מה הצעדים שיש לעשות בקניית דירה חדשה מקבלן?

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2021 11:41

בשלב ראשון צריך לראות עם המיקום מתאים.



לאחר מכן לבחור את הדירה הרצויה מבחינת קומה וכיוונים.



משם עוברים לתוכניות ומפרטים טכניים (אני מעדיף לקבל לפני פגישה פרונטלית כדי ללמוד אותם)



יש משא ומתן מסחרי רגיל על המחיר שמשתנה בהתאם לפרוייקט ולשלב שבו הוא נמצא



את העורך דין צריך לערב לפני התשלום הראשון.



צריך להגדיר מה רוצים ולתת לו לנסח/לייעץ/להגן עליך



עורך הדין צריך לייצג את הקונה ולדאוג לאינטרסים שלו כלומר



לוודא עיסקות יש בעברכם ועוד.



את נושא התשלום=מימון ניתן למנף במשא ומתן



בהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2021 23:52

יש עצות איך כדאי להתנהל?



לא צריך אותו לפני שחותמים על מסמך כלשהו? מה התפקיד שלו בעצם? כמה הוא לוקח? אם מדובר בפרוייקט של חברה גדולה ומוכרת שכבר בבניה, האם זה רעיון רע לוותר על עורך דין?



איך? אם יש לי יכולת לשלם מוקדם יותר ממה שחייבים, האם כדאי להציע זאת?

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2021 07:09

קנית פעם משהו מבן אדם ולא מאתר?



זה עולם שלם ומורכב.



פעם אנשים היו הולכים לשוק ומתמקחים( כמו בבאזר טורקי)



זה מה שכל איש רכש/מכירות עושה כל יום



צריך לקרוא את שפת הגוף של הצד השני



לתכנן מראש מה אתה רוצה להשיג ועל מה אתה מוכן לוותר



כשאתה הולך להוציא כמה מיליונים( מחיר של דירה) אז עושים שיעורי בית



בגלל זה מבקשים את המפרט מראש



אתה יכול לבקש לשדרג את ארונות המטבח/שיש/חשמל/חניה או כל מה שבא לך



אתה יכול להציע הקדמת תשלום כנגד הנחה(אתה בעצם מציע מימון לקבלן)



ועוד

לא חותמים על כלום לפני שהוא/היא מאשרים

התפקיד שלו לשמור עליך. הוא עובד עבורך ולא עבור החברת בניה!



מערך הכוחות בינך כלקוח פרטי מול חברה גדולה הוא לטובתם



וכן זה רעיון לא רע אלא גרוע לוותר על עורך דין מטעמך.



לעורך דין יש גם אחריות מקצועית למה שהוא עושה/לא עושה



כך שיש לך עוד שכבת הגנה.



כמה הוא לוקח תלוי את מי תיקח וכמה מורכבת העסקה.



גם אם זה יהיה לפי שעות עורך דין רציני(שותף במשרד גדול) יקח סדר גודל של 800-1000 שקל לשעה



יש כאלה שירצו לתמחר כאחוזים משווי העסקה



גילוי נאות: לא עורך דין ולא קניתי דירות לאחרונה



כן איש עסקים שמנהל משא ומתן כמה פעמים ביום



כן מעסיק עורכי דין כולל בנדל"ן



בהנחה שזו כפי הנראה העסקה הכי גדולה שעשית עד היום אל תנסה לחסוך פה

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2021 16:57

תודה.



אם מדובר בחברה ציבורית גדולה עם דוחות כספיים טובים ואג"ח בתשואות נמוכות, האם כדאי להציע להקדים את התשלום? האם הם בכלל יהיו מעוניינים בכך ויתנו הנחה, או שאולי יעדיפו דווקא לדחות את התשלום ולקבל יותר בגלל עליית מדד תשומות הבניה?

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2021 22:29

כנגד הקדמת התשלום נהוג לקבל התחייבויות כמו ערבות בנקאית ובלי קשר מיהי חברת הבנייה. מצטרפת לחברי הפורום - נחוץ עורך דין.

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2021 22:55

זה תלוי באיזה שלב הפרויקט נמצא, יכול להיות שלא יסכימו אבל קשה לומר. אני עזרתי לאמי לקנות דירה שהייתה בדיוק לפני שלבי גמר (התחלת ריצוף וכו' , כ1.3 שנים צפי מסירה לאכלוס) ומבחינת הקבלן לא הייתה בעיה לשלם הכל, ובסך הכל זה הגיוני מאחר והשלד כבר גמור והבניין עומד.



בפרויקטים מסוג תמ"א 2\38 מקובלת ערבות בנקאית רגילה לפי חוק המכר כמו בכל בנייה חדשה ואם זו חברה ציבורית גדולה ככל הנראה ממילא יש לה ערבות בנקאית בפרויקט.



דבר ראשון תבדוק את הפרויקט ואת הסביבה, תראה בכמה דירות נמכרו דרך אתר הנדל"ן הממשלתי, תעשה שיעורי בית ותבדוק אם התמחור של הקבלן סביר והאם יש צפי לעליית ערך באזור עקב פיתוח סביבתי \לאחר גמר הבנייה.



תבדוק את הפרויקט ואת המפרט, כמובן שתמיד עדיף לבחור בדירות שהכיוונים שלהם מספקים לדירה שלנו אור טבעי וזרימת אוויר. מהפרויקטים שאני ראיתי - לרוב הדירות האחרונות שנשארות ולא נמכרות גם לאחר שכל שאר הדירות נמכרו - אלה דירות בכיוונים 'חשוכים' יחסית ובקומות נמוכות.

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2021 23:41

מה הם כיוונים טובים? האם במישור החוף מערב, כי משם באה הרוח ודרום כי שם השמש? או שעדיף דווקא צפון מערב, כי בעצם הרוח באה משם? ומה אם למשל ממערב יש רחוב וממזרח פארק? עדיף מזרח? ומה עדיף אם ממזרח יש גינה?

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2021 20:37

כן, דרום - מזרח וצפון -מערב זה כיוון מעולה במישור החוף, שנותן את השילוב של שמש, זרימת אוויר, ושקיעה. אבל זה תלוי בבניין. אני באופן אישי הייתי מעדיף כיוון מזרחי שפונה לפארק או גינה. הפרקטיקה של לתמחר כל קומה בבניין בתוספת מחיר של 10-20 אש"ח נפוצה לא רק במגדלים אלא גם בבניינים נמוכים של עד 10 קומות. למה? לדעתי , מהסיבה הפשוטה שזה מעניק לדירה יותר אור טבעי, יותר אוויר, נוף טוב יותר, ומרחיק אותך ממפגעי רעש.



זה לא איזה מדע טילים, פסיכולוגיה אנושית פשוטה. אנשים רוצים איכות חיים, לכן דירה מוארת ועם כיווני אוויר , שפונה לכיוונים שקטים\עם נוף בעל ערך אסתטי, מושכים יותר, ולכן מתומחרים יותר בד"כ.



אם הדירה לא הנייר, הכי טוב זה לבקר בתוך האתר.