שאלת שכירות / נדלן מזווית שונה

🕒 פורסם בתאריך: 26/11/2019 11:44

שלום,



אני לא מעוניין לדון בנושא שניטש ללא הפסקה שכירות / נדלן אלא לדון במצב היפותטי.



במצב זה, נזניח עלויות משכנתא (יש סיבה לכך).



לפי כלל ה400, אם נרצה לצרוך משהו לעד אותה סחורה צריכה להוות 3% מתיק ההשקעות שמושקע 100% בשוק ההון האמריקאי (נסתמך על מחקר טריניטי ונחמיר במסקנותיו).



לצורך העניין, שכירות. אם אדע שאצטרך כ 5,000 ש"ח לשכירות כל חודש, אצטרך תיק של 2,000,000 ש"ח רק בשביל זה.



בהנחה ויש לי את הסכום הזה, האם ניתן לומר שאוכל לקנות בית בסכום זה וזה יהיה שווה ערך להחזקת תיק השקעות בסכום הנ"ל, כיוון שלא אשלם שכירות?



האינטואיציה אומרת שלא, כי גם ללא עלויות מימון ועלויות קנייה חד פעמיות, עדיין שוק ההון בתיאוריה היה אמור להשיא לי תשואה עודפת על 2,000,000 אלו על פני שוק הנדלן, והסכום שברשותי היה תופח תוך עשור.



מצד שני, בנק ישראל פרסם לפני כמה חודשים מחקר בו ציין כי תשואת הנדלן ושוק ההון בשורה התחתונה לא באמת שונים זה מזה.



מתוך מסקנות אלו, האם בסיטואציה הזו, תחת ההנחות הללו, אפשר לומר שקניית בית שקולה להחזקת תיק מניות המניב לי שכירות התואמת?



האם ישנם חסרונות ועלויות נוספות לקניית הבית שלא העלתי על דעתי?



תודה מראש.