המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 19:42

שלום רב

אשמח להמלצות דבר ראשון על יועץ משכנתאות. שמעתי על כמה אופציות:

1. עומר דורון - פשוט משכנתא

2. רימון חייט

3. תומר ורון.

האם למישהו יש המלצה / דיס המלצה / עדיפויות על היועצים האלו ?

* ראיתי פוסטים קודמים, אבל שואל אם במקרה למישהו יש המלצות ספציפיות על האנשים שרשמתי כאן

בנוסף,

אם למישהו יש המלצות על בעלי תפקידים לבניה - אדריכלית, קבלן שלד/מפתח וכו' באזור השפלה אשמח לקבל. אפשר גם בהודעה פרטית.

תודה רבה ושבוע מצוין

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 19:48

באיזה טווח מחירים?

אין לי נסיון איתו אבל יש יש לו מוניטין מעולה, הוא סוג של "סלב" בתחום.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 19:53

בניה של 2 מיליון עם הון התחלתי של חצי מליון + מגרש

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:00

איזה טווח מחירים של אדריכל אתה מחפש?

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:04

הבנתי שניתן למצוא גם באזור 40K, בכל מקרה לא כזה משנה לי כמה אלפי שקלים, שם יותר דגש על איכות העבודה שמקבל.

בכללי רוצה לבנות גם בתור השקעה בשנים הקרובות אז זה לא איזשהו פרוייקט חלומות שמתפרע בתקציב.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:12

יותר כמו עד 500K+

בכל מקרה לא מכיר.

איכות העבודה זה גם פונקציה של כמה אתה מוכן לשלם עליה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:16

צודק, תיקנתי לזה שהבנתי שניתן למצוא גם באזור 40K.

מוכן לשלם פשוט לא מספיק מכיר מחירי שוק.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:18

כמה מ"ר בנייה?

התקציב שלך כולל או לפני מע"מ?

התקציב שלך זה להכל כולל הכל או לבנייה ישירה בלבד?

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:21

כ180 מ"ר בניה ב2 קומות (נניח 120 + 60), ואבדוק הצעה גם למרתף 60 מ"ר.

התקציב הזה כולל מע"מ כאשר אם זה יגיע ל2M אז עם מרתף, ללא מרתף אמור לעלות פחות.

אחפש הצעות מחיר מקבלן מפתח ואבדוק גם אופציות של מפקח בניה.

אני מתכוון לקבל הצעות מכמה מקומות ולעשות השוואה מקיפה בסיוע אנשי מקצוע כדי לקבל החלטה

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:41

במקום מרתף, למה לא 2 קומות 120+120?

יחסוך לך הרבה..

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:42

אם אין לך היתר בניה , אין מה ללכת ליועץ , הבנק לא יכול לקבל אותך.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:51

אפשר לבנות 170 מ"ר ב2 קומות + 60 מ"ר מרתף. לפי מה שהבנתי המרתף לא ניתן לניוד. ויש עוד שטחים שאפשר לנצל כך שזה יעלה מ170 מ"ר לקצת יותר (190 מ"ר נניח).

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:53

טוב לדעת. זאת הייתה אחת השאלות שניסיתי להבין. תודה. בכל מקרה אין בעיה, קודם אעשה תכניות אדריכלות ואז אתקדם להיתר ומשכנתא.

בכל מקרה אני רוצה לעשות בדיקה עקרונית עם יועצים לאיזה משכנתא צפויה אני יכול לקבל ולוודא שאני אכן יכול לקבל בתנאים טובים. [כי נניח אם בWORST CASE אני לא יכול לקבל משכנתא מסיבה כלשהי, אז אין לי למה לפנות לאדריכלית.. ]

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:58

למה אתה מרגיש שאתה צריך יועץ משכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 20:58

יש מה ללכת ליועץ, גם אם הפגישה הראשונה היא פחות קונקרטית. עוזר מאד להבין את האפשרויות בהתאם למצב האישי והתכניות.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 21:05

מעדיף להשקיע את זמני המחקר שלי בדברים אחרים, ומאמין שמישהו שזאת המומחיות שלו שנים ידע לעשות את זה טוב יותר ממה שאני יכול ללמוד בהשקעה של חודש.

בנוסף נתקלתי ושמעתי הרצאות/פודקאסטים על הרבה מקרים של משכנתא שגם אחרי 20 שנה החוב בקושי זז למרות שהריביות "לכאורה" היו סבירות בזמן לקיחת ההשקעה.

כלומר גם אם זו השקעה של כמה אלפי שקלים מצידי בזמן הזה, אני מאמין שהתועלת עולה על ההשקעה הכספית של הייעוץ.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 21:16

זה בכל מקרה ישתנה מהיום ועד ליום שבו יהיה לך היתר.

שים לב שלבניה מקבלים עד 50% מערך השמאות , כלומר כדי לקבל 1.5 מ' אתה צריך שערך הבית המוגמר כולל המגרש יהיה שווה 3 מ' מנקודת מבט של שמאי שמרן.

נכון, ובכל מקרה שווה להשקיע זמן ולהבין את המסלולים לפני שמגיעים ליועץ.

לא הבנתי ...

בלתי ניתן לניוד?

יותר זול לבנות 2 קומות מאשר 3 קומות ,גם אם השטח הבנוי זהה..

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 21:41

קיבלתי, אפעל קודם להיתר.

אני יכול לבנות ב2 קומות 170-190 מ"ר. בלי קשר למרתף. חוץ מזה, אפשר לבנות מרתף 60 מ"ר. שתכננתי שהוא יהיה יחידת דיור. כלומר במקסימום לבנות נניח 250 מ"ר. אבל אם אני בוחר * לא * לבנות מרתף, אני לא יכול להשתמש להעביר את ה60 מ"ר לאחת הקומות, כלומר ללא מרתף אני יכול לבנות 170-190 מ"ר.

זה יותר ברור ?

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 22:19

זה בדרך כלל לא עובד ככה , יש אחוזי בניה ולפיהם בונים , המרתף הוא לא בונוס .

בכל צקרה תשאל אדריכל לגבי האופציות.

אני הייתי מקצה חלק אחר מהבית להשכרה , רוב האנשים לא רוצים לגור מתחת לאדמה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 22:22

אתה טועה.

כמעט תמיד יש אחוזי בנייה מותרים ובנוסף להם ממ"ד, מרפסת ומרתף.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 22:41

בדקתי את זה עם אדריכלית. במסגרת שיחת ייעוץ, לא ממש לעשות תכניות, אנסה לברר יותר.

כנראה שאייעד את הקומה ה2 להיות יחידת דיור. כלומר 60-70 מ"ר של דירת 3 חדרים בקומה העליונה כיחידת דיור.

לגבי המרתף רשום לי בדף מידע:

ג. הכניסה למרתף של הדירה תהיה מתוך הדירה עצמה ולא מחדר מדרגות נפרד.

ד. לא תהיה למרתף דלת יציאה לשטח המגרש שמסביבו.

ה. המרתף ישמש את הצרכים הביתיים של המשפחה בלבד. לרבות השימושים של מבני עזר

חיצוניים כגון: מחסן ביתי, חדר הסקה, חניה וחדר משחקים לשימוש בעלי הדירה בלבד.

ו. לא תורשה התקנת מטבח בתוך המרתף

ולכן אעשה בדיקה נוספת עם אדריכלית שהוא אכן לא יכול לשמש ביחידת דיור (כאן זה נראה די חד משמעי, אבל צריך לראות אם קיימת דרך).

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 22:51

אין דרך חוקית, זו בדיוק כוונת המשורר.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 23:08

רק שיהיה ברור, גם זה לא חוקי...

אין כזה דבר 5 חדרים ב100 מטרים, 5 חדרים זה מינימום 120 מ"ר וגם זה חדרים צפופים או 115 מ"ר אבל זה כבר יהיה צינוק.

אפשר להכניס גם 8 יח"ד, השאלה היחידה היא באיזה גודל יח"ד אתה רוצה שהם יהיו.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 23:13

כן כמו שחשבתי. ואני מתכוון לבקש אישור ליחידת דיור במפלס עליון. תודה רבה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 23:17

זה לא עובד ככה.

כלומר אתה יכול לבקש מה שאתה רוצה, אבל הועדה המקומית מוגבלת לאשר לך את מה שמותר לך בתב"ע בלבד + הקלות שמוגדרות בתקנות שאינן "סטייה ניכרת" מהתב"ע. לפי דבריך מסתמן שהתב"ע במגרש שלך מאפשרת יח"ד דיור 1 בלבד כלומר וילה או דו-משפחתי.

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2020 23:44

אוקי, תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2020 08:17

אפשר לקבל החרגות והקלות מהמוגדר עם תשלומי כופר שונים ומשונים. אדריכל צריך להכיר את הועדה המקומית כראוי כדי לדעת על מה ניתן לעשות. (למשל כניסה למרתף חיצונית וכאלה שמריחים יחידת דיור מרחוק).

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2020 08:20

אם כתוב מפורשות בתב"ע שאסור אז אסור, ועדה מקומית גם אם היא ממש אבל ממש רוצה לא יכולה לאשר לך משהו שהוא בניגוד לתב"א, זה לא בסמכותם.

אין פקיד בעירייה שיגיד לך לעשות משהו לא חוקי, לגבי העלמות עין כאלה ואחרות שקיים בארץ בשפע זה לא תקבל כמובן לא בכתב וספק שבעל-פה משום גורם מוסמך, זה רק על פי היכרות עם השטח וצריך לקחת בחשבון שמחר המדיניות בעירייה תשתנה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2020 08:29

לא מדבר על העלמות עין.

רואים מה ביקשת למול המותר ויש חריגות שמאשרים בתשלום. כניסה למרתף, יותר מטרים לבית וכדומה. (אני מכיר את שרונים, לא את כל הועדות בארץ)

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2020 10:31

אם לא היה כתוב שאסור לא היה צורך לבקש חריגה...

בסוף הכל תלוי באדריכל והכרותו עם הועדה

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2020 12:23

יש הקלות בניה מוגדרות מאוד , לא יכולים לאשר לך כל דבר.

המלצה על יועץ משכנתאות ו/או בעלי תפקידים לבנית בית

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן