הרשמה למחיר למשתכן

🕒 פורסם בתאריך: 28/04/2019 18:06

א. תירשם כי זה לא עולה כסף (טוב נו יש עלות חד פעמית של כ200 ש"ח לא רציני ביחס להטבה שאפשר לקבל אם תזכה במקום טוב באזור המרכז ועם הנחה של 35% + ותחליט לממש את הזכייה ).



חשוב שתירשם כדי להיכנס לסדרת זוכים שיש לה זכות לבחור ראשונה לפי הפז"מ בהגרלות. בין ההרשמה לזכייה ולבחירת הדירה לוקח שנה שנתיים.



במקסימום תחליט לא לרכוש הפסדת 200 ש"ח.



ב. שים לה יש אחוז מטורף של זוכים שביטלו את הזכייה שלהם ויש לכך לא מעט סיבות. הסיבה אולי הכי מרכזית היא חוסר שיעורי בית שעשו הנרשמים לפני שנרשמו להגרלות (נרשמו למקומות שלא מתאימים להם מבחינת מיקום גאוגרפי או נרשמו לדירות במחיר שלא מתאים לגובה ההון העצמי/יכולת ההחזר).



מסקנה להירשם להגרלות לאחר מחשבה מעמיקה ועשיית שיעורי בית.

🕒 פורסם בתאריך: 28/04/2019 18:14

אין כזה דבר.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 09:15

יש כזה דבר

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 09:20

הצג ראיות לטענה הזו.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 09:23

בעבר היה גם יותר, היום כבר אין נראה לי.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 09:31

כיום אני לא מכיר כזו הנחה בשום פרויקט.



אולי 25% וגם זה כשאתה משלם סכום די נכבד מראש שלוש שנים לפני כניסה לפרויקט.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 18:35

כדי שאוכיח לך את הטענה שלי אני נותן לך אתגר קטן שידרוש מימך כמה דקות.



תבדוק באתר של רשות המסים ובאתר מדל"ן בכמה כסף נרכשו דירות 3 חדרים חדשות בראש העין בשנתיים האחרונות (לא במחיר למשתכן!) או אפילו דירות שנבנו ב 10 שנים האחרונות.



תגיד לי לפי הנ"ל מה שווי שוק לדירת 80 מטר + מרפסת 12 מ"ר+ חניה ומחסן 6 מ"ר בבניין חדש עם מעלית ואז אוכיח לך שמדובר בהנחה של 35% +.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 19:14

מעריך שבסביבות 1.3M-1.2M

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 06:31

מחיר ממוצע בשכונת פסגות אפק לדירת 3 חדרים 1.5-1.55 מ' ש"ח כך נאמר לי ע"י מספר אנשים שעוסקים בנדל"ן בעיר.



שמאים מ2 בנקים שןנים העריכו את הדירות ב1.4 (הבנקים נוטים לתת הערכת שמאי לדירות של מחיר למשתכן במחיר נמוך ממחיר שוק).



במחיר למשתכן נמכרו דירות ב-770 אש"ח ואחרי המדד 810-830.



תעשה לבד את התחשיב מדובר בהנחה עצומה (גם בהערכה שלך שהיא נמוכה יש הנחה של יותר מ35%)

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 06:40

לא.



אתה משווה דירה לדירה על נייר שבכל עיסקה היא נמוכה בהרבה מדירה מוכנה (לעיתים אף ב30%) בלי שום קשר למחיר למשתכן.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 07:08

הערכ



הערכת שמאי של הבנק לקחה בחשבון שמדובר בדירה שלא בנויה עדיין (אגב זה לא בדיוק על הנייר בהתחשב בכך שבחלק מהדירות הדיירים מקבלים מפתח עוד 5 חודשים וכל הקומות כבר נבנו)

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 07:14

מתי חתמת על חוזה?

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 07:22

סלח לי אבל אתה מדבר שטויות, לפי מה שאתה אומר אם דירה בפתח תקווה באם המושבות חדשה עולה 2.3 אז בפריסייל תרכוש אותה ב1.6 ?



בפסגות דירות 4 חדרים נמכרו בפריסייל ב1.65 ונמכרו אח"כ כשהיו מוכנות 1.75 (100,000 ש"ח הנחה).



אין לי כוח להתווכח אתך על עובדות, העובדה היא שגם לפי הערכות שמאי הזהירות של הבנקים יש מעל 40% הנחה ממחיר שוק לדירה כזאת זאת עובדה,



העובדה שמקבלים מפתח עוד 5 חודשים לדירה ששולם עליה 820 והיא שווה בשוק מעל 1.35 זאת עובדה.



לא נשמע לך אתה מוזמן לרכוש בשוק החופשי.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 07:59

אתה פשוט טועה.



ואין טעם להתעצבן. לא אמרתי שעשית עיסקה גרועה או שאין הנחה. כל מה שאמרתי זה שאין הנחה של 35%.



ועדיין לא ענית מתי חתמת על חוזה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 08:06

אתה מתחיל בתגובה הראשונה שלך באמירה נחרצת "אין כזה דבר הנחות מעל 35%" לפני שבדקת ולפני ששמעת את מה שיש לצד השני להגיב וזה בדר"כ מסוג האמירות שמתאימות לאנשים יהירים או לטרולים שמחפשים תשומת לב. אם היית רושם למשל שלדעתך אין הנחות מעל 35% זה היה קצת יותר מכבד את הדיון.



לשאלתך, חתמנו על חוזה לפני חודשיים

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 08:14

אני ארשה לעצמי להגיב, בתור מישהו יחסית ותיק בפורום.

@cypriano de rore הוא הכי רחוק מטרול שקיים.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 08:37

אני עדיין משוכנע שאין כזה דבר. כפי ש @אורי ג. כבר אמר - אולי היו כאלו בעבר. הנתונים שהבאת לא שיכנעו אותי כי אני ראיתי נתונים שונים (במקומות שאתה עצמך ביקשת שאבדוק בהם).



תודה @FIYaacov !

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 09:44

אני לא יודע מה יש היום כי מאז הזכייה והרכישה זה פחות מעניין אותי אבל בעבר היו הנחות מעל 35% והבאתי לך דוגמה ממני עם מספרים לבסס את הטענה שלי.



(אתה מוזמן לבוא לפרטי אני מוכן להראות לך את החוזה שבו יש את מחיר הרכישה ומועד המסירה וכן הערכות שמאי לשווי השוק של הדירה).



בזמנו עשיתי שיעורי בית מאוד רציניים כשהמטרה שלי הייתה להשתתף רק בהגרלות באזור המרכז ורק במקומות שיש בהם הנחה שמעל 30% ממחיר השוק.



אני זוכר למשל שהיו הגרלות לדירות באזור בית דגן עם הנחה של 45% ממחיר השוק ומצד שני היו הגרלות עם הנחה של 17% (וגם כאלה שבשקלול כל הנתונים לא משקפים הנחה כלל).



אני יכול להגיד לך ששוחחתי שלא לציטוט עם בכיר בחברה של הקבלן בפרויקט שלנו (אחד מחברות הקבלן הגדולות בארץ) הוא אמר לי שבהגרלות הראשונות של מחיר למשתכן חלק מהקבלנים הציעו מחיר נמוך מידיי כדי לזכות במכרזים של משרד השיכון גם בגלל שהם לא ידעו להעריך נכון ולתמחר נכון את הפרויקט שהיה חדש ולא מוכר ובנוסף בהגרלות החדשות משרד השיכון הוסיף הגבלות על הקבלנים (כמו למשל הגבלת משך זמן הצמדת מדד תשומות שהיה בעבר מיום זכיית הקבלן במכרז והיום הוא מיום זכיית הקונה).



זאת הסיבה שבהתחלה היו קבלנים שזכו עם הצעות של 10,000 ש"ח למ"ר בראשון לציון, בית דגן (9000) , ראש העין (8000 ש"ח למ"ר) ואילו היום ראיתי שהזכיות של הקבלנים הם 15900 ש"ח למ"ר (פ"ת), 12,800 אור יהודה וכו'.



ולמרות כל זאת אני עדיין מאמין שיש פה ושם מציאות נדירות שאפשר למצוא מחירים שמשקפים הנחה של 30% ויותר. ראיתי למשל שיש עכשיו הגרלות על דירות בבני ברק (עיר יקרה ומבוקשת מאוד) במחיר של 11,500 ש"ח למ"ר, בחיפוש פשוט בגוגל ראיתי שמחיר ממוצע למ"ר בעיר בני ברק הוא 24000 ש"ח, שווה לבדוק.



* חשוב לזכור גם שבמחיר למשתכן מרפסת מתומחרת לפי 30% מהמחיר למטר שבו זכה הקבלן ומחסן 40%.



כלומר נניח זכית בדירת 3 חדרים 80 מ"ר ומרפסות 55 מ"ר (ויש הרבה דירות כאלה בפרויקט שלנו) במחיר של 8000 ש"ח למ"ר אתה תשלם על דירה שהגודל הכולל שלה הוא מעל 130 מ"ר פחות ממיליון ש"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 09:45

גם עם כל העניין של שכירות במקביל ומדד בנייה וכו' שאוכל בהטבה?

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 09:51

לא טענתי לרגע שאתה משקר. אני מאמין לך לחלוטין בנוגע למחירים ולהערכת השמאי. לי המחיר שאמרת נשמע משונה בהתחשב בנתונים שראיתי. דירה על נייר במחירים האלו אכן נמכרת בכמה מאות אלפים פחות (באזור ה200-300).



אם באמת עשית עיסקה של רכישת נכס במחיר של יותר מ35% מתחת למחיר השוק אז אני ממש שמח בשבילך (בלי קשר אני שמח בשבילך שרכשת דירה ואתה מרוצה :) ).



אגב, מה האינטרס של הקבלן למכור במחיר כל כך נמוך?

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 11:04

עד ליוזמה של כחלון המכרזים על הקרקעות היו בשיטה שבה הקבלן שהציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע הוא הזוכה.



מכיוון שכך קבלנים הציעו מחירים גבוהים והעלות הייתה מתגלגלת בסופו של דבר על הרוכש.



במחיר למשתכן עושים מכרז הפוך וקובעים מחיר מקסימלי עבור הקרקע שנמוך ב-20% ממחיר השוק, במכרז זוכה הקבלן שמציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר עבור הדירה לצרכן הסופי. בתמורה לכך המדינה נותנת לקבן 120 אש"ח על כל דירה ובנוסף הקבלן יודע שהוא חוסך עלויות שיווק ופרסום מכיוון שיש לו קהל שבוי שירכוש ככל הנראה את כל הדירות ממנו.



מה האינטרס של הקבלן? כבר מספר שנים שכל הקרקעות של המדינה שלא מוחזקות בידיים פרטיות משווקות אך ורק במסגרת מחיר למשתכן, קבלנים נאלצים להיכנס לתוכנית כדי שיהיה להם פעילות (במיוחד על רקע הקיפאון בנדלן בשנים האחרונות), ברגע שנכנסו הם מתמודדים עם קבלנים נוספים שמציעים מחירים נמוכים כדי לזכות במכרז תוסיף את ההטבה מהמדינה ואת החיסכון בעלויות השיווק וזאת הסיבה להנחה.



* למרות כל מה שרשום בשרשור עדיין יש המון בעיות ובאגים בתוכנית ויש המון מכרזים והגרלות שלא שווים את ההנחה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 11:55

בהמשך לדברייך על העיסקה הספציפית שלך



מבלי להתווכח אם קיימות הנחות גבוהות כאילו או לא



מה שחשוב, ובאמת מה שחשוב שאתה באמת תמכור במחיר השוק, אבל אני מניח שאתה יודע שהוא לא יהיה מחיר השוק היום אלא מחיר השוק במכירה ואני מניח שאתה יודע שבאיזור ראש העין קנו הרבה משקיעים דירות ושוק היד השניה הולך לחגוג שם בעוד מספר שנים



מה דעתך על המחיר בעוד 5 \ 10 שנים באזור הספציפי שקנית?

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 13:50

א. אין לי מושג זה בערך כמו לחזות מה יהיה המצב בבורסה בעוד 10 שנים וכידוע הנבואה ניתנה לשוטים.



ב. למרות זאת ארשום לך מה אני חושב לפי דעתי ולפי מומחים בנדל"ן שאתם שוחחתי ורובם הסכימו איתי (יכול להיות סתם כי לא היה להם נעים ממני..)



- מי שרכש דירות 4-5 חדרים יהיה בבעיה בטווח הבינוני וזאת מכיוון שרוב מוחלט של הדירות בשכונה הם בגודל 4-5 חדרים ואז יכול להיווצר מצב שיהיו מאות ואולי אלפי אנשים שיוכלו למכור את הדירה שלהם או להשכיר אותה בפרק זמן זה ולכן התחרות תהיה קשה. לעומת זאת מי שרכש דירות בקצוות כלומר 3 חדרים או דירות יקרות (פנטהאוז, דירות גן) יתמודד עם כמות קטנה מאוד של מתחרים ולכן בהם התחרות פחות תפגע בהם. (יש בערך 200 דירות 3 חדרים מתוך עשרות אלפי הדירות שצפויות להיבנות בכל השכונה ובכל בניין יש רק פנטהאוז ודירת גן אחת).



נכון שיש יותר ביקוש לדירות 4-5 מאשר לדירות גן ו-3 חדרים אבל ביחסי ביקוש והיצע היחס יהיה לדעתי טוב לאין ערוך בהשוואה לדירות 4-5.



קח גם בחשבון שאחרי 10 שנים יהיו חלק מהאנשים בשכונה שירצו להישתדרג בחיים (כמו כל ישראלי ממוצע), איך משדרגים? עוברים לדירת גן או פנטהאוז.



מספיק שבכל בניין של 20 קומות עם 100 דיירים יהיו 5 משפחות שירצו לעובר לדירת גן/פנטהאוז בתוך השכונה ותבין לבד איך בעלי הדירות הנ"ל יזכו בביקוש ער לדירות שלהם.



ומה עם דירות 3 חדרים ? זוגות עם ילד אחד וגרושים וסולידיים כמונו ישמחו לגלות שיש אופציה לשלם הרבה פחות על דירה קטנה יותר עם ארנונה נמוכה יותר (אזור עם ארנונה מפלצתית)



בטווח הארוך - בגלל המיקום , הנופים ואיכות האוכלוסיה שהגיעה לשכונה (זוגות צעירים ממעמד הביניים ) והאישור לבניית רכבת קלה אני חושב שיש לעיר הזאת פוטנציאל להיות נחשבת לא פחות משכונת אם המושבות שנמצאת 5 ק"מ בקו אווירי משם ויש כאלו שצופים שתהיה מודיעין הבאה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/05/2019 12:20

עוד לפני הטענות של עסקה "על הנייר" מדדים שמטפסים וכו'.



רוב הדירות שבמחיר למשתכן לא שוות כדירות יזם רגילות, הן מבחינת איכות הביצוע והן מבחינת התכנון.