🕒 פורסם בתאריך: 06/08/2019 22:36
נניח שיש לי תקציב נתון 100,000 דולר, ואני מעוניין להשקיע במקום בו אני צופה שתהיה עליית ערך של 100% בשנה הקרובה.
יש לי 2 עסקאות אופציונליות:
1. לקנות דירה אחת (במצב שמצריך שיפוץ יסודי) ב-60 אלף דולר בשכונה טובה. לשפץ אותה ב-15 אלף דולר. הוצאות רכישה הן נניח 5,000 דולר.
2. לקנות 2 דירות, כל אחת 30 אלף (מבחינת הגודל והמאפיינים הן דומות לדירה מהתרחיש הקודם, מצריכות שיפוץ יסודי, אבל זולות יותר כי השכונה פחות טובה) , לשפץ כל אחת ב-15 אלף (סה"כ 30 אלף) והוצאות רכישה הן 10,000 דולר הפעם (פעמיים 5,000).
אני מתקשה להבין איך להתייחס לאפשרויות האלה. אני אסביר איך אני רואה את זה ואם מישהו מהתותחים יוכל להסביר לי אם זה הגיוני או לא:
בתרחיש 1: קניתי ב-60 אלף, הכנסתי עוד 15 אלף דולר בשיפוץ שנניח העלה את הערך של הדירה ב-30%- עכשיו היא שווה 80 אלף. עוד שנה היא תהיה שווה 160 אלף (כי מחיר השוק הוכפל, זה נתון כאן). אז השקעתי 80 אלף וסיימתי עם 160 אלף - תשואה של 100%.
בתרחיש 2: קניתי ב-60 אלף, הכנסתי הפעם 30 אלף בשיפוצים (15 אלף לכל דירה) שהעלו את הערך של הדירות ב-30% - וגם הן שוות עכשיו 80 אלף יחדיו. עוד שנה יהיו שוות יחד 160 אלף. אבל כאן השקעתי 100 אלף במקור- כך שהתשואה היא רק 60%.
אבל!! מצד שני - אני לא בטוח אם אני מחשב נכון את האפקט של השיפוץ על המחיר. האם יכול להיות שבדירות זולות שיפוץ מעלה את הערך באופן פרופורציוני יותר גדול מאשר בדירות היקרות יותר? כי לכאורה בתרחיש השני הזה אני "זורק" לפח את שווי השיפוץ, משהו לא מסתדר לי.
מקווה שהשאלה ברורה.
** עריכה ** אני חושב שמה שאני שואל בעצם זה: איך אני מחשב בכמה עולה ערכו של נכס אחרי שיפוץ - האם זה ביחס מסויים לשווי השיפוץ (נניח עליית הערך שווה ל-1.5 פעמים שווי השיפוץ), או שזה באחוזים משוויו של הבית (נניח מעלה את ערכו ב-20%).
אני משוכנע שזה תלוי במיליון גורמים, אבל אם יש כלל אצבע שמתייחס לבתים יחסית ישנים שמצריכים שיפוץ משמעותי (כמו בעסקאות פליפ) - אני ממש אשמח לשמוע.
יש לי 2 עסקאות אופציונליות:
1. לקנות דירה אחת (במצב שמצריך שיפוץ יסודי) ב-60 אלף דולר בשכונה טובה. לשפץ אותה ב-15 אלף דולר. הוצאות רכישה הן נניח 5,000 דולר.
2. לקנות 2 דירות, כל אחת 30 אלף (מבחינת הגודל והמאפיינים הן דומות לדירה מהתרחיש הקודם, מצריכות שיפוץ יסודי, אבל זולות יותר כי השכונה פחות טובה) , לשפץ כל אחת ב-15 אלף (סה"כ 30 אלף) והוצאות רכישה הן 10,000 דולר הפעם (פעמיים 5,000).
אני מתקשה להבין איך להתייחס לאפשרויות האלה. אני אסביר איך אני רואה את זה ואם מישהו מהתותחים יוכל להסביר לי אם זה הגיוני או לא:
בתרחיש 1: קניתי ב-60 אלף, הכנסתי עוד 15 אלף דולר בשיפוץ שנניח העלה את הערך של הדירה ב-30%- עכשיו היא שווה 80 אלף. עוד שנה היא תהיה שווה 160 אלף (כי מחיר השוק הוכפל, זה נתון כאן). אז השקעתי 80 אלף וסיימתי עם 160 אלף - תשואה של 100%.
בתרחיש 2: קניתי ב-60 אלף, הכנסתי הפעם 30 אלף בשיפוצים (15 אלף לכל דירה) שהעלו את הערך של הדירות ב-30% - וגם הן שוות עכשיו 80 אלף יחדיו. עוד שנה יהיו שוות יחד 160 אלף. אבל כאן השקעתי 100 אלף במקור- כך שהתשואה היא רק 60%.
אבל!! מצד שני - אני לא בטוח אם אני מחשב נכון את האפקט של השיפוץ על המחיר. האם יכול להיות שבדירות זולות שיפוץ מעלה את הערך באופן פרופורציוני יותר גדול מאשר בדירות היקרות יותר? כי לכאורה בתרחיש השני הזה אני "זורק" לפח את שווי השיפוץ, משהו לא מסתדר לי.
מקווה שהשאלה ברורה.
** עריכה ** אני חושב שמה שאני שואל בעצם זה: איך אני מחשב בכמה עולה ערכו של נכס אחרי שיפוץ - האם זה ביחס מסויים לשווי השיפוץ (נניח עליית הערך שווה ל-1.5 פעמים שווי השיפוץ), או שזה באחוזים משוויו של הבית (נניח מעלה את ערכו ב-20%).
אני משוכנע שזה תלוי במיליון גורמים, אבל אם יש כלל אצבע שמתייחס לבתים יחסית ישנים שמצריכים שיפוץ משמעותי (כמו בעסקאות פליפ) - אני ממש אשמח לשמוע.