נדל"ן בחו"ל במימון גבוה

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 16:32

תזרים נמוך יותר עד שלילי.



סיכון גבוה יותר.



רווח גבוה יותר בתקווה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 16:39

תודה, אשמח אם תפרט או תתייחס ל - מניח שכוונתך:

בגלל הריבית שאשלם על ההלוואה לעומת האין ריבית על הון עצמי?

בגלל הסיכון בנדלן (הוצאות גבוהות, דירה פנויה, ירידת ערך) יחד עם העובדה שאהיה חייב לבנק כסף? כלומר סיכון חדלות פירעון שלי?

לאיזה מהאופציות ולמה? בגלל הריבית?

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 16:41

מצטער שאני נדחף, אבל איך זה ייתכן?



באילו מדינות זה המצב?

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 16:47

לתקופה של פחות מעשר שנים בהחלט אפשרי. נניח זה 1.5% כי לתקופה של 15-20 שנה, בהנחה שאני מוכן לספוג את עלות הריבית, לא אמור לשנות לשיקול.

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 17:03

בעיקר בגלל שצריך להחזיר גם את הקרן ולא רק ריבית.

אירופה.

לא רק חדלות פירעון, סתם סיכון של להפסיד מלא כסף.

ככל שמתמנפים יותר ככה פוטנציאל הרווח עולה וההפך.

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 17:14

אבל את הקרן אני בכל מקרה משלם בכל אחת מהאפשרויות, אז רק הריבית גורמת פה להבדל בתזרים..

אבל איך זה קשור ספציפית לשיקול של מינוף או הון עצמי?

בגלל ההשקעה של ההון העצמי הפנוי בנכסים עם פוטנציאל תשואה גבוה?



תודה על התשובות אבל ללא הסבר נוסף של כמה מילים או קישור למקור נחמד לקריאה זה לא עוזר לי להבין את היתרונות והחסרונות..

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 17:23

לא. ככל שתיקח יותר הלוואה ופחות הון עצמי ככה תהיה חייב להחזיר גם יותר קרן, ההבדלים המהותיים בתזרים משכנתא זה לא הריבית, זה כמה אחוז מימון אתה לוקח.

סיבולת סיכון ורצון לשאת אותו קשורה לאחוז מינוף.

תקרא קצת בגוגל על "תשואה על ההון העצמי".

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 17:23

תפרט קצת יותר על ההשקעה ואולי נוכל לתת דעה יותר מנומקת - איפה, עלויות נכס, עלויות מימון, טווח זמן, מטרת ההשקעה וכו'..

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 17:49

אני חושב שהשאלה שלי היא עקרונית ולא ספציפית למקרה מסוים.. בכל מקרה לשאלתך - מחפש בגרמניה, כנראה בברלין. מחפש נכס בסביבות ה150 א יורו, כמו שציינתי ריבית כנראה סביבות האחוז-אחוז וחצי בהנחה של משכנתא ל10-15 שנים. המטרה היא לגוון את תיק ההשקעות (גם במחיר של תשואה יותר נמוכה), לטווח זמן לא מוגדר, אולי גם אחד הילדים שלי ירצה לגור בנכס יום אחד. סיבה לדעתי מאוד מרכזית גם לחיפוש הדירה להשקעה היא הכסף הזול שמציעים. אני לא חושש מאי החזר המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 18:24

אם אתה חייב לבנק סכום כסף מסוים, ומשקיע אותו אצלך, אבל אתה משתמש בו בהשקעה אחרת - שוק ההון (שגם בה יש סיכון) אז אתה ממונף.



אם לא משלמים שכר דירה אתה תצטרך לשלם את המשכנתא מהכסף שלך. אין לך כזה אם את שאר הכסף אתה משקיע בשוק ההון.



אם יש לך כזה, אתה לא משקיע את כל הכסף בשוק ההון.



משתמע שאין פה משהו שאתה לא מבין. :)



אם אתה חייב יותר כסף לבנק, אתה בסיכון יותר גדול ופוטנציאל התשואה שלך (במידה ותצליח להשיג יותר עם ההון העצמי) גדול יותר.



אם לא תצליח, אז אתה תפסיד כסף.



לא חייבים לפשוט רגל כדי להפסיד כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 18:42

נכס של 150k בברלין הוא או נכס קטן, או נכס במצב רעוע או בסביבה לא אופטימלית, בסבירות גבוהה שילוב של שלושתן. החגיגה בברלין הסתיימה כבר לפני כעשר שנים...

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 19:19

אחלה, כמו שחשבתי שהבנתי רק הייתי צריך כמה הודעות לקבל את התשובה המפורשת :)



כן כמובן שלא כל שאר הכסף יהיה בשוק ההון, צריך להתחשב בבלתמים וכו'.

לא מחפש בהכרח חגיגה.. מחפש גיוון להשקעה לטווח ארוך במחיר ידוע של תשואה פוטנציאלית יותר נמוכה ממניות

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 19:30

התגובה שלי פחות הגיע מכיוון התשואות ויותר מכיוון סיכונים כמשכיר. נכס מהסוג שאתה מדבר עליו הוא בסבירות גבוהה נכס עם תעבורת שוכרים גבוהה ושוכרים בעלי איתנות פיננסית נמוכה. השילוב של השניים עם סביבה רגולטורית שתומכת בשוכר הוא לא אופטימלי ומדליק אצלי נורות אדומות, ועוד לא נכנסנו לחוקי הבית המשותף...

🕒 פורסם בתאריך: 07/01/2021 20:21

תודה, מטרת הפוסט לא הייתה לדון על כדאיות ההשקעה בנדלן בכלל או בברלין בפרט.. בכל מקרה כשאני בוחן את כדאיות ההשקעה אני משתדל להחשיב את כל ה"בעיות" הצפויות כמשכיר

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2021 01:06

לא, מטרת הפוסט היתה לבחון מה שיעור המימון ההגיוני לרכישה מסויימת, רק שרצה הגורל ולשאלתך אין תשובה פשוטה של "כן" או "לא" והאמת, כמו תמיד, חבויה בפרטים.



כשאני לוקח את הנתונים שלך (דירה בברלין, 150K יורו, מימון ל-15 שנה, שיעור מימון 50% או 75% מכלל העסקה, כ-1% ריבית ) ההבדל בין שתי האופציות מהכירותי הבסיסית עם השוק המדובר הוא הבדל בין אפשרות תיאורטית (וממש רחוקה מלהיות בטוחה) לתזרים ניטרלי בשיעור המימון הנמוך לבין תזרים מזומנים שלילי (בסבירות מאוד מאוד גבוהה) בשיעור המימון הגבוה.



כלומר - בשיעור המימון הגבוה תצטרך (שוב, להכרתי בסבירות מאוד גבוהה) למשוך מהכסף שנותר מושקע בשוק ההון על מנת לכסות את המשכנתא. החישוב המאוד תיאורטי שלי לדירה תיאורטית ומשכנתא תיאורטית אומר שתצטרך לגרד את הרווח הדו-ספרתי בשוק ההון כדי שיהיה הגיוני, אבל זה חישוב תיאורטי. האמת כן תלויה בדירה הספציפית והתזרים הספציפי הצפוי.

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2021 12:11

לא חיפשתי תשובה פשוטה של כן או לא, לפי התגובות שלי אתה רואה שאני מחפש גם את ההגיון :)



תודה, בהחלט בחישובים שלי גם צפויות שנים של תזרים שלילי, אצטרך להחליט האם מוכן לחיות עם זה ועם כסף פוטנציאלי שלא מושקע בשוק ההון. תודה על התגובה!

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2021 12:35

סבבה, הקריטריונים שלך להחלטה לא כל כך ברורים עד הסוף אבל השורה התחתונה מבחינתי היא שבבחינת הכדאיות (או הרווח) מהעסקה שיעור המימון הוא גורם לא פחות משפיע מהריבית.



אגב- המשכנתא עליה אתה מדבר עם 100% החזר ב15 שנה היא בהחלט לא הסטנדרט בגרמניה, רוב המשכנתאות לתקופה כזאת הן עם שיעור החזר שנתי של 2-3%, ולאחר סיום התקופה ניתן לקחת מימון נוסף. מאחר שאצלך ההון כבר קיים שווה לבדוק אם סצנאריו כזה (עם ריביות נמוכות מ1%) לא יהיה פתרון הביניים היותר מוצלח.