המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2021 22:56

היי כולם

רוב החסכונות שלי מושקעים בשוק ההון במגוון אפיקים.

תחום הנדלן מאוד מעניין אותי במיוחד בזכות האפשרות למינוף ע״י לקיחת משכנתא.

* יש לציין כי אין בבעלותי דירה היום, כך שאחוז המימון המקסימאלי שאוכל לקחת הוא 75%.

חשבתי להשתמש בהלוואה על חשבון קופגל״ה שלי כדי שיהיה לי הון עצמי נזיל לרכישת הדירה מבלי לפדות את הרווחים.

ממה שאני יודע אפשר לקחת עד 78% מסך הקופה בריבית של פריים -חצי.

מה שעומד מאחורי המחשבה למהלך כזה זה שהכסף יושקע בו זמנית ב2 אפיקים (שוק ההון ונדל״ן).

אשמח לשמוע את דעתכם לגבי מהלך כזה,

יש מישהו שעשה את זה?

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 08:33

בעיקרון כן רעיון מעולה אבל לא הייתי ממליץ שהשקעת נדלן ראשונה תהיה ב100% מינוף.

אשאל כמה שאלות מנחות:

- תהיה מוכן לתזרים מזומנים שלילי מההשקעה? כי במאה אחוז מינוף זה כמעט בוודאות מה שיהיה

- יש לך את הזמן להשקיע בנושא? רכישת דירה דורשת מחקר מקדים במטרה לדעת מה אתה רוכש ושהמחיר טוב, המון בירוקרטיה ברכישה וניהול הנכס לאחר מכן.

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 17:25

הבנק מאשר משכנתא עם החזר ראשוני מרבי לפי אחוז מההכנסה שלך נטו בניכוי ההוצאות הקבועות שלך, בהן החזר הלוואות.

תבדוק גם מול קופת הגמל שהתנאים שאתה חושב שתקבל מהם אלו אכן התנאים שמציעים לך (את הסכום ותנאי ההלוואה הם קובעים לכל לקוח בנפרד).

🕒 פורסם בתאריך: 23/12/2021 23:46

נקודה מעולה, תודה רבה

מתכנן לקנות דירה בסביבות ה800 אלף - 1 מיליון כאשר ההון עצמי יהיה באיזור 300 אלף.

מורכב מלקיחת הלוואה של 70% מקופת גמל + הון עצמי נזיל שלא מושקע.

למה לא לקחת את מקסימום המימון בדירה ראשונה?

לגבי השאלות:

1. למה תזרים מזומנים שלילי? התכנון לקחת את ההלוואה ל7 שנים כאשר במהלך ה7 שנים לשלם רק את הריבית ובסוף את שאר הסכום.

2. מסכים איתך לגבי ההשקעת זמן והידע שצריך לרכוש, לכן אני מתחיל לחשוב על הנושא כבר מעכשיו, כשאת הרכישה עצמה אני רוצה לבצע בחצי שנה - שנה הקרובה שבמהלך הזמן הזה אצבור את הידע ואלמד את ״השטח״.

🕒 פורסם בתאריך: 24/12/2021 08:37

כתבת שאתה רוצה להשתמש במשכנתא ב75% מימון, ובהלוואה כנגד קופת הגמל, עם משכנתא במימון כזה ועוד החזר על הלוואה כנגד קופת גמל יהיה לך קשה מאוד לצאת בתזרים חיובי, במקומות כמו באר שבע תוכל לצאת עם תזרים מאוזן לכל היותר אם בדירות חוקיות עסקינן.

🕒 פורסם בתאריך: 24/12/2021 22:59

הבנתי, באר שבע יכולה להיות אופציה מעניינת עדיין לא התעמקתי באיזור ספציפי, כמו שכתבתי קודם הקנייה עתידה להתרחש בשנה הקרובה.

אשמח להבין את החסרונות של לקיחת 75% משכנתא, אם זה ההיתרון של דירה ראשונה למה שלא נרצה להשתמש בזה?

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2021 01:43

לא רשמתי שלא כדאי להשתמש ב75% מימון במשכנתא, פשוט הקומבינציה של זה יחד עם עוד מינוף מקשה על היכולת ליצור תזרים חיובי, לכן היה חשוב לי להציף את העניין.

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2021 11:40

הבנתי, תודה רבה.

אשמח לשמוע דעות נוספות על המהלך הנ״ל.

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2021 12:11

לא בטוח בכלל,לא בכול זמן ולא לכול מסלול.

במידה ואתה במסלול אג"ח או שיש בו חלק משמעותי של אג"ח סביר שאחרי עמלות וריבית נשאר לך מעט מאוד בשר עם בכלל במידה ואתה במסלול מניות כנראה תקבל פחות מ80%.

לא חושב שנותנים בלון ל7 שנים,וגם במידה שכן במצב של ירידות חדות בשוק ההון יכולים לפנות אליך בדרישה לצמצם את החוב או להנזיל נכסים והריבית כמובן יכולה להשתנות.

ומאיפה ההון לשלם את ההלוואה בעוד 7 שנים?

אישית הייתי נזהר בכול מה שקשור להלוואות בריבית משתנה בשנים הקרובות.

🕒 פורסם בתאריך: 25/12/2021 12:13

ככל שמדובר בתקופה ארוכה יותר ובחלק ניכר יותר מהונך, המינוף הגבוה ובפרט התזרים השלילי מקשים עליך כי אם תצטרך את הכסף (לצריכה / להשקעה אטרקטיבית יותר) לא תוכל לקבל אותו כל כך מהר והתזרים השלילי יכביד על התקציב המשפחתי (שוב, תלוי גם בכמה כסף מדובר יחסית להכנסה השוטפת ועד כמה היא יציבה).

מה שכתבתי לא אומר שאתה טועה, אבל שכדאי שתבין את המחיר ואת אובדן הגמישות לעתיד בניצול ההון שלך, אם תבחר במיקסום המינוף ובפרט בתזרים שלילי.

כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן