שאני לא מבין כלום בתחום. אני שואל יותר מסקרנות, לא מתכנן להשקיע בנדלן אמריקאי בקרוב.



אז בגדול דמי ניהול ותחזוקה? התחזוקה פשוט יקרה יותר? חשבתי פשוט שיש משהו עקרוני שונה שאני מפספס

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 12:52

ומיסים וביטוח.

כל הנכסים במרכז מתומחרים.

לא בקיא בכל גוש דן.



אולי רמלה, אולי לוד.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 13:32

ובטקסס הם לא מתומחרים?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 15:29

נראה לך הגיוני שמי שיכול להרשות לעצמו כל חודש 2500 שכר דירה לא יצליח לקבל משכנתא על 160000?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 17:37

לא לא נראלי הגיוני , בגלל זה פתחתי את האשכול פה כדי לקבל ממכם את החותמת הסופית לידיעה שמה שנראה too good to be true כנראה שזה באמת חארטה



בכל מקרה אתם לא ממליצים על נדלן בפריפריה עם נון התחלתי של 300k ? איך בכל זאת מומלץ לי להכנס עם הסכום הזה כדי אולי למנף אותו בעתיד ולהנות מעלייך ערך

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 20:48

@אורי תוכל להסביר בבבקשה את כוונתך לגבי התזרים בנדלן ממונף ? האם התכוונת שכל השכירות נאכלת על ידי התשלומים השוטפים ? משכנתא ותחזוקה ?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 21:12

כן.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 21:17

אז למה בכל זאת להשקיע בנדלן ? ואיך לדעתך נכון להשקיע בנדלן אם המטרה זאת הכנסה פאסיבית

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 21:29

כדי להרוויח כסף או לגור בנכס שלך.

הכנסה פסיבית תזרימית? להשקיע ללא מינוף או דרך קרנות ריט. יש דרכים נוספות בנדלן מסחרי אבל זה רלוונטי לסכומים גבוהים הרבה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 21:36

יש הכנסה פסיבית לא תזרימית?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 21:40

תלוי בהגדרה שלך לעניין.



אם יש לך נכס שעולה בX כל שנה אז זה הכנסה תזרימית לתיק שלך אבל אתה לא חייב למכור, נניח קרן כספית לדוגמא.



אם יש לך נכס ואתה לוקח בגינו משכנתא הפוכה לדוגמא אז הנה יש לך סוג של הכנסה תזרימית אבל לא ממש רווח.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 21:52

אילו קרנות ריט למשל ? חשבתי שהדבר הזה עבר מן העולם..

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 22:15

כן. בעבר היו לי נכסים במחיר דומה שהשכרתי בסכום דומה.



הבעיה היא שאתה שוכח המון עלויות מסביב, כמו שאורי אמר. מתוך 2500 שהשוכר משלם נשאר לך ביד (לפני מיסים) בערך חצי, אם לא פחות.



יש בארה"ב המון הוצאות שהן על בעל הנכס ולא על חשבון הדייר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 22:17

קרן צוברת על מדד עולמי?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 22:26

למה זה הכנסה פסיבית?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 22:30

כי אתה לא עובד בשבילה, אלא רק משקיע הון.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2024 22:33

למה לא?



מה בדיוק אקטיבי בזה?

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2024 00:16

חסרים? יש מאות.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2024 00:46

לא טענתי שזה לא פסיבי, אלא שזה לא הכנסה. הרי רק השווי עולה, אני לא באמת מקבל מזומן אלא אם כן אני מוכר.



האם באותה מידה הייתם טוענים שעליית ערך של דירה להשקעה זו הכנסה פסיבית?



השאלות שלי התחילו כש @אורי ג. כתב ״הכנסה פסיבית תזרימית״, להבנתי כל הכנסה היא תזרימית. אבל אולי אני מפספס משהו.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2024 00:49

זו שאלה שכל אחד יענה עליה אחרת.



איש המס יסכים איתך.



רואה החשבון יגיד שזה תלוי.



הכלכלן יגיד שזו הכנסה.



תבחר.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2024 00:53

אז תגדיר הכנסה.



אם נתת לאמא שלך 10K ואתה מורה לה לתת לך בחזקה 500 ש"ח מדי חודש, זה הכנסה?

כן אבל עם סייג גדול: לא ניתן למכור אחוזים מדירה, כן אפשר למכור אחוזים מתיק ני"ע.

הגדיר את זה יפה גרהם. תלוי את מי אתה שואל, מה המטרה שלך ויש גם שינויים ממדינה למדינה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2024 03:02

החלטתי לאחר מחשבה וקריאה והתייעצות עם חברה שקנו בפריפריה ולא מצאו שוכר וכו׳ לקנות במרכז. מה ההון סף ההתחלתי שאני צריך לשאוף אליו לדעתך? יש לי כרגע 300 ואוכל אולי לגייס עוד מבני משפחה לחלץ ממקומות . אבל לכמה לשאןף ? 500? 600? או שמינימום 700 כי אם כן זה מתחיל להסתבך אני מאמין שאוכל לגרד 550

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2024 08:37

אתן את השנקל שלי בתור מישהו שעבר לארהב. שוק הנדלן פה שקוף.



מה שלא שקוף לישראלים זה הוצאות שלא קיימות בישראל.



ארנונה למשל יחסית למחיר הנכס. למשל בעיירה בה מצאת נכס ב100000 דולר יש property tax של 3% שזה אומר שאתה משלם 3000 בשנה, מחיר הנכס עולה? המס עולה. אז קנית בית, שיפצת אותו כדי שיראה יפה לשוכרים, תלוי תקנות מקומיות ייתכן ותצטרך להוציא פרמיט לשיפוץ. אם הוספת משהו אז שיערוך הבית משתנה. אתה יכול לשעות בשושו אבל אם תתפס אז חבל לך על הזמן.



אתה גר בישראל וצריך חברת ניהול - עוד כסף.



חס וחלילה והגינה הקדמית שלך הפונה לרחוב לא מסודרת - אז צריך גנן (תתקצב 300 דולר בחודש). דרך השטח שלך עוברת מדרכה? חובה לפנות שלג בחורף מהמדרכה.



התקלקל משהו? נפלת על עלות העבודה והיא יכולה להיות מאוד יקרה (החומרים זולים).



גג ישן? לא זול.



כבר הראתי לך איך אתה אומר שלום ל כ6000 דולר בשנה לפני חברת ניהול ומתווך ולפני שיפוצים כאלה או אחרים. ואותם אתה צריך לשלם לא משנה אם יש דייר או אין



אז פתאום מ 18000 בשנה (כ1500 בחודש) יש 12000.



בית ישן - שים בצד 3000 בשנה לשיפוצים.



ירדת ל9000.



אז אפילו אם המסרים שמפרסמים נכונים - אתה לא תראה הרבה תשואה.



ממה שאני הבנתי יש כמה סוגי משחק, אחד מהם הוא לקנות בית, להוציא את הכסף מהקירות שהשוכר יוציא אותך על 0 בתוחלת. איפה נמצא הכסף? בקנייה בזול מתחת למחיר השוק ולקיחת משכנתא על הנכס אחרי הקנייה ושיפוץ קל ושיערוך גבוהה יותר של הבית. אם פגעת וחישבת נכון ולקחת מקדמי בטחון אז קיבלת נכס שמשלם על עצמו ובכסף של משכנתא וקצת מהכסף שלך אתה קונה במזומן את הבית הבא ומתגלגל הלאה.



אנשים שעושים זאת בשמרנות ובחוכמה בונים פורטפוליו שמתוכנן נכון גם מבחינת מס ושמשלם את עצמו. זאת עבודה וזה יכול להיות אחלה כסף בסוף אבל זה לא כסף קל זבנג וגמרנו ויש מלא סיכונים.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2024 09:23

כמו שאמרו - אין שום בעיה למכור חלקים (כלל ה300?) ולקבל מזומן אם רוצים.



לעומת זאת לנדל"ן בכלל לא הייתי קורא הכנסה פאסיבית. אין שום דבר פאסיבי בנדל"ן

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2024 09:35

ולכן, בהגדרה, מישהו אחר קנה ביוקר מעל מחיר השוק.



סיכון לא מבוטל שזה יהיה מישהו ממדינה רחוקה שהתלהב מפוסט בפייסבוק ולא למד היטב את השוק.



ותמצתת יפה,

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2024 09:55

דרישת הון עצמי תלויה בכמה אחוז משכנתא אתה רוצה לקחת, כמה יאשרו לך וכמה אתה יכול ומוכן להיות בתזרים שלילי.



הכלל אצבע הוא שבכ50% מימון התזרים שלך הוא 0, מעבר לזה הוא שלילי.



משכנתא תקבל בהחזר חודשי של עד 40% מההכנסה החודשית נטו שלך.



לגבי המחירים איני בקיא בכל איזור אבל בוא נגיד שהחל מ1.5M לכל הפחות.

מסכים רק מסייג: באחזקה ישירה. אם בקנייה קבוצתית או דרך ריטים זה כן פסיבי.