כדאיות עסקה מבחינת מספרים נטו - האם החישוב שלי נכון?

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2025 20:43

היי, אני בוחן עסקה בה הנכס צפוי לעבור השבחה, ההשבחה אמורה להסתיים בעוד כ5 עד 10 שנים, ואז הנכס יימכר.



הכנסתי את המספרים לאקסל כדי לראות עד כמה מינוף כדאי, והגעתי לתוצאות שלא בטוח שהן נכונות - אשמח לחוות דעתכם:



מחיר רכישה כולל עלויות נלוות - X.



מחיר נכס כיום לאחר השבחה - X+0.8M



שכירות כ 2%.



הנחה1 - עליית ערך של נכס לאחר השבחה כ2% שנתי.



הנחה2 - השכירות לא תשתנה , תישאר 2% לכל אורך חיי הנכס.



הנחה3 - ריבית משכנתא ממוצעת של 3%,4%,5% - שלושה תרחישים שונים.



בכל התרחישים המשכנתא נלקחת ל30 שנה.



חישבתי את התשואה על ההון העצמי +השלמות המשכנתא שאשלם לאורך השנים, בהינתן שאני ממנף ב5%, 10%, 15% וכו' עד 75%.



מהאקסל אני מבין שני דברים :



1) ככל שהריבית גבוהה יותר - המינוף פחות כדאי(הגיוני)



2) ככל שאני מורח את המשכנתא ליותר זמן - המינוף פחות כדאי(גם הגיוני סה"כ).



אלה התוצאות כשאני משחק עם שנים עד למכירת הדירה , האם התוצאות הגיוניות בעיניכם?



ריביתשנים למכירהתשואה שנתית ללא מינוףתשואה שנתית במינוף 75%5%511%20%5%109%7%4%511%23%4%109%9%3%511%26%3%109%11%



אשמח לשמוע את דעתכם.