המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2018 15:25

שלום,

מעוניין להתייעץ בנוגע למיחזור משכנתא.

המשכנתא המקורית עברה כמה גלגולים והכנסות כספים, כאשר הכנסת כספים אחרונה הייתה לפני כמה חודשים.

כרגע סכום ההחזר החודשי נמוך מאוד מהיכולת שלנו ומההחזר כפי שהיה לפני הכנסת הכספים.

תמהיל נוכחי:

405,000 ₪ פריים (P-0.7) נותרו 28 שנים

222,000 ₪ משתנה לא צמודה 3.65% נותרו 14 שנים

48,000 ₪ משתנה לא צמודה 3.55% נותרו 28 שנים

החזר חודשי נוכחי: 3300 ש"ח

הכיוון שלי כרגע הוא להחזיר סכום גבוה ככל האפשר בפרק זמן הקטן ביותר.

חשבתי על 2 חלופות:

1. להשאיר את הפריים ולמחזר את שתי המשתנות להלוואה אחת של 270,000 ש"ח בריבית קבועה צמודה לשש שנים בריבית של כ-2.5% (הריבית שאני מכוון אליה ריאלית/הגיונית?)

החזר חודשי במקרה הזה: 5400 ש"ח. החזר כולל: 759,000 ש"ח

2. להשאיר את הפריים ולמחזר את שתי המשתנות להלוואה אחת של 170,000 ש"ח בריבית קבועה צמודה לשש שנים בריבית של כ-2.5% + לקחת הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות (100,000 ש"ח לשבע שנים בריבית של פריים מינוס חצי שזה כרגע 1.1%) - החזר חודשי התחלתי במקרה הזה: 5150 ש"ח. החזר כולל: 752,000 ש"ח

יתרון של אופציה 1 - מסיים יותר מהר בשנה את החלק שמחוץ לפריים בבנק + סוג של גידור הלוואה מפני סיכון בעלייה פתאומית של ריבית הפריים.

יתרון של אופציה 2 - החזר נמוך יותר

האם כיוון המחשבה שלי נכון? מה דעתכם?

ההנחה היא למיחזור תוך בנקאי ללא מעבר לבנק אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2018 16:01

גבוהה, אבל תלוי באחוז מימון.

זה חסרון, לא יתרון.

אתה משווה תפוזים למחית תפוזים.

עלול להיות לך קנס על מחזור של המשתנות. מתי תחנת עדכון הריביות?

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2018 16:06

שווי הנכס בעת הרכישה 2.4M. יתרת משכנתא 675K.

למה? ההחזר החודשי נמוך יותר וגם ההחזר הכולל נמוך יותר בזכות הריביות הנמוכות יותר.

בדקתי ואין קנס

2021

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2018 17:31

אין כזה דבר, ממחזרים את כל המשכנתא, הכל או לא כלום.

מה יכולת ורצון ההחזר הנוכחיים שלך?

האם יש לך עוד מזומן להקטין את המשכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2018 17:32

+1

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 08:22

אז באמת גבוהה.

7000 שקל זה לא יותר נמוך, כי הרבה תלוי בפריים ובמדד. זה כנראה 0.

אבל אם תגדיל את ההחזר למקרה א', אז תוכל להגדיל את הפער בין א' וב' וכך באמת ב' ייצא יותר זול.

?

לוקחים הלוואה חדשה במסלולים רצויים שמכסה את המסלולים הלא רצויים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 08:55

אז לכמה לכוון במו"מ עם הבנק?

בבנק מזרחי-טפחות, מי שממחזר הלוואה קיימת עם כמה מסלולים, ניתן למחזר רק חלק מהמסלולים.

ככה עשיתי במחזור הקודם ולדעתי זה לא השתנה.

המטרה שלי להשאר עם מסלול הפריים בלי לגעת ורק את המשתנות לקצר לקבועה צמודה בטווח שנים קצר.

יש לי עוד כסף, אבל הוא צבוע כקרן לשעת חירום וחסכונות לילדים.

מעדיף את הסכום הזה לא להכניס כי בתחום בו אני עוסק אין בטחונות שמחר לא אהיה בבית בלי עבודה. קרה לי בעבר, קרה גם לחברים שלי.

המטרה היא כרגע להכניס פחות כסף כחד-פעמי, אלא לנצל את היכולת כרגע ולהגדיל את ההחזרים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 09:05

צמודה? 1.5-1.8%

לא רק מזרחי, כנראה בכל הבנקים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 09:06

לא עובד ככה. מחזור משכנתא = להחזיר את כל הכספים בכל המסלולים ולקחת משכנתא חדשה לגמרי לפי התקנות היום, בתנאים של היום ובאחוזי המימון היום.

זה לא מחזור, זה פירעון מוקדם חלקי של המשכנתא.

אז אין ברירה, הולכים למחזור מלא ובמקרה שלך זה יחסוך לך לא מעט כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 09:29

אם במקום מה שפרע לוקח מסלולים אחרים, אז זה כן מחזור.

(מחזרתי חלק מהמשכנתא של אמי אי שם ב2014).

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 09:42

אתה צודק ואני טעיתי, אפשר לעשות כזה דבר בתנאים מסוימים אבל זה מגביל אותך אך ורק לבנק שממנו לקחת את המשכנתא, כיוון שאתה לקוח שבוי והם יודעים את זה אתה תקבל תנאים פחות טובים מאשר במחזור מלא.

צריך לבדוק כדאיות של מחזור חלקי באותו הבנק, מחזור מלא באותו הבנק ומלא בבנק אחר.

זה מה שאני הייתי עושה, בהנחה של מחזור מלא:

בהנחה שנזיל פודה את הקה"ש ומחזיר חלק מהמשכנתא, את השאר:

1/3 משכנתא של ~30 שנים פריים (תלוי בגיל הלווה)

1/3 משתנה כל 5 לכמה שפחות זמן

1/3 קל"צ לכמה שפחות זמן

אופציה 2 - מחזור חלקי פנימי:

בהנחה שנזיל פודה את הקה"ש ומחזיר קודם כל את המסלול של ה48K, אם נשאר כסף מחזיר חלק מהמשתנה כל 5 עם ה222K ואת המסלול הזה עושה מחזור פנימי ומקצר תקופה למינימום האפשרי תוך שיפור משמעותי בריבית כמובן.

במחשבה שנייה בגלל מרכיב הפריים הגבוה הקיים כנראה שאופציה 2 היא הטובה ביותר.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 09:49

מה היתרון לפדות קרן השתלמות ולהכניס למשכנתא על-פני קיצור טווח המשכנתא בשנים?

אולי עדיף בכלל לקחת הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות בריבית של P-0.5?

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 09:52

עדיף גם וגם!

לא ממש, כי אתה לא תנצל ככה את כל הקרן, סתם תשלם דמי ניהול על כל הקרן כולל החלק שלקחת בתור הלוואה וגם תשלם ריבית על ההלוואה משם, עדיף לפדות אותה וזהו.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 10:24

...בבנק אחר.

באותו הבנק כנראה עדיין תקבל תנאים פחות טובים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 11:30

אבל בפדיון הוא מאבד באופן בלתי הפיך את הטבת המס של קרן השתלמות. אתה לא חושב שמשתלם לקחת הלוואה בתנאי קרן השתלמות על רוב הסכום על מנת לשמר את ההטבה לאורך זמן (סוג של מינוף, אם תרצה)?

נכון, תנאי משכנתא פחות אטרקטיביים על מנת למנף את הכסף לקרן השתלמות, אבל אם הבחירה היא בין לפדות ולאבד את ההטבה או לקחת הלוואה על רוב הסכום (והרי אי אפשר גם וגם) - אתה בטוח ששווה לפדות?

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 12:06

אם הוא רוצה למנף אז כן בכיף, אבל אם הוא רוצה למנף אז למה להקטין את המשכנתא???

בהתחשב בזה שיש גם דמי ניהול על הקה"ש, חד משמעית כן.

זה גם מה שאני עשיתי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 12:19

אני לא רוצה למנף אבל הכסף הזה מבחינתי הוא חיסכון לטווח ארוך ואני לא אשלם עליו מס רווחי הון.

כל כסף שאני אחסוך במקום אחר אני מאבד את הטבת המס הזו וחבל.

מעדיף לשלם את ה-0.35% דמי ניהול האלו.

ונניח ואעשה את זה באותו בנק. מה התנאים שעליי לצפות להלוואה בסדר-גודל הזה לטווח של כ-6 שנים?

ככה אני גם עושה בדיוק את

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 12:32

זה לא משנה. עיקר החסכון בא מקיצור התקופה ל6 שנים. אם תקבל 1.8% או 2.2% זה בטל בשישים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 13:00

ממש לא נכון, גם בהחזר משכנתא יש לך הטבת מס עוד יותר טובה: פטור ממס ופטור מדמי ניהול.

לא.

אמת. באופן כללי הריביות לטווחים כאלה הם מאד אטרקטיביים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 13:33

לא חובה למחזר את כל המסלולים. אפשר למחזר רק מסלול אחד.

אתה יכול לקבל 2.5% ל5 שנים קבוע לא צמוד.

אני נגד לפתוח את קרן ההשתלמות, עדיף לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות מכמה סיבות:

1. אתה לא מאבד את הטבת המס.

2. הריבית על ההלוואה מאוד טובה.

3. הכסף שלך ממשיך לעשות כסף בקרן ההשתלמות בתקופת ההלוואה.

אם אתם נבהלים מהמינוף אז תשנה את מסלול קרן ההשתלמות להכי סולידי שיש, עדיין התשואה שלך תהיה גבוהה מהריבית על ההלוואה.

ועוד משהו כל מיחזור של מסלול עולה 500 שקל דמי פתיחת תיק, הלוואה של 50 אלף עדיף לפרוע מאשר למחזר.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 13:59

כלומר, המשכנתא זולה יותר

אבל בהחזר משכנתא באמצעות הלוואה מקרה"ש, יש גם "פטור ממס ומדמי ניהול" על המשכנתא שמוחזרת, וגם פטור ממס על הכסף שבקרה"ש?

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:01

אבל תשלם עלות מימון + דמי ניהול וזה בעצם למנף את הכסף אז עוד הפעם אם המטרה היא למנף כסף צריך להגדיל משכנתא ולא להקטין אותה, משכנתא זו ההלוואה הזולה ביותר בנמצא.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:02

זולה יותר מהלוואה על קרה"ש?

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:07

בדרך כלל כן, רק תשווה את אותו המסלול.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:09

אבל אי אפשר לקחת עוד כסף באותו מסלול.

עדיף פריים מינוס חצי אחוז מאשר 3% כשמדובר ב5 שנים

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:13

זה לא פריים מינוס חצי, זה פריים מינוס חצי+דמי ניהול.

וזה גם לא יהיה 3% ל5 שנים, זה יהיה הרבה פחות מזה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:16

2.5% ל5 שנים קבוע לא צמוד.

עדיין עדיף פריים מינוס חצי אחוז.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:20

לדעתי לא.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:24

גם אם עוד שנתיים ריבית הפריים תהיה 3% , הוא ישלם 2.5% כמו במסלול המשכנתא (לא סביר שזה יקרה תוך שנתיים)

הזמן המשמעותי הוא בהתחלה כשהוא חייב את מלוא הסכום.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:32

השוואה שלך אינה נכונה כי במינוף קה"ש הוא יכול לקחת 80% בעוד אם הוא פודה אותה הוא מקבל 100%, בנוסף כבר פעם שלישית שאני אומר לך שיש גם דמי ניהול, בהנחה של 0.35% (שזה זול מאד אגב) אז אם הוא משלם פריים מינוס חצי על ההלוואה והפריים עולה ל3% אז עלות האמיתית של ההלוואה היא 2.85%.

אז החיסכון אם יהיה (מה שלא בטוח) יהיה אפסי בכל מקרה.

בהנחה שהשואל אינו מעוניין להיות ממונף אני הייתי פשוט פודה את כל הקרן ומשלם את המשכנתא, אם השואל כן מעוניין להיות ממונף (מה שהוא לא) אז למה להחזיר את המשכנתא?!? הרי זה מינוף זול מאד מאד.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:39

אתה שוכח שהכסף שלו ממשיך לעשות תשואה. תשואה ממוצעת של 5% אולי 7% אולי 3%. לא חשוב כמה אבל אתה מתעלם מזה

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:46

לא מתעלם, התשואה תלויה במסלול ורמת הסיכון, בשביל הפרש אחוזים כה קטן או אפילו שלילי לא הייתי טורח להתמנף.

אם השואל ב100% מנייתי בקה"ש אולי הייתי שוקל זאת.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:47

@אורי ג. דוגמה של 100 אלף בקרן השתלמות.

אופציה 1: להשאיר את הכסף ולקחת הלוואה של 80% על חשבון הקרן.

80 אלף שח בריבית ממוצעת של 2% (נניח) זה 1600 שח לשנה. בינתיים 100 אלף שח צוברים 4% בשנה תשואה עם דמי ניהול של 0.4% זה רווח של 3600 שח. עוד תשלום ריבית של2.5% על 20 אלף שח (ההפרש בין פדיון קרן ולקיחת הלוואה) זה 500 שח בשנה. סהכ רווח של 1500 בשנה.

אופציה 2: פדיון הקרן והחזר ההלוואה. אין רווח ואין ריבית.

אופציה 1 עדיפה. בנוסף יש הטבה של פטור ממס על רווחי הון עתידיים, הרי בעתיד כשהוא ירצה לחסוך כבר לא תהיה לו אופציה של קרן השתלמות.

דרך אגב, אני עשיתי בדיוק את זה לפני חודשיים (הלוואה ופירעון משכנתא)

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 14:55

השוואה לא נכונה בעליל כי באופציה 1 הוא הרבה יותר ממונף בשביל 1,500 ש"ח בשנה וזה יפה מאד שאתה מניח שהתשואה היא 4% בשנה, אולי היא תהיה מינוס 4% בשנה ב10 שנים הקרובות? מה אז תהיה התשואה שלו?

טעות. איך שפודים את הקרן פותחים אחת חדשה.

שאל את עצמך שאלה כזו:

האם היית לוקח הלוואה מהבנק בריבית של 2.5% כדי להשקיע בסיכון בינוני+ בתשואה של 4%?

שאלה אחרת:

אם היה לך אפשרות להשקיע בפק"מ ללא סיכון ל5 שנים בתשואה של 2.5% או ל5 שנים בתשואה של אולי 4% אבל בסיכון בינוני+, מה היית בוחר?

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 15:05

השואל ב-100% מנייתי כבר מספר שנים :-)

תשואה שנתית ממוצעת של 7% בקירוב בשנים האחרונות

אלו דמי הניהול הנוכחיים שלי. הושגו באמצעות מו"מ קשוח

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 15:08

@יוסי מערוף

אז אם אתה רוצה להתמנף למה לסגור את המשכנתא? אא"כ הפטור החלקי ממס בקה"ש זה מה שמעביר לך את את רעיון המינוף לכדאי אני לא מבין אותך.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 15:18

@אורי ג. אסביר

אני רוצה לסגור את המשכנתא בהקדם האפשרי (השאיפה תוך 10 שנים לכל היותר)

כרגע החלק שמטריד אותי במשכנתא הוא החלק של המשתנות.

חשבתי למחזר רק את המשתנות לקבועה צמודה לשש שנים כך שההחזר שלי יהיה כזה שאוכל לעמוד בו בשנים הקרובות עד לסגירת הקבועה.

ואז לשקול מחזור/קיצור של הפריים או לחילופין לחסוך באגרסיביות את הסכום שנותר ביד ופעם בשנה להכניס כסף לפריים.

בצורה הזו לדעתי יש סיכוי לא רע שאסיים את המשכנתא לפני תום ה-10 שנים.

הרעיון לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות נבע משילוב של ריבית אטרקטיבית, דמי ניהול נמוכים וקרן נושאת תשואה חיובית מאוד בשנים האחרונות.

אם אתה רוצה לקרוא לזה 'מינוף' - אז סבבה :-)

אם אקבל מהבנק ריבית של כ-2% על הקבועה הצמודה אז לא שווה לי לקחת את ההלוואה מקרן ההשתלמות (ריבית של 1.1%) במחיר של שנה נוספת.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 15:47

אני לא קורה לזה מינוף, פר הגדרה זה מינוף, גם כיום בלי קשר אתה ממונף...

זה כבר תאלץ לבדוק איתם על צמודים לטווחים קצרים היום יש ריביות מאד נמוכות.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 15:54

אבל הוא לא לוקח הלוואה של 2.5% כדי להשקיע ב4% בסיכון בינוני. זה רק החלק של ה20 אלף שח. כל ה80 אלף האחרים הם בריבית שהיא היום 1.1% (תמיד אפשר להתחרט ולמשוך את קרן ההשתלמות אם הריבית עולה וזה לא משתלם) והוא יכול לבחור מסלול סולידי שייתן לו 3% בלי בעיה וזה יותר מ1.1%.

לגבי תשואה של מינוס 4% במשך 10 שנים. אם זו דעתך אז כל הרעיון של המשקיעה ו ERE לא ניתן ליישום. וגם בלי הלוואות עדיף לא להשקיע כלום.

וכן ברור שהוא פותח קרן השתלמות חדשה אבל ה100 אלף כבר לא יהיו בקרן השתלמות ולא יהיו פטורים ממס

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 16:02

עייפתי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 16:07

חח כן. נסכים לא להסכים

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2018 16:12

תודה על כל החומר למחשבה.

מיחזור המשכנתא

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן