המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 18:21

שלום,

אנחנו משפחה צעירה, שני בני הזוג בגילאי ה-30, משתכרים יחד (כרגע) 25K נטו בחודש, כשהרוב הולך לחיסכון.

בנוסף, קיים תיק השקעות סולידי המנוהל ע"י בית השקעות ע"ס ~550K שהניב ב-4 שנות קיומו תשואה שנתית נטו של ~2-3%.

סכום דומה לזה שבתיק ההשקעות (~800K), מפוזר בעו"שים שונים / פק"מ עם ריבית אפסית / חיסכון בנקאי .

כרגע, לא משלמים שכירות ואין לנו דירה בבעלותנו.

בשנה הקרובה, ניאלץ לשכור / לרכוש דירה בשכונה אחרת (מטעמים של העדפה קהילתית) ואנחנו מתלבטים מה יהיה הצעד הנכון.

בשכונה הרצויה, מחיר הדירות הוא 2-2.5 מיליון ש"ח לדירת 4 או 5 חדרים, שכירות 5-6K לחודש.

1. האם לרכוש דירה להשקעה במחיר ההון שצברנו (עם או לי משכנתא קטנה), שתניב שכירות של ~3-4K ולשכור דירה בשווי 5-6 K?

יתרונות: הצעד פיננסי המתבקש, כנראה. חסרונות: ניהול נכס עלול להיות "כאב ראש" ולמען האמת אנחנו די עצלנים.

2. לרכוש דירה במחירים שצוינו למעלה.

יתרונות: דירה בבעלותנו! (ונחת להורינו...) חסרונות: השתעבדות ארוכת טווח במחירי שיא.

3. בזמן שמתלבטים, האם כדאי להכניס לתיק ההשקעות עוד כסף מהעו"ש? אפיק אחר?

נ.ב הפוסט הזה נשמע אולי כמו "צרות של עשירים". מצבם של בני גילנו הרבה פחות טוב. דווקא בגלל זה, חשוב לי להתנהל נכון עכשיו ולעשות את הצעד החכם.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 18:27

ברוך הבא לפורום!

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 18:30

תודה!

קורא בבלוג כבר תקופה ארוכה ומדי פעם מציץ פה בפורום.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 18:44

למה יש לכם 800 אש״ח בפקמים? הוא נשמר בצד בשביל דירה פוטנציאלית?

למה לרכוש דירה זה הצעד הפיננסי המתבקש?

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 18:48

שכחת את סעיף 2ב

לא לקנות דירה, ורק לשכור, ואת הכסף בפקמ להשקיע בתיק השקעות לפי סיבולת הסיכון שלכם.

בנושא אחר, לא חבל לשלם על התיק המנוהל בשביל התשואה הזו?

ד.א. סחתיין על החיסכון!!!!!!!!!

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 18:50

תשקיע זמן בלימוד שוק ההון (או שוק הנדל''ן, אם זה יותר מעניין אותך). התשואה האלטרנטיבית שאתה מפסיד אדירה.

נניח שאתה משקיע כיום 550 אש''ח בתשואה של 3%. זה 16.5 אש''ח בשנה. אם תשקיע את כל הסכום שיש ברשותך -1.35 מיליון, ותצליח להשיג תשואה נומינלית של 7%, זה כבר 95 אש"ח בשנה.

(זה כמובן דורש למידה והבנה של מה שאתה עושה, ויכולת התמודדות עם הפסדים). הריבית דריבית כבר תיספר במיליונים.

ההחלטה על דירה היא חשובה אבל לא המרכזית בעיני. אפשר להקדיש x אחוזים מהכסף לרכישת דירה אם השקעת כולו בשוק ההון היא מפחידה. רכישת דירה במלוא הסכום - אפשרי, אבל נראה לי שגם אתם מבינים את הבעיות של פתרון כזה.

וכהרגלי, ממליץ על "לקנות או לשכור המדריך המלא" של אסף נתן (בלוג, חפש בגוגל)

*לא ממליץ ולא מבין כלום*

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 19:45

שילוב של עצלנות וישיבה על הגדר מתוך אמונה שאוטוטו עושים עם הכסף הזה משהו.

אני מתבייש לומר שרובו של הסכום סתם שוכב בעו"ש וחלקו הקטן בסוג של חיסכון עם ריבית אפסית.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 20:07

אתם מעוניינים בדירה היקרה, ויש לכם את האמצעים לכך: גם הון עצמי בשיעור משמותי, וגם משכורת גבוהה שתתמוך בהחזר חודשי משמעותי. שיהיה לכם במזל טוב. לא כל ברור לי למה אתם מתלבטים.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 20:11

לנצח? מדובר במשכנתא של מעל מיליון

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 20:16

ההורים צודקים. נדל"ן תמיד עולה, בורסה זה קזינו. חבל לזרוק כסף לפח, עדיף לרכוש ולהשתעבד כך שלפחות תשאר לכם קורת גג.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 20:17

הם חוסכים כרגע לפחות 13K לחודש לא כולל שכירות ולא כולל קרנות השתלמות. מה הבעיה שלהם לעמוד במשכנתא של מיליון אם זה מה שהם באמת רוצים?

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 20:27

א. זה לא היה נשמע (נקרא?) שהם באמת רוצים

ב. זה שם אותם במצב מאוד שביר במקרה שאחד מהם מפוטר

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 20:52

ממש לא רוצים משכנתא של מיליון ש"ח.

א. אף אחד לא יכול להבטיח לנו את המשכורת הזו בעתיד. (בניסוח פחות זהיר, אפשר לומר שמובטח לנו שמתישהו בעתיד יהיה שינוי דרמטי במשכורות שייאלץ חשיבה מחדש).

ב. גם אם אפשר לעמוד במשכנתא כזו, שווה לוותר על כל עצמאותינו הכלכלית בשביל זה?

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 21:53

השאלות שלך הם שאלות כבדות שאף אחד לא יכול להחליט בשבילך אני ינסה לפרוט לך את השאלות כדי שתוכל לחפש כל שאלה בפורום לפירוט:

1.מה עדיף לקנות בית או לשכור בית(קיימים לפחות 4 שרשורים שונים בנושא).

2.במקרה שהחלטתי לקנות דירה(למחיה) כיצד לחלק את הקנייה, האם כדי לקנות בית קטן ולהשתדרג עם הזמן או לקנות דירה גדולה

שמתאימה לדרישות העתידיות שלך. האם להשקיע את כל ההון או להשאיר חלק לתיק השקעות?

3.במקרה שהחלטת לשכור דירה, כיצד להשקיע את הכסף נדל"ן או שוק ההון?

4.במקרה שהחלטת להשקיע בנדל"ן כיצד לפזר את הכסף בין נכסים, איפה כדי להשקיע בארץ או בחו"ל?

5. במקרה שהחלטת להשקיע בשוק ההון...טוב על זה יש אין סוף דיונים.

נראה לי שיהיה לך יותר פשוט לחפש כל אחד מהשאלות האלה בנפרד ולהפנות שאלות שם מאשר לשאול פה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 22:01

orensp - תודה. בהחלט דרושה פה עוד חקירה אבל בכמה שעות מאז השפוסט הזה נכתב, כבר החכמתי מהתגובות.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 22:10

לדעתי, לא צריך להיות מומחה גדול כדי להבין שרכישת דירה בארץ ברמות המחיר הנוכחיות, הן להשקעה והן לצריכה, היא איוולת וזריקת כסף לפח.

אני אישית רואה שתי אפשרויות עיקריות:

1. להמתין מספר שנים לקריסת מחירי הנדל"ן בארץ כדי לרכוש דירה. המשמעות היא השקעה במסלולים סולידיים יחסית כדי שלא יהיה מצב שתרצה לרכוש את הדירה אבל בדיוק הבורסה קרסה.

2. להחליט ששוכרים דירה ומוותרים על רכישה ואז להשקיע באינדקסים, עם אחוז מניות גבוה יחסית.

לא ממליץ ולא מייעץ כמובן.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 22:16

הי, אתן את 2 הזוזים שלי:

אנחנו זוג בגילאי אמצע-סוף שלושים במצב דומה. החסכונות המצטברים שלנו עברו עבר את המליון, רובם שוכבים בעו"ש (וקצת זהב) מסיבות של רצון לרכוש דירה בזמן הקרוב. באזור בו אנו מעוניינים לקנות הדירות כ 1.8 מליון. זה ידרוש משכנתא של כ 600 אלף שניתן להחזיר תוך 10 שנים בהחזר חודשי של כ 6,000 ש"ח, שלא יקשה עלינו בכלל לאור שיעור החסכון שלנו (דומה מאוד לשלכם). כרגע אני מאוד חושש לעשות זאת, הן משום ששוק הדיור בשיא היסטורי והן משום שלהיות חייב כזה סכום כסף ולאפס אפקטיבית את כל החסכונות לא נראה לי כדאי במצב של משבר עתידי (שבוודאות יבוא, כנראה מוקדם ממאוחר).

יש לנו עוד 2-3 שנים להתלבט לפני שבתי תגיע לגיל בית ספר (שבו אני מעוניין לעוף כבר מלוד). כרגע הנטייה להשאר על מזומן ולחכות- זכור שלפעמים שימור ההון הוא טוב יותר מתשואה על ההון, במיוחד בטווחי זמן קצרים.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 22:33

[

תוכל להסביר קצת יותר על הטענה הזו?

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 22:42

בלי ציניות, תמיד שווה לגרום נחת להורים. הרבה פעמים ההורים גם מוכנים לעזור כספית לקניה. שווה לבדוק איתם, ויכול להיות שבעזרתם תוכלו לקנות את דירת החלומות שלכם גם בלי להשתעבד למשכנתא ארוכת טווח.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 22:43

במלחמה הקרובה המחירים ירדו. (או שלא... אבל אם כן, אני רוצה כתבת שער ומעמד של נביא)

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2017 23:26

אם תקחו משכנתא של 800K ל10 שנים תשלמו סהכ 100K-150K בריביות ריאליות.

לעומת זאת, אם תשלימו 2K לחודש שכירות, יצא ששילמתם בעשר שנים 240K. בערך פי שתיים.

אני לא רואה היגיון להחליט לקנות דירה זולה עכשיו ולשדרג רק בעוד עשר שנים לדירה יקרה, אלא אם כן זו ספקולציה שמחירי הדירות ירדו ריאלית באופן משמעותי, או שאתם מתכוונים להתחיל להשקיע לעשר שנים באפיק שיש בו תשואה ריאלית משמעותית.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 11:04

ולמה לא לנקוט בגישה היברידית ?

חצי (או שני שליש) הולך להון עצמי לצורך רכישת דירה להשקעה (וככה יש משהו ביד/נכנסתם לשוק/ההורים מרוצים) וחצי הולך לשוק ההון (מדדים וזה).

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 11:08

לעמוד בתשלומים של כמעט 8,000 למשך עשור זה לא קל בלשון המעטה. עשור זה לא תקופה שאתה יכול להניח לגביה שלא יהיו שינויים.

לגבי שכירות שהולך לפח, זה דיון שחוזר פה כל פעם.

מבחינתי התשואה על ההון העצמי זה מה שהולך לפח.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 11:22

זה נכון רק למי שלא מתכוון בכלל לקנות דירה ובמקום זה משקיע את הכסף במניות לטווח ארוך.

זה לא מתאים לרוב האנשים שמתכוונים בכל מקרה לקנות דירה והשאלה היא רק אם עכשיו או בעוד כמה שנים. וזה בטח לא נכון לשואלת הנוכחית שבכל מקרה רוצה לקנות דירה עכשיו והשאלה שלה היא רק האם לקנות דירה זולה או יקרה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 11:26

עדיין יש לך את השיקולים האחרים שכתבתי:

זו עדיין חתיכת התחייבות וההנחה שלי היא שמשכנתא כזו יקרה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 11:28

לא חייבים להתחייב מראש כל חודש ל8000. אפשר לקחת משכנתא מראש לעשרים שנה, לצבור חסכונות, ובהנחה שהכל הולך כראוי בעוד עשר שנים לסגור את המשכנתא מהחסכונות. אבל אני לא בטוח שזה הצעד החכם למי שיכול כרגע תיאורטית לעמוד בתשלומים של אפילו 16000 בחודש.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 11:31

בחיסכון כזה תוך 4 שנים הוא קונה את הבית במזומן. בהנחה ואין אופציות השקעה אחרות, מה רע בזה?

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 12:31

בינ

א. לא הבאת בחשבון את השכירות ש"הולך לפח"

ב. הם בכל מקרה רוצים לקנות עכשיו דירה. הם רק שואלים האם משתלם להם יותר לדחות את הקנייה של הדירה היקרה ובינתיים להתעסק עם לשכור ולהשכיר. בעיניי במצבם הכלכלי אין להם סיבה לפחד ממשכנתא. וגם פירטתי את החישוב שזה לא יוצא להם אפילו משתלם על הנייר.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 12:39

לא אמרתי שבכל מקרה אנחנו רוצים לקנות עכשיו דירה. חשבתי שאלו האפשרויות החכמות היחידות שלי.

לא לקחתי בחשבון אופציה של לגור בשכירות ולהשקיע את ההון שנצבר בשוק ההון. בצדק או שלא בצדק, נדל"ן הוא אפיק ההשקעה הראשון שקופץ לראש בימים אלו, לכן חשבתי שאולי עדיף לקנות דירה מההון שנצבר +משכנתא מינורית במקום דירת מגורים שתחייב משכנתא של מעל מיליון ש"ח.

אין לי כרגע שום תוכנית. עדיין יושב על הגדר.

הדבר היחיד שאני שוקל כרגע הוא להשרים עוד כסף מהעו"ש לתיק ההשקעות המנוהל ע"י בית ההשקעות ו/או לשנות מדיניות השקעה ולהגדיל חשיפה למניות מ5% לאזור 10%.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 12:40

רוב חברי הפורום מסכימים ששכירות לא "הולך לפח". בשכירות אתה קונה קורת גג, ברכישת דירה + משכנתא אתה קונה קורת גג ומקבל חינם אבן ריחיים על הצוואר ומשלם משכורת שמנה לפקידי הבנק. להוציא כמובן רכישת דירה לצורך השקעה במינוף סביר.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 13:30

דווקא זה הדבר היחיד שלא הייתי עושה!

יש סדר בקבלת ההחלטות. אם החלטת לחכות שנה-שנתיים ואז לקבל החלטה, הכסף לא צריך לזרום לשוק ההון. שוק ההון לא מתאים למי שבא לחנות את הכסף שלו לשנה-שנתיים.

אם נחזור להחלטה החשובה שאתה צריך לקבל, אז קבל גם את 2 הזוזים שלי: מהטקסט שכתבת אתה לא מתאים כרגע להשקעות נדל"ן או השקעות הון. לכן הייתי הולך על דירה שמתאימה לצרכיך ונעזר במשפחה לצמצום גודל המשכנתא שתדרש לקחת. אם אכן אתם חוסכים יותר מחצי משכרכם, תוכלו מהר מאוד לסגור את המשכנתא ולהתחיל לחשוב בהמשך מה עושים עם הכספים שיתחילו להצטבר. בהצלחה בכל מקרה!

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 13:38

למה זאת המסקנה המתבקשת? ואם בהמשך מחירי השכירות ירדו? אז הוא סתם שילם מחיר גבוה על דירה למגורים.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 14:15

זה נכון בדיוק באותה מידה למי שבכל מקרה הולך לקנות דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 20:57

תלוי בטווח הזמן. בטווח זמן קצר, השקעה במניות בשוק ההון לא חכמה למי שצריך הון נזיל לקניית דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 21:43

בתנאי שאתה משקיע באפיקים שתוחלת התשואה שלהם גבוהה מהתשואה שמי שמשכיר לך את הבית מרוויח על הנכס שלו.

לגבי OP זה לא המצב. ולכן הוא או:

זורק כסף לפח.

מאמין ביכולתיו לתזמן את שוק הנדל"ן. (זה לא קל כמו שנהוג לחשוב פה).

אף תשובה אינה נכונה/יושב על הגדר (כלומר א אבל עם משמעות).

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2017 22:09

אני מכיר את הטענה ולא מקבל אותה. אני משער שאתה מכיר את הטענות שלי ולכן לא אשטח אותן.

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2017 01:33

אהבתי...

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2017 07:18

אל תשכחו להוסיף אינפלציה מימי הגמרא ועד היום.

בהנחה של 3% בשנה(מופרך אני יודע) זה יוצא 9 כפול 10 בחזקת 25 זוזים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2017 08:44

0.7Et זהב (Et = 10^18 ton). יש דרכים להפוך מספרים אסטרונומיים לפחות מרשימים.

חקלאי בעולם השלישי משתכר היום את אותו סדה"ג של זוזים שחקלאי היה משתכר אז => הזוז (בכסף) שמר על ערכו.

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2017 09:19

והארי בראון לא עלה על זה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2017 09:28

הקרנות שהארי בראון ניהל החזיקו גם כסף. הן פחות מוכרות מאשר התיק הנצחי שלו, מכיוון שהן הצליחו פחות.

לאיפה ממשיכים מכאן?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן