🕒 פורסם בתאריך: 15/05/2019 22:26
אני קצת פחות מסכים עם מה שנכתב לך פה, ואני מניסיוני כמשכיר דירה מחולקת דווקא יותר בדעה של החבר שלך, מתווך הנדל"ן.
בדר"כ קשה להחזיר השקעה בנכס. אם קנית נכס ושיפצת במאה אלף ש"ח, עם סיום השיפוץ יהיה לך מאוד קשה למכור את הנכס במחיר גדול מהמחיר שקנית+100 אלף הש"ח שהשקעת בשיפוץ(ככל שעוברות השנים הסיכוי להרוויח על השיפוץ נמחק לחלוטין). כנ"ל לגבי שכר הדירה, בדר"כ ההשקעה בנכס גם אם תביא לך שכירות גבוהה יותר לא תשפר את התשואה על ההון שלך.
מה שמשפיע לדעתי הכי הרבה על אטרקטיביות הדירה זה המיקום שלה, ורק אח"כ הגודל ורמת השיפוץ שלה(התשואה על דירות קטנות יותר גבוהה, ובפריפריה יותר גדולה מהמרכז).
לצורך העניין גם אם תשפץ מהיסוד דירה בשכונת ד בב"ש, עדיין יהיה לך מאוד קשה למשוך דיירים במעמד סוציו-אקונומי גבוה משמעותית מתושבי השכונה המקוריים. היכולת שלך מאוד מוגבלת כתוצאה ממיקום הדירה שלך, ויש כ"כ הרבה אנשים שגם בחינם יסרבו לגור בשכונה הזאת(דוגמא קיצונית קצת אני יודע).
בכל אופן אם הדירה מוזנחת לחלוטין אז אני ממליץ לעשות מתיחת פנים כדי שניתן יהיה למשוך בקלות יותר דיירים, במקרה שלך מדובר בדירה חדשה אז זה לא רלוונטי.
דיירים גם הטובים שבהם לא שומרים יותר מדי על הציוד, ככה זה טבע האדם כשלא מדובר ברכושו הפרטי. אני חושב שאתה צריך להשקיע בדברים בסיסיים ואמינים, ולא בהכרח הכי טובים שיש בשוק. המטרה שלך היא להימנע מבלבולי שכל מדיירים. אני לא חושב שהדייר הממוצע שם לב אם יש לו מזגן 3 כ"ס בסלון או רק 2 כ"ס, ואם יש לו ארבעה ארונות במטבח או רק שלושה, זה בתחתית סדר העדיפויות. כאמור המיקום, הגודל, ורמת הגימור של הדירה הרבה יותר משמעותיים. אם אכן נפלת על דייר פדנט שפסל את הדירה שלך בגלל שלא מדובר במזגן אינוורטר אלא במזגן רגיל לדוגמא, תודה לו על זה שהוא לא מעוניין. הוא לא פדנט, הוא סתם נודניק ואתה לא מעוניין בדייר כזה. בכלל דייר טוב שלא מבלבל את המוח, ששומר על הנכס(הוא לעולם לא ישמור על זה כאילו הוא שלו, זה מה יש), ושמשלם בזמן, שווה לי 10% פחות מהשכר דירה שאני מקבל. בסביבה הקרובה שלי, כל בעלי הדירות שאני מכיר הסכימו איתי בדעה הזאת. השקט הנפשי שווה את ה"קנס" הזה.
קבל עצה אחרונה, לפני שאתה מעריך איזה שכר דירה תצליח לקבל על הדירה, תפרסם מודעה פיקטיבית ביד 2 עם תמונות ונתונים זהים לדירה שלך באחד הרחובות ליד. תכניס את המחיר המקסימלי שאתה חושב שתוכל לקבל ותראה אם מתקשרים אלייך. ככה תדע עד כמה הערכה שלך ריאלית.