שטח דירה בטאבו קטן משטח הדירה בפועל

🕒 פורסם בתאריך: 18/04/2021 20:20

לשם מה נדרש לעדכן בטאבו?

🕒 פורסם בתאריך: 18/04/2021 22:17

כמה סיבות שעולות על דעתי (הלא מקצועית):



1. על מנת שלכשארצה למכור את הדירה (נניח עוד עשור) - הקונה הפוטנציאלי לא ייתלבט ויתהה לגבי הפרשי שטח הדירה (בדיוק כמו שאני תוהה כרגע..)



2. במידה ויהיה פינוי בינוי וכדומה (ישנה אפשרות כזו היות וכבר יש שני בניינים בתמ״א 38 ברחוב) - שהקבלן ירחיב את הדירה על בסיס ה 100 מ״ר שרשומים בטאבו



(במידה ואצליח לעדכן ולכן דירת חמישה חדרים פוסט תמ״א) ולא על בסיס דירת 3.5 חדרים 81 מ״ר (כפי שמופיע עכשיו, ולכן דירת 4|4.5 חדרים פוסט תמ״א)



3. שהעירייה לא תתעורר יום אחד (סיכוי קלוש אומנם..) ותדרוש ממני ארנונה רטרואקטיבית לפי 100 מ״ר

🕒 פורסם בתאריך: 18/04/2021 22:29

אתה נכנס לתוך עולם של חרא ואם תצליח זה תהליך ארוך שיעלה לך הרבה כסף.

הולכים לפי מצב בפועל לפי היתר בנייה ולא לפי מה שרשום בטאבו.

הם לא יכולים, הם יכולים למדוד מחדש את הדירה ולעדכן את הארנונה, מה שהם עושים באמת לפעמים.

🕒 פורסם בתאריך: 18/04/2021 22:44

זה תהליך ארוך אבל לא כל כך יקר וגם לא סופר מסובך.ביחס למחיר של הדירה. כן דורש לדעת האם השטח נלקח מדירה של שכנים ואם גם הם יהיו מוכנים להצטרף לתהליך. אם אתה לא מחזיק את הדירה ליום יומיים, בהחלט כדאי לבצע שינוי ברישום.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2021 12:20

לא מדובר בשטח מדירה של שכנים. מדובר בצירוף מרפסת פנימית לסלון.



האם ידוע לך משך משוער ועלות?

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2021 12:29

לא. זה כנראה היתר בנייה. כשדיברו לידי הסכומים של היתר + שיוני תב"ע (מה שאין במקרה שלך) כ- 40K

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2021 13:01

אתה לא יכול לשנות תב"ע, אולי התכוונת לשנות את הטאבו.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2021 13:14

אתה שואל את השאלה הלא נכונה.



בנושא של המרפסת, צריך להפריד לשני חלקים: בעלות, ודיני תכנון ובנייה.



בעלות כנראה מסודרת כבר, כי השטח הזה אמור להיות כבר משוייך לדירה בתור "מרפסת". אפשר לוודא את זה בתשריט של הבית המשותף שנמצא בטאבו.



מבחינת דיני תכנון ובניה, זה מאוד משתנה האם מותר להפוך את המרפסת לסלון או לא (בעיקר תלוי בשתי שאלות: האם מראש המרפסת חושבה כשטח ראשי, ואם לא, האם יש יתרת שטחים שלא נוצלה. אם התשובה חיובית באחת מהם, יש על מה לדבר).



אם אי אפשר "להכשיר", קח בחשבון ערך הדירה ששמאי ייתן יחושב לפי סלון קטן יותר, בניכוי עלות השבת המצב לקדמותו.



אם אפשר להכשיר, יש לך 2 שלבים שונים:



1. הפקת היתר בניה.



2. עדכון טאבו.



שלב 1 "מהיר" יחסית, וייקח כמה חודשים אם יש הסכמה של השכנים, או שנתיים לפחות אם אין הסכמה. מי שיוכל לתת לך תשובה זה אדריכל \ מאכער של היתרי בנייה.



שלב 2 ניתן לביצוע רק אחרי שלב 1, והוא כאב ראש לא קטן. תחשוב טוב עד כמה אתה צריך אותו (כבר היום השטח הזה רשום על שמך), או שמספיק לך שבארנונה יהיה רשום השטח הנכון. הכתובת היא עו"ד שמתמחה ברישום בתים משותפים (ותיקון רישום שלהם).



לגבי השאלות שלך -



1. קונים פוטנציאליים: תשריט בית משותף שבו השטח של המרפסת מוצמד לדירה אמור להניח את דעתם. היתר שתוציא יכול לשכנע גם שמאי לתת מחיר בהתאם.



2. מה שקובע זה היתר (שלב 1) לא הטאבו (שלב 2).



3. האינטרס שלך מסעיפים 1,2 זה דווקא לשלם יותר ארנונה. אם אתה פוחד מחיוב רטרואקטיבי, אתה תמיד יכול ליזום מדידה כבר עכשיו...

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2021 16:58

תודה על התשובה המפורטת.



אכן - בתשריט הבית המרפסת משויכת לבית.



למעשה - בדירות רבות באיזור המרפסות הפנימיות צורפו לסלון.



לגבי הדירה הספציפית שאני מעוניין לרכוש - למיטב ידיעתי המוכר (בעל הדירה הנוכחי) אשר שיפץ וצירף את המרפסת לסלון - עשה זאת ללא היתר בנייה.



אני תוהה האם הדבר משמעותי מבחינתי כרוכש, כלומר - האם זה משהו בעייתי במסגרת המו״מ על המחיר.



(כמובן שאני בהתהליכי בירור במקביל עם שמאי ועו״ד, אך חשבתי בכל זאת לפנות לחוכמת ההמונים בפורום..)

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2021 17:16

פרקטית, זה מאוד תלוי במדיניות של העירייה לגבי מקרים כאלו. צריך לקחת בחשבון שמדיניות זה גם דבר שיכול להשתנות, ורטרואקטיבית (לפי החוק היבש, גם אם יש התיישנות על עבירת הבנייה, יש עבירה מתחדשת של "שימוש במקרקעין ללא היתר").



כלומר, אתה צריך לקחת בחשבון במחיר את הסיכון (הקלוש?) שהעירייה תדרוש ממך להקטין את הסלון ולהחזיר את המרפסת.



שמאי פרנואידי יניח שזה מה שהעירייה תעשה, ויוריד ממחיר הדירה עם הסלון הקטן גם את העלות של הקטנת הסלון.



זה מאוד תלוי עד כמה ההגדלה הזו היתה כרוכה בשיפוץ. האם מדובר בקירות ששברו (ובמקרה של דרישה צריך לבנות מחדש), או פשוט בדלתות הזזה שצריך למקם מחדש ב"אמצע הסלון" במקום בשפת המרפסת.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2021 18:44

אני בטח לא... אבל בסביבה שלי היו דיבורים של אנשים שרצו להגדיל דירות אז הסבירו שזה כרוך בשינוי התב"ע כי מלוא זכויות הבנייה כבר נוצלו. אולי הערייה לא תאשר וזה סתם חלומות באספמיה.



בכל מקרה, טווח של היתרי בנייה שאני שמעתי זה בערך 20K.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2021 18:48

שיבדקו קודם במה זה כרוך ואם העירייה יכולה לאשר כזה דבר בכלל, לרוב העיריות אין סמכות להוסיף זכויות בנייה בתב"ע באישור מקומי, שלא לדבר שזה יכול לגרור חובת בניית ממד או חדר מוגן.



דיבורים באוויר, זה לא יקרה.

תלוי בה זה זה כרוך בדיוק ובאיזה עיר + יתכנו היטלי השבחה (סביר למדי אפילו).

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2021 22:38

כבר יש.

אם אתה זוכר, היה פעם מערכון על חברת בנייה מסויימת שמכרה דירות בתל אביב בזול. במערכון רואים זוג שנכנס לביתן מכירות, מראים לו מודל של דירה ענקית הטובלת בין כרי דשא במחיר מדהים. בני הזוג כבר רואים את עצמם עושים אודליי בגינת השעשועים ואז איש המכירות אומר להם שהמחיר זה עבור החלום ועבור הדירה צריך לשלם יותר, הרבה יותר... מזכיר לי את זה.

אה, כן. בטח. איך שכחתי. דברים אכן עובדים אחרת בכל מקום.



עריית תל-אביב מן הסתם תרשה לעצמה דברים שערייות אחרות אולי לא.