האם יש דרך לפצל דירה בצורה חוקית?

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 12:09

כן או לא, תלוי או אולי...



דבר עם עו"ד שמתמחה בנדל"ן ומכיר את הנכס..



דוסקס כבר מספר פעמים בפורום.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 13:24

1. זה תלוי בזכויות בניה בלתי מנוצלות בתב"ע של החלקה (בניין). התב"ע מתירה 10 יח"ד, היזם הסתפק רק ב-9. נדיר, לא?



2. שים לב שזה שאפשר לעשות תמ"א 38 שמוסיפה יח"ד, זה לא אומר שבתב"ע הקיימת יש זכויות אלא יש לפרש זאת כאילו יש אפשרות לשנות לתב"ע חדשה שתקבל תוקף והיא תהיה בעלת הזכויות.



3. יהיה פה אירוע מס השבחה - הרי 2 דירות כ"א 40 מטר 2 חד' שוות יותר מדירת 3 חד"ר 80 מטר אחת.



4. הרציונל גם ברור - העמסה על התשתיות הקיימות.



5. פרקטית: רק במקרים בהן במקור היו 2 דירות שאוחדו, לרוב רואים זאת כשלפני שימש כמשרד עו"ד/רו"ח/רופא שיניים.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 14:52

בגדול לא.

אין קשר בין מספר הדיירים בדירה לבין חוקיות הנכס.



אפשר לאכלס גם 20 איש בדירה וזה חוקי.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 15:32

תודה על התגובה!



מצטער, לא התכוונתי לכמות הדיירים, התכוונתי לכמות היחידות. אערוך את הניסוח.



בנוגע לחוקיות, יש לי קרוב משפחה שהולך לפצל את דירתו ל-3 יחידות.



זו דירת קרקע שלו, לא חלק מבניין, הוא הולך לבנות יחידה אחת שבה הוא יגור ועוד 2 לדיירים חיצוניים.



כל יחידה תהיה עם כניסה משלה, מקלחת שירותים ומטבח.



הוא הולך לעשות את זה ככה או ככה. אני מנסה מאוד לעזור לו ולמצוא דרך חוקית ליישם את זה.



יש לכם איזה שהם טיפים או המלצות איך לבדוק את חוקיות המהלך?



ואם אין איך להפוך את זה לחוקי, יש לכם המלצה איך לרדת מהרדאר? או איך לא לעצבן את העירייה?



הבנתי שרבים מפצלים דירות בצורה לא חוקית, ולעיריות זה לא מאוד מפריע. הן לא מחפשות באופן אקטיבי דירות מפוצלות לא חוקיות.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 16:15

הנה טיפ: זה לא חוקי, אין אפשרות מעשית לבצע את זה חוקית.

לא לעצבן את השכנים וגם לא לעצבן את הדיירים, רוב האכיפה זה מהלשנות.

תתפלא, יש עיריות שזה מאד מפריע להם.

או תתפלא.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 22:53

מממ בגדול יש לך קצת טעויות: כמו שכתבו לך יש עיריות (ולא מעט ואין פה כללים - גם גדולות וגם קטנות) שזה מאוד מפריע להן, והן אכן מחפשות אקטיבית כולל השוואת צילומי אוויר (היום אלגוריתמים אוט' מזהים). כמו כן מה שכתבו מעל גם נכון-% גבוה זה תלונות שכנים וכאמור זה מוצדק-בסוף אם יש יח"ד 1 אז יש איזו סטטיסטיקה סבירה שכנראה תגור שם משפחה ממוצעת סטטיסטית אני יודע 2 ילדים במסגרות חינוך, מכונית וחצי בחניה. עכשיו פתאום אתה בא ומכפיל פי 3 כי פיצלת ל-3 יח"ד, אז זה עוד 4 מקומות במסגרות חינוך ועוד 2 מקומות חניה ועוד ועוד. זה לא חוקי. מה שחוקי זה זכויות הבניה בתב"ע כי (בתיאוריה) כשקבעו את התב"ע אז התחשבו גם בקיבולת של מערכת החינוך באזור כבישים וכו'.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2020 12:42

ראשית כפי שאמרו כאן לפני לא מדובר בדבר חוקי והאפשרות להפוך את זה לחוקי היא קלושה.



That being said



יש בחוק עילה שנקראת אכיפה בררנית.



במידה ובאותו בנין יש דירות נוספות מפוצלות, או לחלופין באותו רחוב בתים פרטיים עם יחידות דיור והעירייה באה רק אליך מבלי לבוא אל דיירים אחרים הרי שמדובר באכיפה בררנית.



יש 3 תנאים מצטברים (גגל אכיפה בררנית)



פעמים רבות בתי המשפט פוסקים לטובת המפצלים.



מתחבר אגב לנאמר כאן בקשר לשמירה על שכנות טובה ועל יחסים תקינים עם השוכרים. עם פיצול או בלי.



דבר נוסף, יש עיריות שמקלות עין יחסית לאחרות באופן מובהק. עניין של גישה של ראש העיר/מועצה

🕒 פורסם בתאריך: 17/10/2020 11:45

לו הייתי דתי, והדת היתה יותר אמיתית או משכנעת, כנראה שהייתי קונסרבטירבי. הסיבה? אני הולך תמיד על פי מה שכתוב.



במקומך במקום לשאול בפורום הייתי מוציא את נוסח החוק, רצוי בעזרת עורך דין או קבוצת עורי דין ובודק מה זה בדיוק, אבל בדיוק, אומר לפצל דירות.



ואז בודק כיצד אפשר לשמור על החוקים ולבנות את הדבר הכי קרוב לדירה מפוצלת.



למשל, אסור מטבחים נפרדים? אבל אולי מטבח משותף עם 3 כיורים מותר? (ואז כל אחד אחראי לחלק שלו במטבח. בפועל אפשר ליצור מחיצות לא מקיר בין לבין). אסור חשבונות חשמל נפרדים? לא כזה מהותי. אסור מסדרון לכניסות נפרדות? אז אולי הכניסה צריכה להיות מהמטבח ה"משותף"? ככה כל שותף מקבל סוויטה - חדר משלו עם שירותים משלו כמו דירה משלו, ורק המטבח לכאורה משותף אבל יש לו כיור משלו מקרר משלו ואפשר ליצור תחושה של פרטיות מוחלטת והפרדה יחסית באורח החיים, והדירה תרגיש מחולקת אך תהיה חוקית. כמובן שרצוי ליווי של עורך דין, לא ממליץ, רק מעלה את האפשרות.