🕒 פורסם בתאריך: 08/03/2021 19:57
היי,
נראה שיש סיכוי ניכר שאקנה דירת קבלן בקרוב שתמסר כנראה ב2025.
מדובר על דירה בפרויקט של חבר בבת-ים, אם מישהו עקב אחר הנושא.
כרגע הכל תיאורטי אבל אני מנסה לחשוב מה המהלך האופטימלי לשלם על הדירה.
קצת על המצב הספציפי שלי:
- הדירה תיועד להשקעה ולא למגורים. אעדיף למכור אותה ברגע שיתאפשר לעשות זאת בלי מס שבח אם תהיה עליית ערך מספקת ואם לא אשכיר אותה עד שתהיה כזו (אם בכלל).
- יכולת ההחזר שלי בשנים הקרובות גבוהה ולא מהווה מגבלה כרגע, אולם אם באמת אחזיק את הדירה לאחר המסירה ואשכיר אותה, אעדיף להיות בתזרים חיובי או כמה שיותר קרוב לזה, לכן איני יודע אם צריך לשאוף לריביות נמוכות כמה שיותר והחזר גבוה או להחזר נמוך יחסית וריביות יותר גבוהות.
- הון עצמי שאוכל לגייס - 900K (אולי עם פדייה של קרן השתלמות+חיסכון עוד כ100K אבל מאוד מעדיף שלא).
- מתוכננת קנייה של דירת 4 חדרים באיזור 2.2M אך נשקלת גם אופציה של דירת 3 חדרים באיזור 1.8M. לא ברור לאיזו מהן פוטנציאל תשואה גדול יותר.
אלו הם מסלולי התשלום שמתאפשרים בפרויקט:
כרגע אני נוטה למסלול הקבוע כי אני לא רואה כל כך ערך במסלול הגמיש, אבל יש לי לבטים יותר משמעותיים והם:
* האם להתמנף מקסימלית ולהשאיר לעצמי כמה שיותר הון עצמי פנוי שאוכל להשקיע בשוק ההון לצורך העניין? במקרה של דירת 4 החדרים מדובר ב550K שמהווה 25% ואשאר עם 350K שאוכל להשקיע באפיק אחר.
* האם כדאי לנסות להקדים את התשלומים לפרויקט כדי שכל סכום ההלוואה ישולם בפעימה אחת? כביכול, הדבר יאפשר לי להמנע להיות חשוף לעלייה במדד תשומות הבנייה. זה גם לא רע לקבלנים שמקבלים את הכסף מראש. האם נהוג לעשות זאת? במידה וכן, מהן הערבויות\בטחונות שנהוג לקבל מבחינת חברת הבנייה או הבנק המלווה במקרה של עיכוב או איחור במסירה או חלילה משהו גרוע יותר?
* במידה וההחלטה היא לקחת משכנתא כמה שיותר מינימלית ולהשתמש בכל ההון העצמי, בהנחה שמתאפשרת ההקדמה של כל התשלום לקבלן, מדובר על מימון של קצת פחות מ60% מערך הנכס. האם מדובר פה בריביות יותר טובות משמעותית? האם כדאי לשקול מסלול פיתוי? כלומר, לקחת משכנתא של 1.65M ולהחזיר מיד 350K?
כרגע חושב על תמהילים של אחוז גבוה של פריים (50%-66%), קל"צ באחוז כלשהו ומל"צ באחוז כלשהו.
ושאלה אחרונה היא - האם נכון להפעיל גרייס חלקי ולשלם רק את הריבית ל4 שנים שעד האיכלוס? יותר נוח תזרימית אבל הארכת החוב כביכול, ישנם שיקולים אחרים נגד?
יש לציין שאנחנו כנראה בכל מקרה נעזר בייועץ משכנתאות, על כן אני רק מחפש פערים רעיוניים.
אשמח לכל הערה או תובנה. מדובר בדירה ראשונה ואני מאוד מפחד לפספס דברים טריוויאלים.
נראה שיש סיכוי ניכר שאקנה דירת קבלן בקרוב שתמסר כנראה ב2025.
מדובר על דירה בפרויקט של חבר בבת-ים, אם מישהו עקב אחר הנושא.
כרגע הכל תיאורטי אבל אני מנסה לחשוב מה המהלך האופטימלי לשלם על הדירה.
קצת על המצב הספציפי שלי:
- הדירה תיועד להשקעה ולא למגורים. אעדיף למכור אותה ברגע שיתאפשר לעשות זאת בלי מס שבח אם תהיה עליית ערך מספקת ואם לא אשכיר אותה עד שתהיה כזו (אם בכלל).
- יכולת ההחזר שלי בשנים הקרובות גבוהה ולא מהווה מגבלה כרגע, אולם אם באמת אחזיק את הדירה לאחר המסירה ואשכיר אותה, אעדיף להיות בתזרים חיובי או כמה שיותר קרוב לזה, לכן איני יודע אם צריך לשאוף לריביות נמוכות כמה שיותר והחזר גבוה או להחזר נמוך יחסית וריביות יותר גבוהות.
- הון עצמי שאוכל לגייס - 900K (אולי עם פדייה של קרן השתלמות+חיסכון עוד כ100K אבל מאוד מעדיף שלא).
- מתוכננת קנייה של דירת 4 חדרים באיזור 2.2M אך נשקלת גם אופציה של דירת 3 חדרים באיזור 1.8M. לא ברור לאיזו מהן פוטנציאל תשואה גדול יותר.
אלו הם מסלולי התשלום שמתאפשרים בפרויקט:
כרגע אני נוטה למסלול הקבוע כי אני לא רואה כל כך ערך במסלול הגמיש, אבל יש לי לבטים יותר משמעותיים והם:
* האם להתמנף מקסימלית ולהשאיר לעצמי כמה שיותר הון עצמי פנוי שאוכל להשקיע בשוק ההון לצורך העניין? במקרה של דירת 4 החדרים מדובר ב550K שמהווה 25% ואשאר עם 350K שאוכל להשקיע באפיק אחר.
* האם כדאי לנסות להקדים את התשלומים לפרויקט כדי שכל סכום ההלוואה ישולם בפעימה אחת? כביכול, הדבר יאפשר לי להמנע להיות חשוף לעלייה במדד תשומות הבנייה. זה גם לא רע לקבלנים שמקבלים את הכסף מראש. האם נהוג לעשות זאת? במידה וכן, מהן הערבויות\בטחונות שנהוג לקבל מבחינת חברת הבנייה או הבנק המלווה במקרה של עיכוב או איחור במסירה או חלילה משהו גרוע יותר?
* במידה וההחלטה היא לקחת משכנתא כמה שיותר מינימלית ולהשתמש בכל ההון העצמי, בהנחה שמתאפשרת ההקדמה של כל התשלום לקבלן, מדובר על מימון של קצת פחות מ60% מערך הנכס. האם מדובר פה בריביות יותר טובות משמעותית? האם כדאי לשקול מסלול פיתוי? כלומר, לקחת משכנתא של 1.65M ולהחזיר מיד 350K?
כרגע חושב על תמהילים של אחוז גבוה של פריים (50%-66%), קל"צ באחוז כלשהו ומל"צ באחוז כלשהו.
ושאלה אחרונה היא - האם נכון להפעיל גרייס חלקי ולשלם רק את הריבית ל4 שנים שעד האיכלוס? יותר נוח תזרימית אבל הארכת החוב כביכול, ישנם שיקולים אחרים נגד?
יש לציין שאנחנו כנראה בכל מקרה נעזר בייועץ משכנתאות, על כן אני רק מחפש פערים רעיוניים.
אשמח לכל הערה או תובנה. מדובר בדירה ראשונה ואני מאוד מפחד לפספס דברים טריוויאלים.