המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2021 20:21

יש לי תיק מבוסס vt + vxus עם רווחים יפים.

ויש בפניי הזדמנות ממש טובה לרכוש דירה להשקעה בבת ים.

העניין הוא שהבניין קצת ישן, כרגע לא מוגדר כמסוכן, ולפי הערכת מהנדס עלות תיקון הבניין עומדת באיזור ה 150 אלף ש״ח.

השאלות שלי הן כאלה:

לכל מי שמחזיק בנכסים בבניינים ישנים, אין לכם פחד שמחר הבניין יקרוס?

לא מפחדים מרעידת אדמה שיכולה להתרחש בכל רגע ולהפיל את הבניין?

האם המשכנתא כוללת בתוכה ביטוח על קריסת מבנה?

קצת חושש להשקיע הרבה כסף בבניין משנות ה 60, למרות שאני מתכנן לעשות שיפוץ יסודי לדירה.

אשמח לשמוע את דעתכם

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2021 21:05

אם הרווחים יפים למה לקנות דירה?

סוס מנצח לא מחליפים.

במידה ואתה מעריך ששוויה יעלה תעשה איזון ותראה מה עדיף לך.

בכל מקרה, יש ביטוח שמכסה הכל, אבל לעניות דעתי עד גובה מסוים. שווה בדיקה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2021 21:50

הוא לא אמר "במקום".

ואם התכוון "במקום" - אז @twister - אפשר גם הלוואה על חשבון התיק. (מסוכן! מינוף למוות)

לא ממליץ לא מייעץ

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2021 22:01

1. לא.

2. לא ויש ביטוח.

3. לא.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2021 22:02

מי המהנדס שאתה מצטט שטען שלחזק בניין יעלה 150 אלף ש"ח?

זהו מהנדס קונסטרוקציה מומחה? מי שילם לו על חוות הדעת? אתה או המוכר?

למה אתה סבור שהוא עלול להיות מסוכן? האם הבניין נבנה לפני שנות ה-80? קריטי לדעת תאריך בנייה כדי להבין מה התקנים הרלוונטיים לתקופה (למשל האם יש ממ"ד בכל דירה).

אני לא עוסק בתחום אבל נשמע לי שבסכום הזה אפשר לעשות מקסימום תיקונים קוסמטיים ולא שום דבר מעבר.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2021 22:26

אתה טועה. בכמה עשרות אלפי שקלים אפשר לבצע תיקונים מאד יסודיים ומשמעותיים.

150K זה המון.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2021 22:47

זו הייתה ההערכה של המהנדס.

אין לו אינטרס כזה או אחר, פשוט איש מקצוע

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2021 22:50

בסדר גמור, הגבתי למי שכתב שזה לא מספיק. יתכן וזה יעלה חמישית מזה ויתכן שפי 5 מזה, בשביל מחיר אמיתי צריך קבלן (ועדיף אחד זול, הפרשי המחירים פה הם בשמיים), לא מהנדס.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 00:01

מבחינתך מבנה מסוכן או מבנה שקיבל מכתב אזהרה על ליקויים במבנה הוא שיקול משמעותי בהשקעה בהנחה שמדובר באיזור טוב כמו בת ים ומחיר שנמוך ממחיר השוק ב 100 אלף שח?

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 00:36

בוודאי, איזו שאלה?

לא בטוח שהוא נמוך ממחיר השוק כי העובדה שהוא מבנה מסוכן או דורש שיפוץ משמעותי מורידה מערכו.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 00:43

אבל אחוז מאוד גבוה מהמבנים בישראל הם ישנים ויש בהם המון ליקויים.

פשוט הרבה מאוד לא מדווח ומבנה מסוכן זו הגדרה מאוד אפורה.

ברחובות למשל הכריזו על כל המבנים שנבנו לפני שנת 1980 כמבנים מסוכנים אוטומטית.

דירות עם מבנה במצב דומה נמכרות בבת ים בתדירות מאוד גבוהה, ואני מנסה להבין עד כמה השיקול הזה משמעותי

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 00:54

נכון, חלק מהם שוליים וחלק מהם מהותיים, פה יש לך דו"ח שאתה יודע שיש פה ליקוי מהותי.

נשמע לי כמו קשקוש.

אני מניח שכל מקרה לגופו, אני ממליץ שתדבר עם ועד הבית ותבין לאן נושבות הרוחות (אם בכלל).

קח בחשבון שזה קשה לקבל משכנתא על מבנה שהוכרז כמסוכן.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 00:54

התכוונתי במקום

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 01:33

+1.

ואולי זו הזדמנות לבדוק היתכנות לתהליך התחדשות.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 05:52

לא מעודד אותך חלילה להתמנף

אבל למה לא בנוסף?

אם אין מספיק כסף, מכיר את האופציה של לקחת הלוואה (בריבית נמוכה) על חשבון התיק (לקחת לתת לתיק הנפלא להמשיך לעבוד)?

לא ממליץ ולא מייעץ

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 08:22

אתה מדבר פר דירה או פר בנין? אם מדובר על תשלום לכל דירה אני מסכים איתך לגמרי, העניין הוא שכל הדיירים צריכים להסכים להוציא כסף ולבחור קבלן וכו' וכו'. אם מדובר על שיפוץ ב-150 אלף לכל הבניין אז אני עומד על דעתי שזה לא סביר.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 09:42

אני עומד על דעתי שאתה טועה (מניסיון, לא הערכות).

פר בניין.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 10:08

המבנה עוד לא הוכרז מסוכן, זה בדיוק העניין.

ועוד חיסרון הוא שאין כרגע ועד בית לבניין

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 10:22

טוב אז זה בניין של חוראנים, הסיכוי לגבות מדיירים כאלה סכומים כאלה שואף ל0.

להערכתי זה כנראה יגמר במוקדם או מאוחר בהכרזה על הבניין כמסוכן ומעבר לפסים משפטיים מול העירייה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 10:23

זה היה בשיקולים, אבל משכנתא זו לא הלוואה רגילה, במשכנתא הבנק מוכן להשתתף איתך ב 75 אחוז מסך העסקה, בהלוואה רגילה אני לא אקבל את הסכום שאני מבקש טבטח לא בריבית נמוכה

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 10:25

אם הבניין לא מוכרז כמסוכן עד לרגע הרכישה, מה אני בעצם מפסיד פה?

כי אני אוכל לקבל משכנתא במינוף מקסימלי, ומקסימום אחר כך לטפל במבנה (בין אם העירייה תכריח ובין אם לבד ביחד עם הדיירים)

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 10:27

אתה לא, למעט אי הודאות של כמה יעלה לך לתקן אותו ומה זה כרוך.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 10:32

לאחר הרכישה, גם אם המחיר של תיקון כזה הוא 100-150 אלף שקל, זה לא יעבור את ה 10k לאדם, לא סכום משמעותי בכלל לעניות דעתי.

ואם הדיירים לא מוכנים להשתתף אז אני מאמין שהעירייה תנקוט בצעדים כדי לקדם את זה, ואם לא אז מה זה משנה גם ככה?

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 16:51

כשתרצה למכור, אם הנושא לא יוסדר זה יבריח קונים או יוריד משמעותית את המחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 17:20

IB מכיר?

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 22:14

זה מינוף של x3-x4 על תיק השקעות שהוא 100 אחוז מניות, אני מקבל margin call בווריאנט הבא

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 23:25

כנראה שאין לך מושג עם איזו אוכלוסיה אתה מתעסק.

מניסיון אישי(בבניין H ישן), לגבות כמה מאות שקלים מדיירים בבת ים על תיקונים שדורשים התערבות מיידית זה סרט לא פשוט בכלל. עכשיו תדמיין איך אתה מוציא מהם סכומים של כמה אלפים, בהצלחה עם זה!

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 23:44

אני בונה על זה שבעוד כמה שנים העירייה תתערב בין כה וכה

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2021 23:49

יש גם צעדים שהעירייה נוקטת כמו משחק עם הארנונה (מעלה לבעלי הדירות שלא שילמו על תחזוקת המבנה)

כך או כך, זה לא מבנה במצב רע, רוב הבניינים בבת ים/רחובות/רמת גן ואפילו תל אביב במצב דומה או גרוע מזה.

אם זה השיקול אז חצי מהדירות במדינת ישראל הן לא אופציית השקעה

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2021 08:11

תלוי בעירייה - יש עיריות שמפעילות קנסות והליכים על הדיירים עד שהם מתקנים את מה שצריך, ויש עיריות יותר אנמיות שיסתפקו בלשלוח התראה בדואר ולא ינקטו בהליכים עד שהמצב יהיה מסכן חיים.

דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן