האם יש מכשיר פיננסי בארץ שעוקב אחר "מדד דירות למגורים" ?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 19:56

היו שרשורים דומים בעבר. אין מכשיר כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 21:12

בתאוריה - ריטים מגורים (reit)



בפועל - זה לא עובד טוב בארץ. (גם בחו"ל זה לא נהדר עקב השפעה של שינוי ריבית)



צריך לזכור שגם אם היה מכשיר אידיאלי, כזה שעוקב אחרי מדד מוגדר כלשהו ואולי גם מבטיח תשואה נוספת (שכר דירה וכו'),



אותו 'המדד' עשוי גם לרדת.



מה זה עזר לך שנצמדת למדד אם הגעת ליום הקנייה עם פחות כסף ביד?



באופן אישי, הייתי חושב כמה אני באמת גמיש ולפי זה מחפש השקעה ברמת סיכון מתאימה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 21:25

אם זה אומר שגם הדירה שהוא רוצה לקנות עולה פחות, אז למה אכפת לו כמה כסף יש לו ביד? העיקר שיוכל לקנות את אותה דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 21:34

אז? לא הצלחתי להבין את ההגיון שלך.



במקרה הזה היה עדיף להחזיק במזומן ולקנות מסטיקים בהפרש...



מה גם ששום מדד תאורטי לא יכול לשקף את השינוי בכל דירה ודירה בארץ, גם לא באותה עיר או שכונה. חייב להיות ממוצע כלשהו.



בכל אופן, הנקודה היא שדברים כאלה יכולים גם לאבד ערך.



לא ברור לי אם סתם ניסת להטריל או שלא הבנתי אותך נכון

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 21:42

בעבר היו כל מיני דיבורים על אג"ח צמוד מדד דיור. לא יצא מזה כלום.

ההיגיון פשוט: אני רוצה לחסוך לדירה. אני לא יודע אם מחירי הדיור יעלו או ירדו, אבל אני חושש יותר מעליות.



למה? כי עלייה גורמת לזה שאם חסכתי עד היום לחצי דירה, פתאום יש לי רבע דירה ביד.



אז אני רוצה להצמיד את מה שאני חוסך למחירי הדירות. כן, זה אומר שאני יכול גם להפסיד, אבל גם במקרה של ירידה אני נשאר עם חצי דירה ביד.



נכון שאין מתאם בין עליות המחירים בכל הארץ, אבל גם גידור כנגד העלייה הממוצעת שווה לי.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 21:56

במקרה שהמדד ירד זה עדיף - בדיעבד. אבל הוא יכול גם לעלות.



ככל שיש מתאם בין תשואת ההשקעה שלי לבין מחיר הנכס שאני רוצה - כך הסיכון (שלא אצליח לקנות את הנכס) נמוך יותר.



גם אם ההשקעה יורדת זה לא נורא, כי מחיר הנכס יורד בהתאם (מצד שני, כשהיא עולה אין טעם לחגוג - מחיר הנכס עולה גם).



נכון. אבל גם מתאם חלקי מצמצם את הסיכון. לא מוריד לאפס אבל יותר טוב ממזומן או מניות.



כמובן שהצמדה למחירי הדירות ברחוב זלמנוביץ' 6 כניסה ב קומה 4 עורפית היתה מורידה את הסיכון עוד יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 22:21

@חיים 111 @אוגורן



אוקיי, אני חושב שאני מבין את הפער.



הבעיה היא שבסוף התקופה יש לך פחות כסף. זה כל מה שמשנה. ברוח " יש לך תיק השקעות אחד" וזה שכסף הוא פונגבילי.



יש לך פחות כסף, ובצורה לא מקרית גם הדירה עולה פחות.



עדיין יש לך פחות כסף, לא משנה איך תסובב את זה. הכסף שהפסדת לא יודע אם רשום עליו 'דירה' או 'חופשה'



להפסיד ולהתנחם בזה שגם ערך הדירה ירד זה טריק חשבונאי שאולי יש לו תועלת פסיכולוגית.



בשורה התחתונה צריך להבין מה רמת הגמישות, משם לגזור את רמת הסיכון ולחפש השקעה מתאימה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 22:37

ואם הייתי קונה דירה ומחירי הדיור היו יורדים?



עדיין היה לי פחות "כסף".



הנקודה היא, שמסיבה כל שהיא אני מעדיף להחזיק את הכסף שלי בצורת "דירה".



מה אני צריך את כל ההתעסקות עם שוכרים, ונזילות וכל שאר החסרונות של בעלות על דירה, אם כל מה שאני צריך כדי להחזיק את הכסף שלי בצורת דירה זה להחזיק נייר פיננסי שנותן לי אותו דבר?



היום אני חוסך כדי לקנות לילדים שלי דירה כשיגדלו. אם אקנה עכשיו בעצמי, אני חשוף לכל הנ"ל, יחד עם שינוי בצורת המיסוי של הדירה האישית שלי.



אני גם לא יכול לקנות חלקי דירות.



מכשיר פיננסי עם הצמדה למחירי הנדל"ן היתה אידיאלית בשבילי.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2021 22:48

מה שחשוב זה לא "כמה כסף" יש לך באיזשהו ערך נומינלי מספר כלשהו. מה שחשוב זה כח הקנייה שלך. או במילים אחרות כמה דירות/שקי-אורז/כבשים תוכל לקבל תמורת הכסף שלך.



באופן אידיאלי אם יש לך היום לדוגמה 1.7 מליון שקל עבור דירה מסויימת שזה במקרה מחירה היום, אבל מסיבות כלשהן אינך רוכש אותה, המטרה היא שתוכל לרכוש את אותה הדירה בעוד שנתיים, בסכום נומינלי כלשהו, ואין זה משנה אם זה יהיה 1.9 מליון או 1.5 מליון באותה נקודת זמן. מה שחשוב זה ששמרת על כח הקנייה שלך ואתה מסוגל לרכוש את אותה הדירה עם האמצעים שיש לך היום.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2021 08:58

זה לא רק נומינלי, הוא מאבד גם מכוח הקנייה. פשוט הוא בוחר לצבוע את הכסף הזה ב"דירה", נכס שלכאורה אמור להיות לו קורלציה גבוהה עם מדד כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2021 09:23

ברור שהמספר שרשום בחשבון לא משנה. גם נראה לי די ברור שלא לזה התכוונתי.



מדובר על מצב שערך הדירה עולה או יורד.



אולי אנלוגיה תעזור



אני רוצה לקנות מנייה אחת של אמזון, מסיבות כאלה ואחרות לא יכול לקנות אותה כרגע. מצאתי מכשיר שצמוד לערך המנייה, אותו אני כן יכול לקנות.



עברו שנתיים ומחיר המנייה (הערך של המנייה, לא שינוי בערך הכסף) ירד ב-20%.



עכשיו אני הולך לברוקר שמח ומאושר כי אני עדיין יכול לקנות את אותה המנייה?



(ברור שבמניות יש מכשירים שונים לגידור, וזה לא מה שעושים בפועל.)

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2021 11:02

ברוח נושא השרשור והשאלה המקורית של פותח השרשור התשובה היא "כן". פשוט, כן.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2021 11:20

האם אני שמח פחות מאשר אם המניה היתה מפוצלת ל-100, והייתי קונה אותה ישירות בכמות קטנה?

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2021 11:05

או שזה נכון או שלא, אובייקטיבית. תחושות טובות לא תורמות כלום כשהן מבוססות על טעויות והטיות.



איך שאני רואה את הדברים, זה החלק הכי משמעותי של הבלוג והפורום.



אחרת, מה הטעם בפורום? שכולם ימשיכו להתבסס על מיסקונספציות וזהו



אני בכל זאת רואה שאתה מנסה להסביר פה דברים מהסוג הזה לא מעט.



לא בטוח שהבנתי את השאלה. אם קנית 100/100 זה שווה ל- 1, כן. ועדיין היית מופסד ב-20%.



אם קנית פחות מ-100 אז לא ברור לי איך זה רלוונטי לנושא.

זאת הייתה שאלה רטורית, לפחות כך חשבתי.



מי שעדיין שמח אחרי שהפסיד 20%, זה רק כי הוא לא הבין את הטענה שאני מנסה להעביר.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2021 21:13

אני חושב שפיספסת את האנלוגיה.



מדובר במצב שאתה לא יכול לקנות את המניה כרגע, למרות שיש לך כסף. לא שאין לך כסף למניה שלמה.



זאת אנלוגיה לדירה ספציפית שפות"ש רוצה לקנות. יש לו את הכסף אבל מסיבה כלשהי הוא לא יכול לקנות עכשיו.



מי שקיבל מה שהוא רוצה הוא שמח ומאושר. הוא רצה את הדירה וקיבל אותה.



זה שהיתה אסטרטגיה אחרת, שבדיעבד היתה נותנת לו את אותה דירה פלוס 25% (אבל במקרה אחר היתה משאירה אותו בלי הדירה) לא צריך לבאס אותו.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2021 21:31

אני הבנתי את זה ככה:



מישהו רוצה לקנות דירה, אבל לא יכול מסיבה כלשהי. למעט הסיבה הזו, הוא מאוד היה מעוניין "להשקיע" את הכסף שלו בצורה שתהיה צמודה למחירי הדיור.



גם בדוגמא של אמזון, מישהו היה מעוניין לרכוש את המניה אבל מסיבה מסוימת הוא לא יכול.



ההבדל היחיד הוא שהבאתי דוגמא ל"מסיבה מסוימת לא יכול" - כדי להשקיע במניית אמזון ישירות, צריך להשקיע בכפולות של 10K (בשקלים).



ואם אני רוצה לשים 15K על אמזון? הנה דוגמא למישהו "שיש לו את הכסף" אבל "מסיבה כלשהי לא יכול לקנות עכשיו"



אבל זה לא ממש משנה. העיקרון הוא, שאפשר לדון על "האם כדאי לקנות דירה \ מניה של אמזון", תוך כדי לקיחת הסיכון שהיא יכולה לרדת.



אבל אם מישהו יספק לי מכשיר שמחקה (למשל: בנק שמאפשר ללקוחות שלו לסחור בשברי מניות), אני לא צריך לבחון את התועלת בקיומו של המכשיר על ידי כדאיות ההשקעה במכשיר שהוא מחקה, אלא יותר בשאלה האם עבור מי שכבר מעוניין להשקיע בדירה \ אמזון, ויש לו כל מיני סיבות שמונעות אותו, המכשיר הזה נותן מענה לסיבות האלו.



אז כן, זה לא נותן מענה למי שחושש מירידת מחירי הדיור, אבל הוא כנראה לא אחד שמעוניין לרכוש דירה בשלב זה מאותו חשש בדיוק.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2021 21:44

גם אני הבנתי ככה.



מסכים עם כל מה שכתבת. קצת איבדתי את מי טוען מה בשרשור הזה.



לא מבין את הרלוונטיות. מדובר על מצב שאי אפשר לקנות את הנכס שרוצים. בטח שלקנות חלק עכשיו ואת השאר אח"כ עדיף במקרה הזה, אבל זה לא אפשרי במצב המתואר.

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2021 18:11

אם אתה לא יכול להשתמש בו, אז איך תקנה את המדד הזה?



ואם אתה כן יכול להשתמש בו, אבל למשל אין לך סכום מספיק גבוה לדירת חלומותיך אך כן רוצה להצמיד, תקנה בינתיים דירה זולה יותר

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2021 18:27

חיכוך גדול על זמן, מסים, עו"ד וכו.

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2021 18:46

לגידור יש עלות :)