דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות

🕒 פורסם בתאריך: 29/09/2018 15:47

הריביות נראות טובות אבל בזמן האחרון אני פחות עוקב, ניתן לבדוק בפורום המשכנתאות של תפוז, הוא יתן אינדקציה טובה.



התמהיל עצמו פחות טוב לדעתי



1. איזה אחוז ההחזר החודשי מסך ההכנסה הפנויה?



2. האם יש כספים נזילים שישתחררו בעתיד לטובת סילוק המסלול המשתנה כל 5?



3. 2/3 מהתמהיל הוא בריבית משתנה, האם עשיתם סימולציה של עליית ריבית והשפעה על התשלום החודשי?



4. התמהיל הסטנדרטי שממולץ הוא:

1/3 פריים לתקופה של 25 שנים (ההבדל בהחזר החודשי בין 25 ל30 הוא כבר זניח).

סכום שיהיה נזיל בעוד 5 שנים ממקורות שונים כגון קרן השתלמות - ריבית משתנה כל 5 שנים ל25 שנים.

כל מה שנשאר - ריבית קבועה לא צמודה לתקופה הכי קצרה שאפשרית מבנת ההחזר החודשי בהתחשב בעליית ריבית עתידית במסלולים המשתנים.



השאיפה להתחיל מצב שההחזר החודשי יהיה כ - 20 עד 25 אחוז מההכנסה הפנויה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/09/2018 16:45

השליש הזה יכול להיות מפלצתי עוד כמה שנים...

🕒 פורסם בתאריך: 29/09/2018 22:49

לגבי השליש הבעייתי (משתנה כל 5 שנים), אנחנו חושבים להקטין את חלקו במחזור בעוד חמש שנים. יש כספים שישתחררו מקרנות השתלמות אבל מעדיפים להשאיר אותם בגלל הטבות המס. אם המדד / הריבית יעלו באופן משמעותי אז נשקול לסגור בעוד 5 שנים אתה חלק עם הכספים המושקעים בקרנות השתלמות. אם לא אז בעוד 10.



עם סימולציות של אחוז עליית מדד הוא עדיין משתלם על פני חלופה אחרת של משתנה כל 5 שנים לא צמודה.



לגבי השאלות, בערך 25 אחוז מסך ההכנסה.



עשינו סימולציות של עליית ריבית, מה גם שהחלק של הפריים ניתן לסגירה במידה והריבית תעלה באופן משמעותי מעל האלטרנטיבה של הקל"צ.



שוקל בכל זאת להקטין את ה5 שנים משתנה צמודה ולהוסיף מסלול נוסף של קל"צ. צריך לראות מול הבנק שהריבית על החלק הנוסף שהוא קל"צ תהיה כמו הקודם ואז זה כמובן ישתלם

🕒 פורסם בתאריך: 29/09/2018 23:48

תמהיל והצעה טובים.



תשקול להאריך את הפריים ולקצר את המשתנה כל 5 או הקל"צ במקום.

בעייתי, זה יעלה לך את הריבית של הקל"צ.

🕒 פורסם בתאריך: 30/09/2018 01:07

בעוד 5 שנים תנסה להקטין את מסלול,ה 5 שנין ולהגדיל את נתח הפריים, כך גם תשאר עם הסכומים בקהש שיוכלו לגדול

🕒 פורסם בתאריך: 30/09/2018 07:05

א. לשנה נכון?



ב. וכמה זה נקודת האיזון?

🕒 פורסם בתאריך: 30/09/2018 08:36

לא נשמע לי הגיוני...



כמה ביקשו על משתנה לא צמודה?

🕒 פורסם בתאריך: 30/09/2018 10:04

התחלתי עם משתנה לא צמודה ואחרי שזה ירד לכל הפחות ל 4 אחוז (התחיל מ 4.6) אז הבנתי שאולי כדאי לשקול צמודה ולהסתכן שבחמש שנים הקרובות זה עדיין משתלם.



א. כן



ב. בערך 1.3 אחוז (בהנחה של 4 אחוז לא צמוד משתנה כל 5 שנים)

🕒 פורסם בתאריך: 30/09/2018 11:12

הייתי בודק מול הבנק מה הריבית שהוא יתן לך על קל"צ ל 15 שנים במקום המשתנה כל 5 - אם זה עד 3.5% כולל הייתי לוקח את זה בשתי ידיים.



לשלם אחוז בשנה על כ - 400K בשביל לקבל שקט נפשי ,החזר חודשי יציב וביטול ההצמדה למדד נשמעת לי כמו עיסקה מנצחת.



שים לב שבריביות של היום הסיכוי לעמלת פרעון מוקדם במסלול הקל"צ הוא מזערי.



הבנק לוקח עמלת פרעון מוקדם רק במקרה ששיעור הריבית שהוא יכול לקבל בעת הפירעון (מלקוח חדש) פחות טוב משיעור הריבית ששולם בהלוואה המקורית.



כלומר בפועל גם את הקל"צ אתה יכול להחזיר בכל רגע נתון.

🕒 פורסם בתאריך: 04/10/2018 11:17

תמהיל לא טוב לדעתי.



אתה תקבל על קל"צ כנראה 3% אם תבטל את המשתנה.



לדעתי, זה עדיין משתלם שבעתיים.