🕒 פורסם בתאריך: 13/11/2018 22:31
ברצוני לשמוע ולקבל נקודות ראייה נוספת על מנת לקבל החלטה בנוגע לאפשרויות ההשקעה שלנו
מעט רקע:
אני תושב ארה"ב שחי ועובד בארה"ב לאחרונה רכשתי בית למגורים באזור בוסטון. על מנת לממן את הרכישה נלקחה משכנתא בריבית קבועה של 3.75% למשך 15 שנה ( החזר של 1:1.3).
יש לי דירה בישראל ללא משכנתא שמייצרת תזרים שנתי של כ 6000 דולר .
יש ברשותי תיק השקעות (100% מניות) שמבוצעות בו הפקדות אחת לרבעון של כ 3000 דולר ובנוסף אני מחזיק בקרן חירום למחייה של חצי שנה.
לאחר רקע זה אשתף אתכם בהתלבטויות ההשקעה שלי:
1. ניתן לבצע pre-payment למשכנתא ולקצר את תקופת המשכנתא ובכך להוזיל את עלות המימון, למשל תשלום של 6000 דולר בשנה(תזרים שנתי מהדירה) יקצר את המשכנתא ב-4 שנים ועלות המשכנתא תהיה 1:1.22.
2. תשלום של 12,000 דולר בשנה לכיסוי המשכנתא (והמשך הפקדה לתיק ההשקעות בסכום שנתי של 6000 דולר).
סיום המשכנתא בשנה ה 9 עם עלות מימון של 1:1.17.
3. תשלום 18,000 דולר בשנה לכיסוי המשכנתא (12,0000 שהיו אמורים להיות מושקעים בתיק המניות פלוס 6000 דולר מתזרים הדירה בישראל) וסיום המשכנתא בשנה ה-7 עם עלות מימון של 1:1.14.
הערה: התשואה התיאורטית שניתן לקבל מהבית במידה והוא יושכר היא 4.5% (לפי 11 חודשי מחייה כולל מיסים, ביטוחים, ודמי ועד HOA).
4. הישארות במשכנתא המקורית והמשך תוכנית ההשקעה הקיימת (הפקדה רבעונית לתיק ההשקעות).
5. מינוף דירת המגורים בישראל בסדר גודל של כ-100,000 דולר לרכישת נכס מניב בארה"ב (נבדקו מספר אופציות בינהם Rochester, Pittsburgh, Massachusetts) על מנת לייצר תזרים גבוה יותר משני הנכסים ובעזרת התזרים שייתקבל לכסות את המשכנתא על דירת המגורים.
יש לציין שמכיוון ואני מתגורר בארב"ה ומגיש מיסים בארה"ב אני זכאי לבצע הפחתה (deduction ) מחבות המס שלי כתוצאה מתשלומי ריבית ו property taxes ( ייתכן ועדיף לקחת standard deduction על פני itemization, אבל אוכל לדעת כאשר אני אגיש את המיסים השנה).
אשמח לשמוע את דעתכם
תודה
מעט רקע:
אני תושב ארה"ב שחי ועובד בארה"ב לאחרונה רכשתי בית למגורים באזור בוסטון. על מנת לממן את הרכישה נלקחה משכנתא בריבית קבועה של 3.75% למשך 15 שנה ( החזר של 1:1.3).
יש לי דירה בישראל ללא משכנתא שמייצרת תזרים שנתי של כ 6000 דולר .
יש ברשותי תיק השקעות (100% מניות) שמבוצעות בו הפקדות אחת לרבעון של כ 3000 דולר ובנוסף אני מחזיק בקרן חירום למחייה של חצי שנה.
לאחר רקע זה אשתף אתכם בהתלבטויות ההשקעה שלי:
1. ניתן לבצע pre-payment למשכנתא ולקצר את תקופת המשכנתא ובכך להוזיל את עלות המימון, למשל תשלום של 6000 דולר בשנה(תזרים שנתי מהדירה) יקצר את המשכנתא ב-4 שנים ועלות המשכנתא תהיה 1:1.22.
2. תשלום של 12,000 דולר בשנה לכיסוי המשכנתא (והמשך הפקדה לתיק ההשקעות בסכום שנתי של 6000 דולר).
סיום המשכנתא בשנה ה 9 עם עלות מימון של 1:1.17.
3. תשלום 18,000 דולר בשנה לכיסוי המשכנתא (12,0000 שהיו אמורים להיות מושקעים בתיק המניות פלוס 6000 דולר מתזרים הדירה בישראל) וסיום המשכנתא בשנה ה-7 עם עלות מימון של 1:1.14.
הערה: התשואה התיאורטית שניתן לקבל מהבית במידה והוא יושכר היא 4.5% (לפי 11 חודשי מחייה כולל מיסים, ביטוחים, ודמי ועד HOA).
4. הישארות במשכנתא המקורית והמשך תוכנית ההשקעה הקיימת (הפקדה רבעונית לתיק ההשקעות).
5. מינוף דירת המגורים בישראל בסדר גודל של כ-100,000 דולר לרכישת נכס מניב בארה"ב (נבדקו מספר אופציות בינהם Rochester, Pittsburgh, Massachusetts) על מנת לייצר תזרים גבוה יותר משני הנכסים ובעזרת התזרים שייתקבל לכסות את המשכנתא על דירת המגורים.
יש לציין שמכיוון ואני מתגורר בארב"ה ומגיש מיסים בארה"ב אני זכאי לבצע הפחתה (deduction ) מחבות המס שלי כתוצאה מתשלומי ריבית ו property taxes ( ייתכן ועדיף לקחת standard deduction על פני itemization, אבל אוכל לדעת כאשר אני אגיש את המיסים השנה).
אשמח לשמוע את דעתכם
תודה