🕒 פורסם בתאריך: 18/10/2024 06:22
בדיוק להפך. תשריט היתר הבנייה הוא הנכון, והתשריט בטאבו הוא כנראה השגוי. היתר הבנייה קודם בזמן לרישום בטאבו.
ככלל, כשרושמים בניין בטאבו, מסתמכים על תשריט. ניתן להסתמך על תשריט היתר הבנייה או תשריט אחר חתום על ידי מהנדס "שמשקף את המצב בפועל".
בעבר, בבניינים ישנים, כשהיה מגיע שלב הרישום בטאבו (אחרי שהבניין עומד), היה מקובל לערוך תשריט חדש ונפרד, שמהנדס בניין חותם עליו ומאשר שהוא תואם את המצב הפיזי בפועל. זה לא אומר דבר לגבי המצב המשפטי, דהיינו החוקיות של כל הדירות והתאמתן בפועל להיתר הבנייה שניתן. למרות שמסלול רישום על פי "תשריט אחר" עדיין קיים, כבר יש דרישה לקבלת אישור של מוסד התכנון שנתן את היתר הבנייה.
הפרקטיקה הזו שבעבר יצרה, כמו שכתבת, מצבים מאוד בעייתיים. מבחינה קניינית, יש דירה, יש נכס, יש רישום בטאבו. מבחינת רישוי הבנייה, הדירה יכולה להיות לא קיימת כלל או בכלל מיועדת למחסן, חדר הסקה, מקלט משותף וכו.
ארנונה משולמת עבור השימוש בפועל (גם אם הוא שימוש לא חוקי במישור רישוי הבנייה), ועל כן לא מלמדת כשלעצמה, ככלל, על המצב, ולא תורמת, בד"כ, לפרימת הקשרים המורכבים שבין הרישוי לבין הקניין.
יש מקרים שבהם ניתן להכשיר, במישור הבנייה, את המצב, וזאת על ידי הוצאת היתר בנייה, אם קיימות זכויות מאושרות לכך. איש מקצוע רלוונטי הוא אדריכל או עו"ד או שמאי שיוכלו לבדוק היתכנות כללית.
לעומת זאת, יש מקרים שבהם אי אפשר להכשיר, כי השימוש לא מתאים, כי מוצו הזכויות או מסיבות אחרות.
מצבים כאלה מעוררים בעיות מורכבות במיוחד בהליכי התחדשות, היות שהדייר שגר בפועל מבקש, כמובן, תמורות דומות לתמורות שמקבלים יתר הדיירים. מבחינתו, הדירה שלו היא דירה ככל דירה אחרת. מנגד, כנגד הדירה הלא חוקית לא יתקבלו תמורות דומות אגב הליך הרישוי. ולכן, תמורות שיינתנו לדייר יבואו על חשבון חלק מהרווח היזמי. יש מקרים שבהם זה יכול לעבוד, אם היזם רוצה להוציא פרויקט ויש חתימות של כולם והפרויקט מספיק רווחי כדי לוותר קצת בשביל לצאת לדרך. מצד שני, כיום, האקלים הוא מורכב, עם ריבית גבוהה, עם תקן 21 החדש (שעוד נתקף בבג"ץ), עם עלויות בנייה מאמירות, עם בעיית פועלים וכו.
לגבי שמאות, אכן, שמאי סביר יאתר את הקושי של קיום דירה לא חוקית או שימוש לא חוקי. יש מקרים שבהם זה יביא לאי קבלת משכנתא כלל, ויש מקרים שבהם זה יביא להפחתה ניכרת בשווי הנכס, כלומר הבטוחה שעומדת לבנק כנגד המשכנתא שהוא נותן וכפועל יוצא להפחתת המשכנתא. אלו, כנראה, יותר שיקולים עסקיים של הבנק, שעשויים להיות מושפעים מהאופן שבו השמאי מנסח את חוות הדעת שלו, ומידת הזהירות שהוא נוקט בה. יהיו שמאים שיגידו שהשווי הוא אפס כי הדירה לא קיימת משפטית בהיתר. יהיו שמאים שיגידו שהדירה קיימת בטאבו ולכן לא יכול להיות שווי אפס, אבל בגלל היתכנות או אי התכנות להכשרת הבנייה - הם נותנים שווי כך וכך.
כאמור, מצב מורכב. דירה קיימת פיזית, עם זכויות קניין רשומות מצד אחד, אך לא קיימת משפטית מבחינת רישוי הבנייה.
כדאי לשקול לבדוק היתכנות להכשרת הבנייה. אם היא קיימת, כדאי להבין העלות. אם היא לא קיימת, זו בעיה, שאולי רק בהליכי התחדשות, תוך ויתור היזם על רווח מסוים כמו שציינתי למעלה, ניתן להגיע לפתרון מלא.
אגב, יש מספר מקרים, שבהם בסיטואציות דומות, התנהלו הליכים משפטיים מגוונים. למשל, הבעלים הנוכחי שגילה פתאום את הבעיה, תבע את הבעלים הקודם ועורך הדין שייצג אותו, שתבעו בתורם את הבעלים הקודם, שתבע את הבעלים הקודם, חד גדיא חד גדיא, עד שהגיעו לקבלן או ליורשיו. בית המשפט הטיל בסוף אחריות על מישהו (לרבות מקרה של הטלת האחריות על הקונה האחרון שלא בדק או שידע ובכל זאת רכש).
יש גם מקרים שבהם נעשו ניסיונות לתבוע את העירייה /הוועדה המקומית, בטענה שלא אכפו את הדין על הקבלן, ויצרו את התקלה הזו. ככל שאני מכיר, בתי משפט נמנעו מלהטיל אחריות על העירייה במצבים כאלה.
אם הדירה היא שלך - מצב מורכב ובעייתי.
אם הדירה לא שלך, ואתה רק שוקל לרכוש אותה, תשקול טוב, תעשה בדיקות נדרשות, ותתייעץ עם איש מקצוע שלא מרכיב משקפיים ורודים. עורך דין, שמאי או אדריכל. בהצלחה