איך ניתן לדעת האם לפני עסקת אקזיט

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 00:54

לא הבנתי את החישוב שלך.



במידה וקנה ב1 מליון ומכר ב1.2 הוא מרווח 0.2 לפני הוצאות ריבית והוצאות נלוות כמו עו"ד מטווח וכו'.

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 05:38

הוא לא קנה במיליון, הוא "קונה" ב1.2 מיליון אבל בעצם משלם רק את ההון הראשוני + תשלומים עד לביצוע ה"אקזיט".



א. 3 שנים זה ממש לא מיידית



ב. חלק גדול מה"הון העצמי שהוא הרוויח" זו הלוואה שהוא בפועל חייב להחזיר לכן היא לא באמת מהווה חלק מההון העצמי שלו

ג. תאורטי מאוד כי: 1. למה אתה בטוח שהוא יצליח עוד שנתיים למכור "מיד את הדירה", 2. לקבל עליה 1.2M, וגם 3. להחזיר רק את המסלולים עם הריבית הגבוהה בלי לשלם "קנסות" כאלה ואחרים?



עוד משהו שלא הבנתי: איך הם מתכוונים "לחסוך את ההפרש" בזמן שהדירה נבנית? הקבלן מוכן לקבל חלק מהכסף רק בתום הבנייה?

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 08:30

אתה מתייחס ל״אקזיט״ כהפרש בין מחיר הדירה שהוא קונה למחיר הדירה שהשמאי העריך שהיא שווה - כלומר סה״כ (ברוטו) ל- 200K?



אז כן, הוא ״כאילו״ מרוויח 200K (השקיע 550K ומסיים עם 750K).



אבל כמו שכתבו לך למעלה - תוריד מזה עלויות גם של קניה וגם של מכירה, תוסיף לזה את הריבית שבינתיים הוא משלם על שאר המסלולים ותוסיף לזה את הסיכון שבעוד 2-3 שנים הדירה לא תהיה שווה ככה ותקבל... הרבה הרבה פחות אם בכלל יישאר משהו (כאמור - תלוי במחיר הדירה שזה נעלם גדול).



לפי מה שהבנתי הקבלן מקבל מיד את הכסף, הרי הבחור לוקח משכנתא ומשלם את מחיר הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 11:03

כשאתה מוכר דירה ממושכנת, אתה חייב להחזיר את כל המשכנתא שנותרה ולהשאיר את הבית נקי ממישכון וכל זה עוד לפני שקיבלת את כל התשלומים בגין המכירה (זה גם יופיע בהסכם המכירה).



אם אתה מוכר דירה וקונה במקביל דירה אחרת, אתה יכול להסב את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה.



תקרא קצת על משמעות המונח משכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 12:47

אין דבר כזה סכום כסף לא הגיוני. אם הוא הצליח לחסוך אותו, זה הגיוני.



שאל אותו איך הוא עשה את זה והסק מסקנות.



מסכים איתך, משתמע שהראש שלך מאד ישראלי. מצד אחד רוקם מזימות ומתכנן תוכניות עד להודעה החדשה, מצד שני עסוק בהשוואות לשכנים ובתוך קיבעון של מה הגיוני ומה לא הגיוני.



אני אישית סולד מהתפיסה הזאת.



מעדיף את הגישה האמריקאית, שאם מישהו מצליח אנשים פשוט רוצים ללמוד ממנו.



ואת הגישה האירופאית השיתופית.



סליחה שאני "נופל" עליך, אתה בסדר גמור, פשוט כתבת כמה משפטים כל כך ישראלים טיפוסיים שהייתי חייב לציין את דעתי עליהם. ישראלים הם יזמים מעולים, אבל יש להם כמה בעיות תרבותיות שפוגעות בהם, ואיכשהו נגעת כמעט בכולן בתגובה אחת.

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 13:50

כל הכבוד לו. יכולת חיסכון תלויה בהמון משתנים וזה אינדיבידואלי ומשתנה בין אדם לאדם.



1. ואם ערך הדירה ירד / לא ישתנה?



2. לפני מכירה הדירה לא יכולה להיות משועבדת כך שלא הבנתי את התוכנית להחזיר רק חלק מהמסלולים.



איפה ההתייחסות לעלויות נלוות + מיסוי?



אם זה היה כל-כך קל כמו שאתה מתאר, כולם היו עושים את זה ודופקים "בוכטות".

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 13:54

אני הבנתי שהוא רוכש במיליון והערכת שמאי היא 1.2 מיליון.

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 15:19

המחיר הוא מיליון ש"ח, יש להם 400,000 הון עצמי + 400,000 משכנתא + 50,000 (או 100,000) הלוואה.



זה לא נשמע לי שיש להם מספיק כסף כרגע לקנות את הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 15:23

@Morty



קראתי את ההודעה שלך בעיון, פעם פעמיים ושלוש



ואני לא בטוחה שהבנתי נכון את השאלה.



בוא נניח רגע למספרים



אתה שואל "איך ניתן לדעת האם החבר שלי לפני עסקת אקזיט?"



התשובה שלי, בקצרצרה: WTF????



עזוב ת'חברים שלך,



בוא נדבר עליך.



מה שאני הצלחתי להבין מהפוסט שלך זה:



1. שיש לך כ100k בחסכון - מרוצה? רוצה להגדיל את הסכום? מה אתה עושה כדי שזה יתאפשר?



2. שאתה נגד רכישת דירת 5 חדרים לפני שיש ילדים. סבבה, הבנתי. ולגבי מה אתה בעד? מה חשוב לך? מה התכניות שלך? מתכנן לקנות דירה? מה הפרמטרים שחשובים לך? האם יש משהו שאתה יכול לעשות היום כדי לקדם את זה?



ובקצרה:



במקום לעסוק במה החבר שלך ירוויח אולי בעתיד,



בוא נדבר על מה אתה יכול לעשות עכשיו...

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 20:36

תודה לכולם על התייחסות והזמן.



אני רואה שאני צריך לקחת קורס על איך לרשום בצורה ברורה את המחשבות שלי דרך פלטפורמות וירטואלית...



ברשותכם אנסה להתייחס ולהבהיר את הנקודות של כולם :



1. התעלמתי לגמרי מהוצאות פריפראליות ( עו"ד , פתיחת תיק בבנק וכו. ). חבל שלא ציינתי את זה



התעלמות שלי היא בכוונה כי אני קודם רוצה להבין האם אני חושב בכיוון הנכון.



כמו כל דבר אחר בחיים אני משתדל שזה יהיה במעגלים קודם לומדים בצורה הכי פשוטה ואז מרחיב את המודל כל פעם קצת...



2. אולי הבנתי לא נכון אבל ממה שאני הבנתי הקבלן מקבל את הכסף שלו בהתאם לתאריכים / אבני דרך מסויימים בפרויקט.



אולי סתם זרקתי את זה לנוהל הצהלי המוכר לי אבל זה היה נשמע לי הגיוני משום מה.



3. הדירה עולה 1M על הנייר. הם יכולים להעמיד כרגע 950k. אני מקווה שתסכימו איתי שזה לא סכום שיגרום לעסקה להתבטל מבחינתם.



4. ממה ששמעתי מחברים סביבי (או יותר נכון ההורים שלהם) כל מי שקנה דירה על הנייר הדירה מיד עלתה משוויה על הנייר ברגע שהייתה בנויה.



אולי זו סתם תחושה לא מבוססת או טווח דגימה קטן מידי.



5) לא ידעתי שחייבים להחזיר את כל המשכנתא . משום מה לא ראיתי את זה בשום מקום שקראתי על משכנתא או שדגלתי על הקטע הזה. טעות שלי. כבר היה שווה לי לפתוח את הפוסט.



6) המטרה שלי הייתה פוסט הייתה משולשת וכנראה בגלל זה התחרבשה לגמרי -



א. להבין האם העסקה הזו ספציפית היא משהו יוצא דופן



ב. האם יש כאן פתח לשיטה של לקנות דירות על הנייר ולמכור מיד כשהם קמות ולהרוויח ולהגדיל את ההון העצמי במהירות - נראה שלא



ג. איך מגדירים עסקאות אקזיט בנדלן.



7) כן יצאתי חאפר לגמרי . לא לוקח אישית. ככה אני מתחיל כל דבר בחיים ...מתלוצץ לי בחאפריות עם רעיון מסויים עד שאני מחליט שיש בו משהו ואז לוקח אותו לשלב הבא(למשל להכניס הכל לאקסל)



8. אני עם הכסף שלי החלטתי להשקיע בשוק ההון חצוי בין השיטה המשקיעה לבין דברים מסוכנים מאוד ....



מפסיד ומרוויח באחוזים מוזרים בסוף יצאתי על ה0(על הנייר) היה יכול להיות יותר גרוע.



משתדל לחסוך 50% מהמשכורת הלא גבוהה שלי בכל חודש ואחת לכמה חודשים מכניס לאפיק השקעה אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 21:31

זה מאוד הגיוני בסהכ שזה יקרה.



ראשית, להבנתי (אני לא כלכלן), יש מחיר לזמן שבו אתה לא משתמש בדירה:



נניח שמשה קנה דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד שלוש שנים במליון שח.



חיים קנה דירה זהה, אבל מוכנה, בבניין ליד ב1.1M שח. האם משה עשה עסקה יותר טובה מחיים? לא בטוח, חיים יכול לדוגמא להשכיר את הדירה במשך השלוש שנים האלו, נניח ב3k לחודש ויהיו לו בסוף התקופה עוד 100k~ מהשכירות.



בלי קשר לזמן, רוב האנשים שאני מכיר שקנו מקבלן השקיעו לפחות 50k בתוספות ושדרוגים לדירה (מטבח וכו) ולרוב אנשים "שוכחים" מהסכומים האלו כשהם מחשבים את ה"אקזיט" שעשו.

🕒 פורסם בתאריך: 26/06/2020 22:04

זה לא מדוייק.



ההסתכלות על שווי היא קצת יותר מורכבת מההערכה, או על מחירי הדירות שנמכרו מסביב.



שווי זה כמה בסוף הסכימו לשלם לך ומה נכנס לך תכלס לכיס.



בד"כ בפרוייקטים כאלה, משתחררות לשוק המון דירות, להשכרה ולמכירה.



על הנייר דירות תהיינה שוות יותר, אם מחירי הנדלן ימשיכו לעלות כפי שעלו עד כה, אבל יש גם הרבה גורמי אי וודאות:



אתה לא יודע באיזה מצב ומתי באמת תקבל את הדירה.



אם זו שכונה חדשה, אתה לא יודע מה יהיה מצב התשתיות והשירותים בשכונה.



אתה לא יודע כמה דירות יתחרו בך על אותם הקונים.



אני מכירה אישית אנשים שבמשך יותר משנה לא הצליחו למכור. לדירה ריקה ששותה ממך משכנתא יש עלות.



ואם נסתכל שנייה על העיסקה הזו - דירות חמישה חדרים במחיר כזה יש רק באיזורים עם אוכלוסייה חלשה יותר.



זה אומר שאם לא תצליח למכור ואולי תרצה להשכיר תהיה לך התעסקות פחות נעימה.