המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 18:58

היי

קצת רקע:

אנחנו זוג נשוי ללא ילדים, מתכננים ילדים בשנה-שנתיים הקרובות גרים במרכז.

יש לנו חיסכון של כ2.3 מיליון כרגע לא מושקע בשום דבר.

שכר כ30 נטו + הפרשות סוציאליות.

חוסכים כ10אלף בחודש (קצת קשה לנו עם זה)

כיום אנחנו משלמים כ5000 על שכירות, אך גרים באזור שלטעמנו פחות מתאים להקמת משפחה.

דירה באזור שאנחנו היינו רוצים לגור בו עולה כ3.5 מיליון, שכר דירה באותו אזור סביבות 8-8.5 אלף בחודש.

אנחנו לא רוצים לקחת משכנתה גדולה כדי לקנות דירה בסכום כזה. חשבנו לקנות דירה באזור פחות אטרקטיבי מבחינתנו אך זול יותר (כ2.5 מיליון) כך נוכל לגמור עם המשכנתה מהר, לנסות לגור שם ומקסימום להשכיר את הדירה ולעבור לגור באזור בו אנחנו כן רוצים לגור (בעיקר נושא קרבה לעבודה ואכלוסיה שחשובים לנו).

אין לנו לחץ מיוחד לקנות דירה, בעיקר כי מבינים שלא ממש יכולים לקנות באזור שאנחנו ממש רוצים בלי משכנתה גבוהה מאוד, וגם לא בא לנו לוותר על כל החסכנות שלנו ולשים אותם ב4 קירות.

הרגישות שלנו לסיכון די גבוהה אבל אני מניח שאם היה ניתן לעשות תשואה של 3-4 אחוז בשנה עם סיכוי בינוני נמוך היינו מעדיפים את האופציה הזו כי יש לנו חלום בעתיד לעבור לחול ולא להתעסק במכירת נכס. הפחד זה שנאבד הרבה כסף בהשוק ההון אם ננסה להשקיע לבד (גם הS&P 500 נופל מדי פעם)

כמה שאלות:

1. מה הייתם עושים במקרה שלנו? להשקיע באפיקים בשוק ההון ולהגדיל את ההון העצמי או לקנות דירה?

2. במידה ולוקחים משכנתה לקניית דירה למגורים, כמה כדאי למנף את הכסף? כמה אחוז לקחת משכנתה?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 10:55

בהתחשב ברגישות שלכם לסיכון, אני באופן אישי הייתי קונה דירה למגורים במיקום שבו אתם רוצים לגור, לוקח משכנתא על היתרה.

על פי המצב שלכם אתם יכולים לקחת משכנתא בתנאים טובים ועדיין להמשיך לחסוך.

משכנתא של 1.2 מצריכה החזר של כ-6500 ש"ח בחודש, כך שעדיין תוכלו להמשיך לחסוך ולגור באזור שאתם רוצים וגם כאשר יהיו ילדים עדיין יהיה לכם מרווח ביטחון.

היתרון בדירה למגורים בניגוד להשקעה במניות, היא שבמקרה של קריסה בשוק המניות את עשויים להתפתות למכור (במיוחד כאשר הרגישות שלכם לסיכון גבוה) ואין צורך להתעסק עם שוכרים, תחזוקה וכדומה.

היתרון הגדול בנדלן הוא היכולת להתמנף במינוף זול (משכנתא) אין באמת טעם להשקיע בדירה בשווי 2.5 מליון ולקחת משכנתא של 200 אלף שח.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 10:56

???

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 11:06

אתם זוג ללא ילדים(מתכננים זה טוב) ובעתיד אתה רוצה לגור בחו"ל.

על כמה חדרים אתה מדבר ב3.5 מליון?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 11:07

אני חושב שבהתחשב ברמות ההכנסה שלהם, גודל המשכנתא וההחזר לא מדובר בסיכון גבוה. במיוחד שזה קרוב יחסית לסכום שהם משלמים שכירות היום ממילא

לא מדובר במשכנתא רעילה ל30 שנה עם החזר כולל גובה לבנק.

אבל כמובן שזה מאוד סובייקטיבי ובגלל זה כתבתי מה אני הייתי עושה באופן אישי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 11:12

נראה לי שכדי לחדד את מה שאמר @אלרונד צריך להבין אם הרגישות שלכם לסיכון מתבטאת ב:

1. אתם לא תצליחו לראות את ״התיק״ שלכם קטן בלי לעשות פעולה שמנסה לעצור את זה (למשל מכירת מניות בהפסד)

או

2. אתם חושבים שיש סבירות גבוהה שתאבדו את העבודה / תנאי העבודה שלכם יפגעו ולא תצליחו להמשיך לחסוך / לשלם שכירות או משכנתא

במקרה 1. הטיפ של אלרונד נשמע הגיוני (אבל בתנאי שתצליחו לעמוד במשכנתא בסבירות גבוהה)

במקרה 2. הייתי הולך על מינימום מינוף ובהחלט מתלבט בין דירה קצת יותר זולה (שהיא לא מושלמת אבל אתם יכולים להרשות לעצמכם בלי להיות תלויים במינוף רב) להשקעה ״סולידית״ בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 11:16

נראה לי שהוא ציין שמדובר בחלום לעתיד, לא בדיוק חלק מתכנית העבודה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 13:49

4 חד באזורים קרובים לתל אביב (שכונות מסויימות ברמת גן וגבעתיים)

זה משהו שלא יקרה ב5-7 שנים הקרובות כנראה.

מדובר בעיקר על מקרה מס 1. מן משבר פסיכולוגי שהשוק יפול חזק ו"על הנייר" הערך של הכסף ירד, כך שנפספס את ההזדמנות לקנות דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 13:52

אז זה כנראה יקרה ב8 השנים הקרובות? זה כבר נשמע כמו תכנית ואם זו התכנית באמת שלא ברור לי שהייתי קונה דירה במקומכם.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 13:56

לדעתי כדאי לשקול 3 חדרים. או 3 וחצי.

כרגע אתם רק זוג. עד שיבואו ילדים זה עוד שנתיים לפחות.

מה גם שתחסכו קצת בארנונה. קצת בוועד בית.

ואולי זה יפתור לכם את הבעיה של המינוף. שהדירה לא תעלה 3.5 מליון, אלא רק 3 מליון

ועוד 4-5 שנים אולי להתפתח עוד.

כמובן רק אם אתה רוצה/חייב לקנות בית,

אם השוק יפול חזק, גם הדירות יפלו חזק.

בדיוק מה שחשבתי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 15:02

כלומר 3 חדרי שינה לזוג ללא ילדים? מה הפואנטה?

אפילו עם 2 ילדים אתם יכולים בכיף לחיות בדירה עם 2 חדרי שינה. הילדים ישמחו לחיות ביחד לפחות עד גיל בי"ס.

ואם נוסיף את המחשבה למעבר לחו"ל תוך פחות מעשור, אין לכם צורך להגיע לדירה בגודל הסופי של החלומות שלכם כבר מעכשיו.

מעבר לכך, עושה רושם שיש לכם העדפה לדירה על פני שוק ההון ובכלל - כשמגיעים הילדים יש באמת תחושת צורך בקן יציב ולא להיזרק מדירה שכורה אחת לשניה. אני לא רואה שום בעיה לבחור את הכיוון הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 15:14

אם שוק ההון מפחיד אז למה לא שתי דירות (ישנות בבניינים ללא מעלית) במקומות עם דרישה קשיחה לשכירות כמו רחובות (ליד המכון) או פתח תקווה ליד בלינסון. כל דירה 1.3 מיליון עם צפי לפינוי בינוי. 900 אלף שח הון עצמי לכל דירה והשאר משכנתא ל 15 שנה. אחרי 15 שנה יהיו בבעלותכם שתי דירות כנראה אחרי בניה מחדש ששוות לפחות 2.5-3 ונקיות ממימון. בטוח וקל.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 15:21

איפה חותמים?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 15:26

אם זה בטוח וקל למה ללכת רק על 2 דירות?

שים לי 10 דירות בבקשה עם רווח מובטח של בין 100 ל-200 אחוזים תוך 15 שנים (זה יותר מ-5% שנתי ולכאורה ״בטוח״)

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 15:34

hold your horses

קל יחסית למי שמצוי בהשקעות נדל"ן. נדל"ן לעומת שוק ההון הוא שוק "לא יעיל" ואפשר ע"י לימוד שוק למצוא נכסים כאילו. פינוי בינוי יכול לקחת 12 שנים במקום 5 וכו אבל אופטימיות זה חשוב.

לי אישית זה עובד לא רע. לרצי מרתון בלבד כמובן. הם יכולית עם 2.4 מיליון לקנות גם 3 נכסים. שניים יהיה עם פחות מינוף וכנראה מתאים להם יותר ע"פ רוח הדברים שלהם.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 17:28

אל תשכח שעל דירה בסדר גודל כזה יש כ-150 אלף ש"ח הוצאות בקניה ובמכירה ובסה"כ למעלה מ300 אלף ש"ח (אם קונים 3 חדרים ולאחר מספר שנים משדרגים)

גם את זה צריך לקחת בחשבון.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 17:39

זאת דירה ראשונה שלו.

ולפי מה שהוא אומר לגבי חו"ל, אז יש מצב שהוא יעבור לשם לפני זה.

3 חדרים לדעתי זה מספיק למשפחה עם ילד אחד או 2 (קטנים) ככה שיש זמן למועד

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 18:00

לא מתכווח עם השיקולים לכאן או לכאן אם לקנות דירה קטנה ואח"כ לשדרג או מיד לרכוש דירה גדולה.

וגם לא עם איזה גודל דירה לקנות. הוא יעשה את השיקולים שלו בעניין זה.

אני רק אומר שעל הקטנת המינוף עכשיו באמצעות רכישת דירה קטנה, יש תג מחיר גובה בדמות עמלות תיווך. מס רכישה ושכר טרחת עו"ד שמגיעים לסכום מאוד נכבד. בטח כאשר מדברים על דירה שעולה 3 מליון וצפונה..

האם לקנות דירה ובכמה או להשקיע את הכסף?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן