למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?!

🕒 פורסם בתאריך: 25/08/2020 00:04

בלתם אחד ואתה בצרות

🕒 פורסם בתאריך: 25/08/2020 00:10

לא בדקתי לעומק אבל נראה לי שאפילו תשואות כאלה לא יתנו לך תזרים מאוזן, במיוחד בהתחשב בזה



שמדובר במאה אחוז מהנכס



משכנתא הפוכה אאל"ט קצת יותר יקרה מרגילה.



לרוב יהיה מדובר בנכס בסיכון גבוה יחסית ובכול מקרה הברוטו הוא לא הנטו גם בנכס אכותי.



בהמשך לזה גם יותר התעסקות(שוכרים בדירה מפוצלת תחזוקה בנכס זול ישן מאוד וכו).



בנוסף לזכור שרוב המשכנתא בריבית משתנה אז לקחת בחשבון שינוי בתשלומים.



כמובן שמאחל בהצלחה במידה ותחקור לעומק את המספרים ותגלה שזה מתאים לך.

🕒 פורסם בתאריך: 25/08/2020 06:33

בנוסף, יהיו לך הרבה יותר מיסים על הדירה השניה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/08/2020 09:09

לא ראיתי מספרים בהודעה שלך, איך אתה יודע שזו תשואה מצוינת?



יש להם קרן חירום של 40k, לא מספיק?



מסכים, חישבת את העלויות של זה?



האם בהשקעות אלו יש רכיבים שהתשואה שלהם (בממוצע) נמוכה יותר מעלות המשכנתא ההפוכה?

🕒 פורסם בתאריך: 25/08/2020 09:48

קשה לי מאוד להאמין שלזוג + 4 זה סכום מספיק..בטח כשמתעסקים בעסקה של דירה מחולקת (מניח שלא חוקי)

🕒 פורסם בתאריך: 25/08/2020 10:20

רעיונית זה תרגיל נחמד, אבל במבחן המציאות התמונה כנראה תיהיה פחות ורודה



1. עלויות מיסי קניה ולווינים (לא הבנתי אם זה עלות ההקמה שלך אבל זה סביר) - מס רכישה על דירה שניה הוא סביב ה5 אחוז היום אחרי ההורדה, תוסיף עורך דין, תיווך, שיפוץ וכו.



2. עלויות לקיחת משכנתא נוספת, עלות פתיחת תיק, דמי ביטוח משכנתא וכו



3. התשואה שאתה מסתכל לפי יד 2 היא במצב הכי אופטימי (כלומר אם מפרסמים שדירה מושכרת ב4450 אז בפועל זה כנראה קצת יותר נמוך, ואם אתה רואה שמבקשים עליה 4450 אז כנראה בשביל לסגור יצטרכו לרדת קצת)



4. התשואה של השכירות היא ברוטו ולא נטו, בדרך נהוג בדירות חדשות להוריד חודש שכירות על תיקונים ובדירות ישנות חודשיים שכירות, לא כולל עלויות חיצוניות כמו שיפוצי בניין, עלות חוזה עם עורך דין וכו



5. התשואות שנתת בדוגמאות נראות לי אישית לא סבירות וכנראה יש קאצ:

הדירה באשקלון זה תשואה של 6.2 אחוז שנתי, בערך פי 2 משוק השכירות הממוצע, אז נכון שהיא מחולקת וכנראה מקבלים עליה תשואה יותר גבוה (בתוספת כאב ראש, יותר פחת ויותר תיקונים) אבל לדעתי לא סביר שהיא תושכר פי 2 מהערך שלה, כלומר נגיד דירה ממוצעת 4 חדרים באשקלון בסכום הזה מושכרת ב2200, אז בדירה הזאת שכל חלק בה הוא 2 חדרים גם יושכר ב2200...



הדירונית בחדרה זה כבר 7 אחוז שכירות, ומהיכרות קצת של האיזור זה נשמע לי לא סביר



אולי זה "דירת מלון" במתחם נופש על הים, לרוב במקומות האלה יש עלות ארנונה ועלות דמי ניהול מאוד מאוד גבוהות שלא תמיד זה על חשבון השוכר



וגם יותר קשה למצוא שוכרים כי זה בדרכ דירת חדר



ובסכום דומה אתה משכיר בחדרה דירה 3 חדרים או יחידת דיור מרווחת הרבה יותר בקסריה/ אור עקיבא/ פרדס חנה



בהרבה פעמים זה השכרה עונתית כלומר רק לקיץ בסכום הזה ובחורף הדירה ריקה...



דבר אחרון תחשוב למה הדירות האלה כל כך זולות הרי התשואה מהשכר דירה קובעת את המחיר בסוף



הרי מי לא ירצה לקנות דירה בסכום של 330K ולקבל על הכסף 7 אחוז תשואה + עלית מדד



התיק המניות הכי טוב שלי לא עושה את זה...



נ.ב.



לא דיברתי על המרחק הגיאוגרפי, ומניסיון אתה לא רוצה להיות במרחק של שעתיים נסיעה מנכס כי אז תטפל בו בשלט רחוק או על ידי גורם שלישי וזה כנראה יעלה לך יותר

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2020 15:08

תודה רבה לכל המגיבים!



מעריך את ההשקעה ושמחתי לשמוע את כל ההערות המחכימות.



לעניין הוצאות הקמה –



כמובן כללתי בזה מס רכישה, עו"ד, יעוץ משכנתא, תיווך, פתיחת תיק עמלות ועוד.



לעניין מציאת דירות כאלה –



כלל אצבע אומר שעל כל 100K במשכנתא ההחזר הוא 450 ₪ חודשי שהם 5400 שנתי (במשכנתא ל30 שנה). כלומר שצריך שכירות עם תשואה של 5.4% נטו לכסות את המשכנתא, כמובן שכדי לכסות את כל ההוצאות צריך 6% לפחות. זה אכן תשואה גבוהה אפילו ביחס לפריפריה.



אבל עדיין יש לא מעט דירות ביד2 עם תשואה גבוהה מההחזר החודשי (תעשה חיפוש עם המילה 'מחולקת' או 'מפוצלת'). אני מניח שאכן בכל דירה כזו יש איזה קצ' – אבל אם הקצ' הוא רק שהדירה מחולקת באופן לא חוקי – לי אישית זה לא מפריע כל עוד אין פגיעה כלשהי בשכנים.



לעניין התזרים-



מנסיוני בהשכרה (דירה בת 30 שנה) ההוצאות בממוצע לא עלו על חודש בשנה, אא"כ לוקחים שירות של ניהול הנכס. כמובן שהכל מלמעלה וצריך סיעתא דשמיא. בכל אופן אני מניח שצריך שכירות שתהיה גדולה מההחזר החודשי לפחות בחודש אחד לצורך מס הכנסה מהשכירות והוצאות שונות.



גם אם יהיה בלת"ם – סכום של 40K זה קרן בטחון לא רעה (לפחות 10 חודשי משכנתא), וכמו שכתבתי למקרה חירום אוכל להיעזר במשפחה.



משכנתא לכל מטרה-



הבנתי שאכן הריביות גבוהות ב1-2%. בכל אופן ההשקעות שלי עם תשואה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא כך שלא שווה להוציא אותם.



חישוב התשואה-



יצא לי שמדובר בתשואה טובה בחישוב כזה: אני משקיע כ60K, ובעוד 30 שנה יש לי 600K. במחשבון יצא לי שזה תשואה של 8% בשנה. מלבד זאת יש להניח גם עלייה בערך הנכס – למרות שבמחירי הנדל"ן יש עליות ומורדות אך לאורך השנים באופן ממוצע המחירים עולים ובתקופה כ"כ ארוכה רוב הסיכויים שכך יקרה (לא חישבתי סטטיסטיקה מדוייקת). (אמנם בשוק ההון אפשר לקבל 10%, אך שם אצטרך לשלם מס 25%, ולעומת זאת כאן יהיה 8%+עליית ערך ואשלם מס רק על השבח).



כמובן שאם אצליח למצוא דירה עם תשואה מעולה שתאפשר לי לקחת גם את הוצאות ההקמה מהמשכנתא לכל מטרה, אז התשואה תהיה גדולה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2020 15:45

אין קשר למשכנתא הפוכה. אתם מתכוונים להלוואה לכל מטרה, עם נכס קיים כערובה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2020 15:48

המחיר נמוך בצורה מחשידה, אני מניח שמדובר במחסן או חנות שהוסבו לדירה.



קח בחשבון שבדירות מחולקות כל החשבונות נשארים רשומים עלייך. אני משוכנע שחשבון הארנונה והועד כלול במחיר השכירות וייתכן שגם חשבונות המים והחשמל.



מניסיון לא קטן בדירות מהסוג הזה, תוריד 5000-6000 שקל בשנה הוצאות על תחזוקה(דירות 2 וחצי/שלושה חדרים בגודל 60-70 מטר).



בנוסף קח בחשבון שיש התעסקות עם השכנים,



צריך להיות יותר נחמד ועם יכולת גדולה יותר להכיל את השגעונות של חלק מהשכנים, בהשוואה לדירה רגילה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2020 15:54

זו רק דעתי ואולי אני טועה, אבל המספרים שלך נראים לי מופרזים



שכר דירה עבור דירת מגורים הוא לרוב בטווח של 3-4.5 אחוז ברוטו



חריגים בנוף זה דירות שותפים (כמו כאלה ליד אוניברסיטאות, אבל אז יש סיכון שבחופשת קיץ אין שוכרים וכל שנה מתחלפים שוכרים)



דירות מפוצלות/ מחולקות ששם לרוב הסיכון הוא העמסה על התשתיות ובלאי מוגבר והתעסקות עם 2 חוזים נפרדים ופה כבר תלוי באיכות החלוקה וכו



יחידות נופש / דירות מלון - ששם הסיכון הוא דמי אחזקה/ ניהול מאוד גבוהים ולא תמיד על השוכר והשכרה תקופתית שלפעמים בחורף אין דיירים



יחידות להשכרה לתיירות / יומי (סטייל AIRBB) שם זה כבר עסק ומחויב במס וצורך המון התעסקות או חברת ניהול ונקיון ובלאי מואץ



בתים עם יחידות דיור/ קליניקאות נפרדות שמושכרים בנפרד מהבית הראשי



דירות שמושכרות לעסקים מפוקפקים - הפעלת עסקים לא חוקים כמו קזינו, שירותי ליווי וכו כו



דירות שמושכרות לשוהים בלתי חוקים/ מהגרי עבודה



שכר דירה לשטח מסחרי כמו משרד או חנות זה לרוב 4-7 אחוז תשואה ברוטו, אבל פה יש מיסים כבר הרבה יותר גבוהים שיכולים להגיע ל40 אחוז



התשואה הממוצעת של שוק ההון לטווח ארוך על תיק 100 אחוז מניות היא סדר גודל של 6-7 אחוז ברוטו (4-5.25 אחוז נטו)



כמובן יכול להיות מניה שתעשה גם 100 אחוז בשנה אבל זה דיון אחר



נכון שעל נכס נדלן לרוב בנוסף לתשואה של השכירות תיהיה עלית ערך שלרוב ממוצע תיהיה דומה לעליית המדד (אפשר לקמת את זה ל1-1.5 אחוז שנתי בממוצע)



בכל מקרה שים לב מקרוב לנכס שאתה קונה וממי אתה קונה אותו ומה המצב המשפטי של הנכס



(יש הרבה דירות שעל הניית הכל ורוד אבל הם בתביעות או סטאטוס משפטי בעייתי או שמוכרים לך זכות לדירה ולא דירה בטאבו וכו כו)



לא אומר שלא יכול להיות עסקה יחודית עם תשואות כאלה פשוט אני לפחות תמיד שואל את עצמי



אם זה כל כך ורוד למה לא מתנפלים על זה כל המשקיעים הגדולים (במיוחד היום שאנשים מחפשים לצאת משוק ההון להשקעות אלטרניביות)



אני אישית חושב שקנית דירה למגורים זה השקעה טובה במקום הפלח האגחי כי אני מניח שאוכל לחסוך את תשואה השכירות של עצמי שהיא סדר גודל של 3-4 אחוז + עלית ערך. לא יותר מזה...

🕒 פורסם בתאריך: 26/08/2020 23:44

תודה על הסקירה, באמת התכוונתי בעיקר לפלח של הדירות המפוצלות ואני מבין שצריך בזה הרבה זהירות.



ננסה למצוא משהו ואולי נרד מזה..

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2020 12:24

מה קורה אם יש מקרה חירום למישהו במשפחה והא מעוניין להעזר בך?